北京买房：理清思路，购房建议1438

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我想请教一个具体的问题：孩子2027年上学，预算700W。

1、椿树馆小学的房子。房子户型好，带电梯，70平，2000年，适合居住，700W。但椿树馆小学过去四年没学位。

2、灵境胡同和阜成门的六楼楼顶，1985年的，60平，居住相对拥挤，650W。灵境胡同的自忠小学有学位，阜成门的中古没学位。

这三个房子，从小孩上学、房屋保值、流通性（主要就是学位+资产保值）看的话，你觉得哪个更适合我们？以及什么时间入手合适？

A：

1、2027年上学，那到时候大概率就都有学位了。因为人口增长是从2007年开始的，入学高峰也就从2013年开始，所以那年才开始教改，也就出现了普遍的学区房。然后人口高峰在2017年达到顶峰，入学最高峰也就出现在2023年。

从2018年开始出生人口减少，对应2024年的学位紧张就有所缓解。2027年是2021年出生的孩子，比2017年少了接近一半呢。

或者说2027年小升初的是2021年入学的孩子，接近19万。而2021年的京籍出生人口才9万，预计到2027年算上非京籍也就12万吧。那到时候能腾出容纳19万孩子的教室和师资，怎么的这12万人也不至于紧张了吧？就算西城受追捧，那也比这几年的高峰期宽松的多。

2、房子保值的角度计算租售比，让当地中介给算算，哪个低就是性价比高+溢价低。不过别用这顶楼的，最好用中间层的，这才是真实数据。顶层的算硬伤，未必影响保值但流动性弱，计算出的数值也有可能不准。

如果溢价率差不多，那肯定是首选学区更好的了。过了高峰期，学区的功能减弱，那只有好资源才受追捧了。所以如果有不带硬伤的就是首选，实在没辙再看顶楼的。

3、从上学角度说，一般是首选北城，自然是月坛最强，到2027年应该至少放开部分学位。保值也应该是北城的更强，毕竟广外是西城区最后一个涨出溢价的学区，晚了两年多呢，那落的时候就有可能领先了。流动性那就看具体房源吧，房子是用来住的，越宜居的至少流动性越强，尽量不买带硬伤的。

4、什么时候入手，如果钱都准备好了就提前呗，错过明年信息采集就行。没准备好就不着急，过了2026的拐点再看行情。

仅供参考。

二

Q:

请问，家里两套房，一套东四十条老破小潘家坡胡同4号院一居室 44平， 三层采光户型好，明厨明卫，目前自住，俩孩子上学，一个四年级一个二年级。另一套是东坝华樾国际一期。目前面临不够住换房问题，孩子在东城史家实验上学。想请教您卖哪套。

华樾国际还有三年能卖，三年后卖它就想往离学校近点的次新或者更保值品质好点房子换了，能接受贷款，但二胎首套月供最好1万以内。目前两边没贷款，家里还有140万现金。如果卖这个一居，也就400万出头，加140万再贷款700万段附近也实在不知买啥。想请教您卖哪个好，换这边什么小区，您能否推荐。

史家实验是九年一贯制学校，初中部在和平里民旺园那边，可以接受往北换些，但我们对那边真的不太熟悉。我老公是副中心上班，目前6号线直达，我西四环北大地上班，也都不近。辛苦章哥可否帮忙答疑解惑。

无论卖哪套换房，都只会考虑买三居室。租房这个方案也考虑过，但周边看了看，真的房子都太差了。次新海晟名苑2万的也看过，一个是有点贵了，另一个是也没觉得好哪去，对租房子的家具都有点……洁癖，最好租房能1万以内，更没太合适看着顺眼房子。

A：

1、既然华樾还不能交易，那要想现在置换的话就只能是用学区房了。而且俩孩子都已经上学，学位用不上了就卖掉呗。要不然明年就是入学人数的拐点了，得延续六七年的低谷呢，溢价部分受影响的可能性比较大。

2、三年后的事儿到时候再说吧，或许华樾周边的配套有发展了也有可能。

3、潘家坡附近不用推荐，除了公寓就是老房。注重自住的话就买公寓，居住的性价比高，就是投资角度不太强。注重保值就买普宅老房，工体一带有的是。

4、民旺园往北，典型的光熙家园啊，就是和平里de小镇。首创开发这里时有些特殊事件，所以挺重视质量的，保值什么的都不错，基本跟随大盘。老房那就砖角楼，离的近，选择也多。

5、其他我好像也没什么说的吧？目前只能是用学区房置换，700万三居的话基本就是老楼了，商品房够呛。

租房的方案就看租售比了，华樾的让当地中介给估算一下，次新房如果在700左右就算合适。潘家坡的估计也在7/800，换租的时候再计算一下房源的，应该至少是不吃亏，多少都能占点儿便宜。

仅供参考。

三

Q:

想咨询您一个问题，我家现在是东城和平里附近老破小书包房，打算置换一个800左右的，由于孩子还要上学，我们还是要住学校附近。目前没有想好是买个学校附近大一点的二手房，还是在学校附近租房，然后往远处买个新一点的房子，主要是担心租房不稳定，孩子才2年级，至少要在附近待10年。另外如果买房，是买个新盘还是买个二手次新？麻烦能给点建议么？

A：

1、800万左右，那常规建议是，如果能接受租房，就把占坑儿房置换成朝阳没有学区溢价的，然后换租，这样能占学区房的便宜。以800万来说，在朝阳的租金在1万左右或更多，拿着这笔钱在东城能租到千万或以上的，占便宜的比例在30%左右。

如果不接受租房那就在附近置换呗。但这预算在东城属于普通学区房，溢价率就是平均值，800万得到600万左右的居住体验。优势是住自己的房子更踏实，劣势是居住的性价比不高，而且要承担高峰期之后溢价部分的保值风险。

2、新房还是二手房，如果是自住为主那肯定是买新房啊，居住体验肯定更好。图个性价比和保值的稳妥才看二手房呢，地段儿价值都是经过市场检验的。

这也是因为预算，如果千万以上，能买在成熟板块的新楼盘，这种时期有可能卖到折扣低的，各项也就能兼顾。但800万不太容易，如果买在配套不全的新区那就自住为主了，保值角度看以后规划的实现程度。

3、总之这看自己的主要需求吧，哪种方案都各有优劣，适当取舍就行。

仅供参考。

四

Q:

请问，目前四惠壹线国际有个小开间，16年买的，目前还有贷款70，而且目前卖的话房价得赔70左右。现在儿子在亦庄上班，想要买个房子，请问您一下，我是把开间卖了合适呢？还是再筹钱另买呢？

手里没有多少钱，卖那房子又亏，我还有个想法就是那个开间留给自己住，将来给哄孩子去住。很纠结。另外孩子买房的位置还请您帮忙给看看，想在朝阳或东城离亦庄近一点，价格最多400以内吧，最好有学校，万一以后结婚有孩子能上学好一点的学校。

A：

1、壹线国际的开间，那注重租金就留着，注重升值什么的就置换呗。因为这是典型的公寓，只适合单身或小家庭，也就是受众窄，所以价格走势偏弱，自然也就显的租金高了。

这还得说是在朝阳东四环，年轻人多的板块，所以像壹线国际和北边炫特等公寓的价格都还行，否则就更走弱了。当然短期三五年的没什么，都是年头长了才明显的。

2、开间留着也行，租金高就意味着性价比高，自己觉得合适就挺好的。另外这种房的价格走势受租金的影响大，只要租金上涨就升值能快些。但租金如果上涨的话，刚需房都会受影响，开间的优势没强出太多。

3、找房我帮不上什么忙，朝阳不难，但东城没什么合适的，这会儿的溢价仍然很高，过了高峰期有可能受影响。离亦庄近的就是永外学区了，也考虑好吧。总价不高，但溢价率并不低，而且学区也不太强，基础部分的升值也不太好，考虑好了再买。

4、其他没什么建议，开间是否留着看自己的需求，优劣势都比较明显。找房问中介吧，但一般不建议东城，至少是这会儿不太合适，永外除了占学位之外的优势也不多。考虑好吧，

仅供参考。

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