北京买房：理清思路，购房建议1437

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，您这篇文章有个Bug，就算是美国的物业公司（HOA）有权利申请拍卖，但怎么能操纵法院让自己的关系户买走呢？而且用的还是低价，这怎么可能做到？拍卖是公开的啊。而且就算是他们申请拍卖，产权却是在业主名下的，业主不配合的话如何办理过户？而且据我查到的资料，美国的HoA是“非营利组织”，他们是不能赚钱的。

A：

1、这怎么解释呢？中国无论是土地还是房子都有各种的司法拍卖，比美国的手续严格多了，但您觉得有什么事儿不好办吗？

2、那我就再举个案例吧，前些日子在德州有个案子，引发了很大争议。起因是某人投资了一套小公寓，租了几年之后因为地板坏了想更换，于是业主向HOA申请报备了。但HOA指着合同说，换地板可以，但必须更换某种复合地板，这是条例中约定的。

此人也没太在意，但去市场上一扫听才发现，这简直就是HOA挖的坑儿。那种地板在这个地区只有一个经销商，安装费死贵，而HOA的某人就是经销商。另外还得签订什么保险合同，受益人竟然是HOA。

那这谁换地板就是冤大头了，此人非常不理解为什么会有这种约定？HOA也不做解释，反正这事儿对我们HOA有利，至于你换不换的就随便了，不换就凑合，换的话就必须遵守规定。

于是这业主就没换，但由于租金少了，所以他要求少交物业费。然后就是各种争吵吧，此人就拖了好久的物业费没交。

之后这套房就被HOA给拍卖了，没通知业主。业主自然不干啊，起诉HOA说程序不对。首先是霸王条款，然后是Lian（留置权）问题，自己并没有转让给HOA。第三是价格问题，凭什么30多万的房子只卖了20多万，明显是暗箱操作。

3、但法院直接都给驳回了。理由是合同是你自己签的，没有证据表明是霸王条款，那就必须遵守。至于地板的经销商是HOA成员的问题，法院管不着，这是商业行为。

Lian留置权问题虽然在合同上没有，但这属于州法，是上位法，没必要写合同里。只要你买了这房，在你欠费的情况下，留置权自然就归了物业HOA，可以替你办理手续。

至于为什么卖的便宜？是因为HOA享有First Right of Refusal（优先购买权）。那他们本身就有留置权，又有优先权，跟法院商量定个低价有什么不合理的吗？价格之所以低，是因为这套房有瑕疵，不仅地板损坏，而且还欠缴物业费，就应该便宜卖，就值这个价。

之所以被人低价买走，是因为HOA限定了购买人，只允许本公寓的业主购买。那这种捡便宜的事儿肯定受到广大邻居的拥护啊，没什么不合理的。而就算放开竞拍，外人一般也不来，谁都看的出来这里边有事儿，何必来跟HOA找别扭呢？

4、反正在美国，业主敢告HOA的案子非常少，也几乎没有打赢的先例，导致业主都很难请到律师接这种案子。反观HOA倒是能请的起好律师，反正打赢官司之后的各种费用也都由业主支付。

上边这案子之所以引发争议，就是大家都觉得业主太冤了，明显是被HOA给欺负了。但人家是美国是讲究契约精神的，更是法治国家，所以冤枉你了也活该，没地方说理去。要怨只能怨自己，谁让你没经验呢，不跟HOA较劲不就没事儿了吗？

所以能理解HOA怎么操控拍卖+办手续了吧？法治国家，各种流程都是有案例的，只不过是普通人不懂而已，既然不懂，就只能听从懂行人士的安排。

5、最后说这“非盈利组织”。您的理解不全面，“非盈利”指的是“不以盈利为目的”，但并不是“不能盈利”。比如政府+协会+学校+医院+居委会什么的都是非盈利组织，但并不是不能收费，更不是说其中的个人不能挣工资和赚钱。

这HOA就是典型的非盈利组织，也确实不是以赚钱为目的的企业。但如果有人送上门来，人家也不能看着钱不赚吧？你非得往人家嘴里塞肉，人家不吃就属于不识抬举了，因为这事儿把你得罪了也不合适。

6、简单就是这点事儿，别以为美国是天堂，更别以为HOA就比咱们的物业公司强，所谓组织都是表面形式，背后的人性都一个德行。

天下乌鸦未必一般黑，而是一只更比一只黑的。最怕的还就是美国这种合法+权利大到没边儿的乌鸦，作为业主没什么辙的。如果不服气就自己去竞选HOA的业委会主任，但想想吧，你家小区什么人能当？在有利益的情况下有是哪些人能当选？HOA其实就跟村委会似的，你觉得什么人能当选？

我并不是说美国的HOA都不好，一心为业主做奉献的也不少，但我的意思是说他们的权利非常大，业主非得和他们作对的后果很严重。

仅供参考。

二

Q:

基本情况补充：老大25年小学，老二今年入幼儿园/28年小学。

1、不是ZB，是私人关系。可以选择的有:

（1）育翔分校（需购买西城任意地区房产）。

（2）雷锋小学（需购买对口学区房产或什刹海大片区房产，暂不确定一定要购买哪里）。

（3）实验一小前门分校（需购买对口学区房产或大春天大片区房产，暂不确定一定要购买哪里）。

2、目前关系只适用于小学，小升初不确定。

3、如果小升初无法保障，仅仅从小学质量和初中通路考虑，育翔分/雷锋/实验前门分，如何选择？

4、雷锋和实验前门分均需要投入较多资金购买房产，且初中也有20%的不确定性，所以目前家长倾向于选择育翔分，不知道考虑的是否正确?

5、目前想尝试育翔分，需要在西城购买一个不需太多资金的房产，有几个选项：

（1）购买实验前门分对口房产，可以在育翔分无法保证时保底入学。

（2）购买西城其他区域房产，但想资金占用小，未来不贬值，有哪些地区可以考虑？

（3）购买德胜片区房产，老大入学育翔分后可以居住，同时老二可以就近入幼儿园。这种情况下德胜应该买哪里？

A：

1、私人关系就对了，我说我怎么没听说过这种政保呢。不过这种事儿难度很大，如果有费用的话也少不了，小升初的时候也得单独花钱找关系。而且二宝的幼升小的时候怎么办？是继续托关系还是买学区房？

2、仅从质量和初中通道，那肯定是首选北城啊，南城只有陶白的九年制和直升校多，选大椿天的不太多。如果单看小升初那就是雷锋，然后育翔分。但其实都有运气的成分，谁也不敢保证，非得排序的意义不是太大。

3、选育翔分没什么不合适的，或者说如果靠关系+少花钱能给办成了就皆大欢喜，肯定是首选。

4、购买大椿天的房产保底，也行。但如果没办成，那从北城到大椿天是否会有落差？如果关系把事儿办成了，那大椿天的房子对于大宝来说就白买了，溢价部分至少到二宝上学时才能发挥作用。那到时候二宝选哪边？也是育翔分的话那这套房彻底白买，如果在大椿天的话那接送问题怎么解决？

5、西城没有总价低还确定保值的房子，肯定没有。因为总价越低的溢价率越高，高峰期之后有政策支持还行，没有的话保值风险就大点儿了。甘蔗不能两头甜，只能取舍。

6、德胜买哪里？我不敢说，无法预测派位结果，过几年的更不敢预测。而且德胜占坑儿房的溢价更高，做不到兼顾。这要不还是找当地中介吧，他们熟悉情况。

仅供参考。

7、多说一句吧，如果非得是追求确定性，那一般都建议是九年制，比如陶白学区的。甚至干脆去朝阳好不好啊？朝阳是到目前为止还单校划片的居多，牛校也大多是九年制或单校，家长相对省心。朝阳几所头部校虽然赶不上金刚，但也都是很不错的师资和学习氛围了，而且小升初还有点招（包括民办校）。像你们这已经考虑南城了，那去朝阳也可以考虑吧？另外多说一句，这关系靠谱儿吗？花费大吗？

仅供参考。

三

Q:

想问下您丰台的棉花城和大溪地做自住改善怎么样？这两个从保值性、品质上哪个更有优势？

A：

1、改善这看自己喜好，没统一标准。不过要是我会先看棉花城，地段儿配套和交通都强于大溪地。

2、保值还行。虽然别墅类产品在北京整体走弱，但产业区附近的都相对好的多，像棉花城几乎没落后大盘，大溪地落后也不算多，都还不错。

3、地段儿肯定是棉花城啊，这是送分题。当年这里很差，盖在郭公庄的城中村里，忍了很多年。但拆迁之后就好多了，尤其路修好了，周边整体环境很不错。

大溪地这就弱点儿了呗。只能说是离地铁不远，但毕竟是北边有地上线，南边有铁道，西边下柳子没规划，目前只有公寓。而且旁边还挨着小产权和回迁房，中间又被市政路给分开了，别扭点儿吧？

虽然这里不算两区交界，但毕竟过了铁道就算，所以这也算是行政区边缘了，不太受重视。西边就算有开发也时间短不了，旁边那什么园儿里的小产权就不好解决，葆台的虽然就两栋楼也够呛，都不太好办。

4、简单就这情况，自住改善看自己的喜好，保值角度肯定是棉花城占优。不过也别期望值太高，毕竟是都是别墅类的，能不落后普宅大盘就挺好了，在北京别墅里算不错的。

仅供参考。

四

Q:

请问，我看您说北京有可能放宽落户，请问您的信息源或理由是什么？因为我就是北漂，在等积分落户，但我家孩子已经上幼儿园中班，必须规划上学的问题了！

首先我们是不可能让孩子回老家的，因为教育资源实在不行，而且学习氛围极为糟糕。我和老公都是小镇做题家，但都是全镇甚至全县极少数能考出来的，即便是天分高的也是小概率事件。

而现在的镇县情况比当年还要糟糕，每个地区仅有一所最多两所师资还凑合的学校，其他的教学氛围只能用恶劣来形容！但要想进入好学校的难度极大，不是光靠买学区房能解决的，而由于我们脱离家乡太久，是很难找到过硬关系的。

那现在的问题就聚焦在北京，我们的房子买在大兴，对口学校只能说在本地中等，但中学连一所能赶上丰台十二中的都没有！我们也想过换房到亦庄或朝阳，东西城也考虑过，但一是收入并不高，一旦换房就要承担更高的贷款压力。二是按您说的学区房的溢价都很高，过了人口周期后也面临保值压力。

所以我们的想法是如果北京真的放宽落户，那我们小学先在大兴上，同时不放松课外补习。然后如果落户成功，争取中学转入市区好学校（尽量不以买房的形式）。您看这方案是否可行，主要就是放宽落户的可能性有多大？

A：

1、我能理解您的心情，但这让我怎么说呢？直说吧，我没说过“北京有可能放宽落户”，而是针对学区房溢价时常说“如果北京放宽落户，那对学区房是利好，溢价部分有可能撑住”。

也就是说我根本就没有信息源，也不知道是否真的会放宽，更没理由。所以我回答不了这问题，要不还是问问了解户口政策的吧，他们可能有信息。

2、另外多说一句，您的期望值有些偏高。因为十二中算是顶级中学，到目前为止别说郊区校了，就算是东西海的绝大部分学校也赶不上。

虽然十二中近两年的成绩走弱，但这主要是掐尖儿少了，是生源问题，而十二中的师资和教学氛围是没有任何问题的。所以还是别太拿这里对标了，而且十二中又已经从小学就掐尖儿生源，集中单独教学，大概率几年后的成绩会更强。

3、再一点，如果是孩子天分高，家长也督促的紧，那在大兴也能得到好资源。一中是很好的学校，之所以这些年清北的少，主要也是生源问题，天牛娃被掐走了，但并不代表师资弱和学习氛围不行。

那如果在大兴能上到小升初，只要能进入好中学，在中考时也可以凭借全市统筹到市区的，或者在大兴也必定能得到很好的资源。

4、其他我没什么建议，户口方面的我完全不懂，帮不上忙。

仅供参考。

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