28亿摘石景山地块 首钢地产“误入”中海大本营

观点网 首钢地产“托底”了石景山首钢设备处地块。

2月8日，据北京市规划和自然资源委员会网站显示，北京市石景山区首钢设备处收储项目SS00-1617-0001、0003地块以底价28.01亿元成交，竞得人为北京首钢房地产开发有限公司，约合成交楼面价27154元/平方米。

该成交地块是一处涉宅的综合用地，规划总用地面积约12.94公顷，总建筑面积约10.31万平方米。

其中，0003号地块为二类居住用地，占地面积2.71公顷，建筑面积7.59万平方米；0001号地块为综合性商业金融服务用地，占地面积1.11公顷，建筑面积2.73万平方米；0002号地块为中小学合校用地，占地面积3.68公顷，建筑面积2.99万平方米；道路用地占地面积达5.44公顷。

首钢设备处收储项目虽在春节之后才成交，从时间上来看却是2024年供应地块。

在去年11月28日，北京市规划和自然资源委员会网站发布了2024年度第六轮拟供应商品住宅用地清单，共涉及6宗地，土地面积约26公顷，建筑规模约60万平方米。其中海淀区2宗，丰台区、石景山区各1宗，大兴区及经济技术开发区各1宗。

海淀朱房2个项目由中铁置业+招商+华润联合体、建发分别竞得，丰台地块由中海摘得，大兴地块、经开区地块分别由大兴发展、招商蛇口竞得。

石景山地块是该批次最后成交的，位于石景山区八角街道，地处西五环外，邻近未来规划的轨道交通站点，交通条件较为便利。

据公开信息显示，0003地块距离已经运行的1号线古城站、八角游乐园站的直线距离在一公里左右。0001地块距离地铁1号线支线体育场南街站更近，这一站同时还是11号线二期的规划站点。1号线支线体育场南街站已经处于在建阶段，预计2027年建成通车。

根据《“多规合一”协同平台审核意见的函》，地块的设计方案需征得北京京投公司同意意见，轨道一体化要求体育场南街站B1出入口、无障碍出入口、安全出口、地下通道等附属设施与SS00-1617-0001地块一体化结合设置。1号线支线与11号线二期规划在体育场南街站实现换乘。

此外，项目须满足相关高标准商品住宅基本品质要求，包括绿色建筑二星级标准、实施装配式建筑且装配率达到60%即A（BJ）级、设置太阳能光伏或光热系统等。同时，项目鼓励建设全龄友好社区，鼓励实施超低能耗建筑。

配建要求方面，0003地块还需建设一处30平方米党群服务中心，一处1000平方米室内体育设施，一处100平方米公共厕所。

至于商业设施，首钢片区有新晋热度较高的城市综合体项目首钢园·六工汇，项目由首钢基金与铁狮门联合打造，位于首钢园区北区的核心地块内，由六幅互通的地块组成，总建筑面积22.4万平方米，包括11栋独栋产业办公、11栋独栋旗舰商业和1座购物广场，类型丰富。

地块距离2023年开业的京西大悦城也较近，此外还有中海环宇荟、喜隆多等商业项目。

相比起地块自身条件及周边资源，更值得欣喜的是，这是首钢地产难得的独自出手。

作为首钢集团的全资子公司，首钢地产专注房地产开发，在北京、天津、秦皇岛、成都、重庆等十二个城市有项目落地，也算是一家全国性企业。但同时，首钢地产也并非激进型选手，甚至过分沉着，多年来的市场活跃度始终一般。

自1998年成立至今，首钢地产的项目并不多，截至2024年不足五十个，这也使得该公司的此次出手更多了一些“托底”意味。

从成交地块的“处境”来看，周边在售的新房项目有中海·长安玖章、长安九里、长安和玺、中海长安誉等。

相对较近的是中海·长安玖章，该项目去年9月末取证，目前去化率不足三成。

地块东南侧还有长安润璟及中海·长安源境，南侧为中海云庭。其中，中海·长安源境与长安玖章取证时间相近，该项目规划共7栋住宅334套房源，户型面积段为105-145㎡，销售指导价7.68万/㎡。截至目前，网签仅有60套，成交均价63797.69元/平方米。

“误入”中海大本营的首钢地产，后续难免需要直面挑战。

据公开信息，首钢地产在北京石景山打造了长安云锦、长安云尚、华曦府等项目，长安云锦、长安云尚均是与中海地产合作，华曦府则是首钢地产联合中国电建地产联合推出。

此外，中海在北京开发的第二座“天”字系作品，也位于首钢园外沿线。该项目为中海首钢·天玺，位于首钢园区东南，小区规划6栋楼，共计339套房源。天玺开盘时间要早一些，于2020年10月末入市，彼时市场表现相对积极，去化压力也更轻，目前已不存在清盘问题。

距离中海首钢·天玺约五六公里处，是与中海无关的“北京元玺”项目，由首钢集团子公司首钢建投联合招商蛇口、香港置地共同开发。项目规划14栋住宅楼共818套房源，销售指导价7.8万元/平方米，项目于2023年12月16日取得预售证，目前网签套数246套，去化率仅有三成。

面对与往日截然不同的市场热度，以及激烈的产品竞争环境，在拿下首钢设备处收储项目之后，首钢地产显然要面临不小的去化压力。这大概也是该地块虽未设置土地竞价限价、未设置销售指导价，给市场留有了一定的自由度，房企们仍持币观望，保有“顾虑”的原因之一。

不过，如果首钢地产后续引入中海继续合作，或许也能实现化干戈为玉帛。

只是整体看下来，中海在石景山甚至首钢园片区的布局密度还是颇高。2024年上半年，中海在北京共新增两宗土地，其中一宗就位于石景山，该地块土地面积6.8万平方米，总建筑面积31.6万平方米，中海持有该项目全部权益。

下半年，中海于11月新增位于朝阳区的项目、12月新增丰台区项目，全年在北京拿地数量虽达到近三年最低点，但拿地金额却触及2022年以来的高峰。北京仍是中海的重要战场，只是策略转向为精益求精。

在此情况下，双方能否再续前缘建立合作仍是未知数。另一方面，在2024年最后一天，首钢地产也宣布将品牌主张焕新为“质美生活新未来”，首钢地产是否会选择以此为起点，试水独立操盘高品质产品？也更值得期待。

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