“陪跑常客”象屿 75亿投资押注浦东新杨思

观点网 错过上海2024年十月黄金周项目销售高峰的象屿，决意下注浦东新杨思。

春节后首个工作日，象屿地产旗下上海象盈房地产开发有限公司披露了上海浦东新区Z000602单元20Ea-01地块新建普通商品房项目的招标计划公告。

据公告显示，象屿拟总投资金额达到75亿元，其中包括11.3亿元的建安费。

这宗地块将于2月20日亮相2025年上海首批土拍现场。据观点新媒体了解，地块起拍价约合38.16亿元，按照首轮溢价率上限40%进行计算，该地块溢价上限价格将达到53.42亿元。

象屿的胃口

象屿选择押注浦东新杨思板块内的20Ea-01地块，内外因皆有。

早在2024年上海第七轮土拍中，华润置地加上越秀、中能建三方联合体，以78.97亿元的价格拿下了20Ea-01地块周边的新杨思浦东新区Z000602单元20B-12地块，成交楼面价达到7.44万元/平方米，溢价率超过了40%。

建设指标中明确，地块项目装修标准不低于5000元/平方米，另需建设2%的高端人才住房。彼时便有业内表示，20B-12地块整盘均价将会达到12.5万元以上。

观点新媒体得知，在竞拍浦东新区Z000602单元20B-12地块现场，第一阶段就经过了192轮竞价，直接拍至中止价；在建设指标争夺中，装修标准、公共服务设施和高端人才住房配建比例三宗标准也达到上限，仍未分出胜负，直至第二轮地块得以落地。

作为浦东金色中环的一部分，新杨思周边包括世博、前滩及徐汇滨江组成的三角区，且地理位置位于中环以内，市区连接也很便利。

从资料来看，官方给新杨思板块设定的开发定位为MCAZ，即微型中央活动区，同步规划2幢200米、1幢180米商办、1幢160米的商办，预计将为板块带来一定的消费人口。

观点新媒体查阅资料整合得知，新杨思板块内目前规划地块合计17宗，但涉及住宅的土地仅6宗，纯住宅用地则只有2宗，这代表在华润越秀中能建三方联合体之外，能够入场新杨思开发项目的机会所剩无几。

因此，平日拿地不算强劲的象屿在蛇年首个工作日“刷脸”招标，已有急切之意。

不过，在成为意向买家之前，象屿或许同步参考了此前新杨思板块内人气颇高的的新杨思·上园项目销售情况。

目前，项目已有三期入市，第二次加推房源当天认购组数就已超过100组，认购率接近100%，并于隔日触发五年限售。

单价方面，新杨思·上园综合价格约9.86万元/平方米，对比华润越秀中能建的20B-12地块12万元的预估单价而言，前者更具“性价比”。

象屿盯上的20Ea-01地块作为纯住宅用地容积率更高，为2.5，起拍价也更高，达到5.6万元每平方米，高出华润越秀中能建联合体地块0.3万元。

能否摆脱陪跑？

象屿的胃口并非一天撑大，自2021年开始便积极参与上海土拍，参与6幅地块竞争，并以联合体形式拿下其中3幅。

2022年，象屿争地数量上升至17幅，并顺利拿下6幅；2023年，进一步参与33幅地块竞拍，最终拿下4块宅地。

2024年，虽然不少上海土坯核心地块竞拍中都能看到象屿的身影，但最终多数以陪跑告终，仅在土拍中拿下2宗地块，总价合计40亿元。

2024年前11个月，象屿地产于上海的销售额约104.21亿元，仅达到2023年的二分之一，同期业绩贡献也下降至39%。最直观的体现，来自“沪七条”上线后的首个十一黄金周。

国庆节前三日，上海新入市18宗新盘，包括翠湖天地六和庭、绿发浦江园、中海领邸等热门项目，销售火热。仅从数据上来看，9月30日至10月7日，上海一手住房共计成交11万平方米，同比增长93%；二手住房共计成交21万平方米，同比增长达到143%。

这批上新项目中，包括象屿旗下浦陀桃浦中环云悦府项目、奉贤区江湾悦府项目。但值得注意的是，该项目热度明显不如翠湖天地六和庭等大热盘，直到开盘结束，也没有发布摇号排序规则和摇号结果公示。

黄金周结束后，中环云悦府还表示，不再采取以公证摇号排序方式确定选购房屋顺序的方式开盘销售，并向上海市东方公证处申请撤回开盘销售摇号排序活动的现场监督公证。

这代表着，象屿在黄金周开盘的两宗项目没有达到认购目标，未能触发摇号。截至10月12日，江湾悦府可售房源394套，已售206套，去化率34%。

这样进一步解释了目前象屿华东区域更换职业经理人后的现状。

一年前的2月，原金地商置华东区域副总裁兼环沪公司总经理鲍轶群加入象屿，出任沪浙区域总经理。

资料显示，象屿地产2023年销售额425亿中有285亿元来自上海市场。因此，上海市场对象屿而言至关重要，筛选经理人间接决定了上海市场整体的业绩表现。

但2024年拿地与项目表现，让象屿不得不正视当前上海房市的新格局，以及学习如何盯紧热门地块抓紧下手。

2024年12月23日，奉贤附小西地块（10单元17-02地块）新建项目招标计划公告，彼时建设单位为上海象屿置业有限公司，拟开始招标时间2025年2月1日。

该地块出现在12月30日的8批次土拍场上，彼时业内声音均倾向象屿有实力摘得这宗地块，但在现场交易会上，象屿&天安、保利置业、贝壳三方争夺后，最终由贝壳拿下。

如此看来，去年象屿在上海房市的运气属实不佳，在即将到来的2025年上海首场土拍中，能否入驻浦东新杨思，仍待观察。

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