悉尼和墨尔本投资者抛售公寓，租赁市场再受冲击！澳洲办公楼空置率续上升 墨尔本全国之首

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　　悉尼和墨尔本投资者抛售公寓，租赁市场再受冲击

　　CoreLogic 数据显示，由于资本增值疲软以及持有成本高企，越来越多的投资者正在退出悉尼和墨尔本的公寓市场，这可能会减少这些城市的租赁房源供应。

　　在澳大利亚两大房地产市场中，投资者抛售潮的另一个关键因素是租赁需求的放缓。海外移民减少和家庭规模扩大导致需求下降，使得租金增长受阻。

　　随着部分投资者退出市场，首次购房者可能迎来机遇，尤其是在悉尼和墨尔本，房价的下降提升了住房可负担性。

　　数据显示，去年 12 月，墨尔本市场上约有 8300 套投资者持有的房产挂牌出售，同比增长 6.6%，比过去五年平均水平高出 14%。

　　悉尼市场的情况同样严峻。去年 12 月，超过 6000 套原租赁房源挂牌出售，同比增长 1.7%，较过去五年均值高出 2.8%。

　　2023 年，悉尼公寓的资本增长仅为 1.8%，墨尔本更是下跌了 3%。相比之下，布里斯班、阿德莱德和珀斯的公寓市场表现强劲，资本增值分别达到 16.6%、16.9% 和 22.7%。

　　需求放缓也影响了租金表现。墨尔本的租金同比下降 0.5%，悉尼下降 0.2%。

　　维州针对投资者的更高税收政策，以及要求达到最低租赁标准的新法规，进一步增加了投资者的持有成本，压缩了他们的现金流。

　　CoreLogic 研究主管 Eliza Owen 表示：“墨尔本对投资者来说吸引力较低，不仅因为新税收政策，还因为回报率非常低迷。”

　　2024 年初，土地税门槛的降低提高了投资者的持有成本，部分投资者因而选择抛售物业以减少损失。

　　根据 CoreLogic 估算，投资者目前的现金流缺口较大。在墨尔本，投资者的每周贷款还款额约为 896 澳元（按 6.45% 的利率计算），而租金收入仅为 604 澳元，每周需填补 292 澳元的资金缺口。

　　悉尼的情况更严峻，租金收入为每周 773 澳元，而贷款还款额高达 1384 澳元，意味着每周亏损 611 澳元。

　　投资者挂牌出售的房源在墨尔本占比达到 31.2%，高于过去五年平均的 29.1%。

　　在墨尔本市中心，接近 1000 套原租赁公寓挂牌出售，同比大增 44%，比五年平均水平高出 30.7%。在该区域，投资者出售的房产占整体市场库存的 54.8%，显著高于过去五年的 49.7%。

　　投资者抛售潮也蔓延至墨尔本周边区域。在 Darebin-North，投资者房源占比从去年 38.5% 上升至 45.5%，新增近 200 套待售房源。

　　此外，Moreland-North、Glen Eira、Stonnington-West、Maroondah、Banyule、Whitehorse-West、Stonnington-East 和 Darebin-South 等地的投资者房源供应也大幅增加，2023 年 12 月，这些区域新增 1460 套待售房产。

　　投资者买入的墨尔本公寓市场多年未见资本增值，甚至有些房产在过去 10 至 15 年间一直未能带来收益，导致投资者不得不亏损出售。

　　悉尼帕拉马塔（Parramatta），去年 12 月挂牌出售的投资者公寓接近 400 套，占当地市场供应的 54%。

　　悉尼市中心的投资者抛售情况同样显著，挂牌出售的 536 套公寓使得投资者房源在市场供应中的占比升至 51.6%，高于过去五年 47.8% 的平均水平。

　　此外，Chatswood-Lane Cove、Botany、Ryde、Marrickville-Sydenham、Manly 和 Blacktown-North 等地区的投资者房源供应也大幅增加，部分地区涨幅高达 51.6%。

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　　澳洲办公楼空置率续上升 墨市高达18%居全国之首

　　重挫本地上市办公楼地产巨头市值的澳洲各首府城市市中心商业区办公楼空置业继续居高不下，墨尔本尤为突出。房地产商会（Property Council ）表示，维州政府需要发挥「积极的领导作用」来扭转这个澳洲第二大市中心商业区的命运。

　　商会每年两次的办公楼市场报告发现，尽管新冠疫情已过去几年，澳洲各首府城市的办公楼空置率居高不下，墨尔本保持了办公楼空置空间最高的市中心商业区地位。

　　去年各大公司都发布了要求员工重返办公室上班的规定，但墨尔本的员工返办公室上班率继续落后，市中心商业区办公楼的空置率保持在18%，而全国各大城市的市中心商业区办公楼空置率从13.6% 略微上升到13.7%。

　　阿德莱德和珀斯的市中心商业区办公楼空置率下降，墨尔本保持稳定，悉尼和布里斯本上升，但这与新的供应持平。非市中心商业区的办公楼空置率保持在17.2%，两个市场的整体空置率上升0.1% 至14.7%。

　　房地产商会会长左巴斯（ Mike Zorbas ）表示，墨尔本仍然是一个令人担忧的问题。

　　左巴斯表示，过去六个月，澳洲主要城市新增了超过220,000 平方米的新增办公楼面积供应，略低于超过237,000 平方米的历史平均水准。

　　他说：“我们继续看到新办公空间的供应高于或接近历史平均水准，为我们的城市提供了大量新的高品质办公空间。由于需求仍然存在，空置水平继续受到如此大量供应的推动。”

　　悉尼的办公楼空置率从11.6% 上升到12.8%，这得由于过去六个月新增供应的164,552 平方米，远高于74,361 平方米的历史平均水平。

　　布里斯班的空置率从9.5% 上升到10.2%，柏斯的空置率从15.5% 下降到15.1%，而阿德莱德空置率从17.5% 下降到16.4%。

　　坎培拉的办松楼的空置率从9.5%下降到9.2%。霍巴特的空置率从2.8% 至3.6% – 空置率在全国首府城市中最低。

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　　维州五室豪宅$1900万成交！9年间身价暴涨超7倍

　　位于维州Portsea区悬崖顶的一座五室豪宅，以 1900万澳元的价格售出，超出了指导价。

　　据当地消息人士称，买家为本地人。

　　这处位于Point Nepean Rd 3786号的房产可以俯瞰Portsea码头，建于2016年，造价260万澳元。

　　该房产由Monica Wilkins及其已故丈夫、房地产经纪人和开发商Mike Wilkins拥有，要价范围为1700万至1870万澳元。

　　来自RT Edgar的房产中介David Gillham（曾是Wilkins先生的商业伙伴）确认了这笔交易。

　　Gillham虽然没有透露具体的成交价，但表示在为期四周的意向征集活动 结束时，共收到四份报价，经过两轮“激烈竞争”的谈判才最终成交。

　　此次出售正值维州富人们的房产价值重新评估之际，不断增加的房产税（最近扩大 到适用于所有度假屋）促使资金紧张的业主出售房产，买家也在重新考虑他们愿意 支付的价格。

　　上周，一处大型家庭式复合房产——一座六居室住宅，占地2300平，分为两翼——以 570万澳元的价格售出。

　　卖家去年曾要价710万至780万澳元，但之后不得不下调。

　　Gillham表示，Portsea的房产价值已从新冠疫情时期的繁荣期下降了约15%，这在一定程度上缓解了维州土地税的负担，但对许多业主来说仍是一个沉重的负担。

　　越来越多的业主将其海滨别墅归类为主要居所，以减少税收。

　　“我们发现越来越多的人将他们的悬崖顶房产列为主要住所，”他说。

　　Gillham表示，这块占地829平的土地（对于Portsea悬崖顶住宅来说相对较小）对买家来说是一个优势，因为如果业主不将其列为主要住所，土地税账单也相对较低。他拒绝就买家身份发表评论，但据信是本地人。

　　这座由B.E Architecture设计的双层、五浴室房产拥有一个独立的车库，内设一套独立公寓和游泳池。

　　下层有三间卧室和一个起居区，通向带厨房的有遮蔽的泳池区。

　　上层有一个宽敞的露台，设有一个带步入式衣帽间和套间浴室的主卧室，露台上还配备了管道烧烤架 和天花板加热器。

　　已故的Wilkins先生于2023年10月去世，他是墨尔本Noel Jones房地产中介公司发展和成功的关键人物。

　　他在该公司成立一年内加入，并成为合伙人，该公司后来发展成为在墨尔本东区拥有13家特许经营店的网络。

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　　2025年成澳洲首次购房者良机

　　随着房价放缓、政府激励措施增加以及降息预期升温，专家认为2025年将是首次购房者进入市场的好时机。投资者的退出减少了出租房供应，使更多购房机会向首次购房者倾斜。

　　Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，各州推出了一系列支持首次购房者的政策，包括低首付贷款计划、印花税减免以及购房补助，但不同计划适用范围各异，建议购房者向贷款专家咨询，确保符合条件。

　　此外，专家还建议首次购房者考虑租房投资，即购置投资房产而继续租住在理想区域，借助负扣税政策减轻购房成本。对于预算有限者，可以选择与朋友或家人合购房产，降低贷款压力，同时需提前规划产权分配及未来出售安排。

　　在房源选择方面，购房者可考虑面积较小或位于非核心区域的房产，作为进入市场的跳板。数据显示，大多数首次购房者的持有期在七年以下，未来可根据财务状况升级住房。

　　至于购房时机，Conisbee指出，理想的买房时间是“越早越好”，并建议购房者在退休前尽早还清房贷。她强调，市场时机难以精准把握，从长远来看，房价上涨趋势已被历史证明，因此过度等待可能错失良机。