25年宅基地迎来“天翻地覆”大变局！买卖范围大幅扩大，千万农民生活将受影响！

近日，宅基地使用权跨村调剂取得了重大进展，这意味着宅基地使用权买卖将迎来新的机遇。目前，多个省市正在积极尝试宅基地买卖试点，并且预计在2025年，这些试点范围将进一步扩大。

宅基地是否真的要走向“商业化”？这是一个值得深入探讨的问题。宅基地作为以村为单位的集体建设用地，其存在使得农村能够形成相对独立且兼顾农业生产的局面。然而，一旦宅基地被彻底商业化，农民的农业生产结构和生存模式将会发生重大变动，农村的经济蓄水池和大后方作用可能会消失，最终导致城乡界限模糊。这正是宅基地买卖存在局限性的根本原因。

与此同时，民法典和土地管理法已经明确规定，宅基地的使用权由村内部成员专享。为了进一步体现宅基地的福利性质，并实现宅基地的集约化利用，全国范围内正在推行农村一户多宅整治措施。这些措施的共同目的在于保障农民户有所居，避免因社会投资者的大量涌入而导致农民无宅可用。

鉴于农村的原有价值属性不能消失，农民也不能因社会投资者的大量涌入而变得无宅可用，因此宅基地不能彻底商业化，至少在当前阶段不能。然而，考虑到越来越多年轻人搬进城市后不愿回村，部分宅基地面临闲置，该群体有将农村资产变现的需求。因此，宅基地的买卖需要探索更多农民参与方式，让农民从中获益也是基本原则之一。

目前，全国范围内已有104个县（市、区）和3个地级市被选为宅基地制度改革试点地区。在这些地区，宅基地的产权和使用权可以在更广泛的范围内进行直接交易，极大地促进了宅基地资源的合理流动和高效利用。在宅基地买卖试点方面，浙江义乌提供了一种创新的模式。当地部分村庄农民可以将手中多余的宅基地使用权份额以拍卖的形式流入市场，其收益标准普遍比农村拆迁要高得多。同时，为了配合宜居型农房改造计划，部分村庄房屋将被统一设计和施工，多余适配房可供社会投资者购买。

对于农民而言，在宅基地买卖过程中需要注意两点：一是国家已经进一步强调宅基地交易流转和拆迁等事宜必须尊重农民的意见，因此宅基地买卖应由农民说了算；二是即便已经举家进城且不再回村，也建议将宅基地上房屋保留完整，从而利于农民获得更多农村发展福利。

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