广州旧改周报┃黄埔裕丰围旧村改造项目公开招引合作企业

2025年第4周广州城市更新市场周报

（1月20日—1月26日）

本期看点

政策资讯：

本期重点收录了3条最新政策，其中国家级2条，区级1条。内容主要集中于美丽城市建设、土地储备管理等。

行业资讯：

1.2024年全国实施城市更新项目6万余个

2.全国城市更新工作部署会议明确大力实施城市更新

3.广州1935主厂区改造项目迎新进展

项目动态：

本期，广州市共发布7个项目动态：基础数据公告2项；合作企业公开招引公告1项；控制性详细规划局部调整2项，用地面积68.0万㎡；村落保护发展规划公示2项。

市场资讯：

1.土地挂牌

本期有4宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本期有2宗土地成交信息。

3.新盘入市

本期有4个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

住宅成交830套，成交面积91694㎡；商业成交45套，成交面积3119㎡；办公成交107套，成交面积8823㎡；车位成交575个，成交面积7743㎡；合计成交1557套，成交面积111379㎡。

01

政策资讯

本期重点收录了3条最新政策，其中国家级2条，区级1条。内容主要集中于美丽城市建设、土地储备管理等，具体政策内容要点如下：

1.文件名称：自然资源部等部门关于印发《美丽城市建设实施方案》的通知

发布单位：自然资源部等部门

发布日期：2025-1-14

文件要点：

1、主要目标。到2027年，城市生产生活方式绿色低碳转型成效明显，突出生态环境问题得到有效解决，城区环境明显改善、生态宜居更加凸显、治理效能有效提升，推动50个左右美丽城市建设取得标志性成果，成为美丽中国先行区建设示范标杆。到2035年，城市绿色生产生活方式广泛形成，生态环境实现根本好转，生态系统多样性稳定性持续性显著提升，形成智慧高效、多元共治的城市生态环境治理体系，美丽城市建设实现全覆盖。

2、打造美丽城市示范标杆。统筹考虑区域特色、发展阶段、城市规模，结合城市生态环境保护工作基础，在东、中、西、东北部等地区分类选取50个左右地级及以上城市，纳入美丽中国先行区建设予以重点支持。鼓励超大特大城市率先探索、形成突破、实现引领。

3、建设高品质生态社区。结合存量住房改造提升、城市老旧小区改造、完整社区建设、市政基础设施设备更新等工作积极推动社区基础设施绿色化、城区环境生态化。

4、多渠道加强资金支持。拓展多元化投融资模式，积极引导社会资本在美丽城市建设中发挥作用，推动各类金融机构加大美丽城市建设信贷支持力度。鼓励开发性金融机构发挥政银合作、中长期贷款优势，创新融资模式。

2.文件名称：自然资源部 财政部 中国人民银行国家金融监督管理总局关于印发《土地储备管理办法》的通知

发布单位：自然资源部 财政部 中国人民银行国家金融监督管理总局

发布日期：2025-1-22

文件要点：

1、储备计划。各地应根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划，编制土地储备三年滚动计划，合理确定未来三年土地储备规模，对三年内可收储的土地资源，在总量、结构、布局、时序等方面做出统筹安排，结合城市更新、成片开发等工作划定储备片区，优先储备空闲、低效利用等存量建设用地。各地应根据城市建设发展和土地市场调控的需要，结合当地社会发展规划、土地储备三年滚动计划、年度国有建设用地供应计划等因素，合理制定年度土地储备计划。

2、入库储备标准。（1）依法收回且原使用权已注销的国有建设用地；（2）收购的国有建设用地；（3）行使优先购买权取得的国有建设用地；（4）已办理农用地转用、征收批准手续并完成征收的土地；（5）其他依法取得的国有建设用地。

3.文件名称：关于《广州市海珠区2025年度土地征收成片开发方案（第二批）》（公示草案）的公示

发布单位：广州市规划和自然资源局海珠区分局

发布日期：2025-1-24

文件要点：

1、基本情况。本次土地征收成片开发方案编制范围为海珠区行政区划范围内拟进行成片开发的区域，以“一区一谷一圈”的空间布局为引领，高水平建设“数字经济示范区、产城融合引领区、城央生态宜居区、文商旅融合样板区”。本次土地征收成片开发方案结合海珠区国土空间规划确定的城镇建设用地范围内，共划定7个成片开发范围，成片开发范围总面积为47.5374万㎡，拟征收地块拟安排实施4个项目，项目总用地面积32.1331万㎡，拟征收地块面积占成片开发范围面积的比例为67.60%，符合拟征收地块面积不得少于成片开发范围60%的要求。

2、成片开发必要性分析。本次土地征收成片开发是落实省委“1310”具体部署和市委“1312”思路举措，支撑实体经济和城乡区域协调发展；落实“百千万工程”，有效盘活片区低效用地资源，增强工业集聚区综合功能，拓展海珠区都市工业新质生产力产业空间载体；支撑海珠区琶洲人工智能与数字经济试验区、中大国际创新生态谷和海珠新活力文商旅融合圈发展的需要。

3、实施计划。为保障项目顺利推进，确保开发项目与所在片区功能充分衔接，加快完善周边基础设施及公共配套设施，结合海珠区国民经济和社会发展计划以及年度实施计划、规划建设计划、被征地单位意愿、征地资金情况、土地审批信息等因素，综合分析论证后制定拟建项目开发时序为1年（即2025年）。

02

行业资讯

1.2024年全国实施城市更新项目6万余个

记者从住房城乡建设部获悉：2024年，全国共实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。

各地建立城市体检与城市更新一体化推进机制，297个地级及以上城市全面开展城市体检，全方位查找城市短板问题，确定城市更新重点任务。同时，创新存量资源盘活利用的土地政策，创新多元化城市更新投融资机制，探索城市更新可持续模式。

住房城乡建设部相关负责人表示，2025年还将谋划实施一批城市更新改造项目，全面完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务，基本完成已排查出老化燃气管道的更新改造任务，基本消除县级城市建成区黑臭水体。持续实施完整社区建设、既有建筑改造利用和老旧街区更新改造、口袋公园和城市绿道建设、公园绿地开放共享、城市居住区养老服务设施和儿童友好空间建设等工程。

2.全国城市更新工作部署会议明确大力实施城市更新

全国城市更新工作部署视频会议20日在京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话。何立峰强调，要认真学习深刻领会习近平总书记重要讲话精神，着力贯彻落实党的二十大和二十届三中全会、中央经济工作会议部署，认真落实国务院常务会议要求，进一步认识实施城市更新对于城市发展模式转型、助力经济高质量发展、满足人民群众需要的重大意义，坚持目标导向和问题导向，有力有序有效推进城市更新重点任务。

何立峰指出，实施城市更新必须科学制定城市更新专项规划，坚持一张蓝图绘到底、干到底，做到资金和要素跟着项目走，项目跟着规划走。要讲究策略方法，坚持尽力而为、量力而行，先急后缓、有力有序，合理适用、因地制宜，科学确定改造目标和标准，让群众舒适舒心。要落实项目资金平衡责任，按照市场化、法治化原则，统筹利用各方面资金资源，构建好政府、市场与住户之间的资金共担机制。要坚持不动则已、动则必快、动则必成，按期高质量完成项目建设，确保把好事办好、实事办实。要加强组织保障，城市政府应切实承担好主体责任，精心谋划组织，务实推进城市更新项目实施，确保工程质量安全，中央有关部门要加强政策支持，共同推动城市更新工作取得实效。

3.广州1935主厂区改造项目迎新进展

去年，已有89年历史的广东省现存最老的火电厂——广州发电厂的主厂区改造项目（广州1935主厂区改造项目）开工。目前，整体项目改造迎新进展。

广州1935主厂区改造项目由中建科技作为EPC工程总承包单位承建，总建筑面积28万㎡，改造后将成为集产业载体、科创共享、文化休闲于一体的多功能产业社区，推动老城市焕发新活力，赋能广州加快培育和发展新质生产力。项目方介绍，这个项目改造共分两个阶段，分为6个组团，目前，项目一阶段已有两个组团施工，另外三个组团正在进行前期方案设计和初步设计。

中建科技广州分公司总工程师、广州1935项目项目经理毛卫民表示：“目前建筑物拆除工作已基本完成、主厂房组团的厂房内部梁板结构基本拆除完成、新建地下室底板施工完成70%；产业大楼AB栋组团桩基础完成约50%。”

项目方介绍，他们这次采用“工业上楼”产品建造技术可以解决工业建筑跨度大、荷载重、楼层高的技术难题。相较传统现浇混凝土结构，可节约工期30%—50%，节约施工现场用工量约40%，碳排放比同类产业园降低10%以上。

中建科技广州1935项目总工程师尚红行表示：“既提高空间使用率，同时在一定程度上降低建造成本，实现节能减排降碳、提质增效，为装配式快速建造和项目创新创优开辟了途径。”

项目方强调，他们将坚持保护与改造并重。对园区内的文物保护单位、历史建筑进行保护修缮，对主厂房、主控楼、煤棚、烟囱等工业建筑构筑物和景观进行更新改造，保持整体风貌，传承工业文化，与自然人文和谐共生。

项目效果示意图

03

项目动态

本期，广州市共发布7个项目动态：基础数据公告2项；合作企业公开招引公告1项；控制性详细规划局部调整2项，用地面积68.0万㎡；村落保护发展规划公示2项。

1、基础数据公告

1

广州市黄埔区云埔街道刘村社区双井村旧村改造项目

地理位置：位于黄埔区云埔街道

现状建筑面积：改造范围内现状建筑面积合计约71566.1㎡，其中：

（1）村民住宅现状建筑面积64422.6㎡；

（2）集体物业现状建筑面积900.6㎡；

（3）集体经营性用地建筑现状建筑面积6242.9㎡。

2

广州市番禺区石壁街道大洲村更新改造项目

地理位置：位于番禺区石壁街道

土地总面积：1393700㎡，其中：

（1）集体土地面积1205300㎡；

（2）村集体所属国有土地面积26500㎡；

（3）非村集体所属国有土地面积65900㎡；

（4）其他土地面积96000㎡。

现状建筑面积：改造范围内现状建筑面积合计约436883.2㎡，其中：

（1）住宅现状建筑面积341384.5㎡；

（2）村集体物业现状建筑面积15259.5㎡；

（3）非村属国有物业建筑现状建筑面积80239.2㎡。

总人口：6467人

土地权属分布示意图

2、合作企业公开招引公告

1

广州市黄埔区黄埔街道下沙社区裕丰围旧村改造项目

用地位置：位于黄埔区黄埔街下沙社区裕丰围，东至丰乐南路，南至规划海员路，西至港务局机关村与黄埔公园，北至怡港花园

招引主体：广州市黄埔区黄埔街下沙股份经济联合社、广州市黄埔区黄埔街下沙第七股份经济合作社

拆迁安置总投资额：12.59亿元

合作企业资格要求：

（一）申请合作企业应具备与改造地块相匹配的建设能力和经验，应满足以下要求：

1.从事房地产开发经营3年以上；

2.近3年房屋建筑面积累计竣工15万㎡以上；

3.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，其中专职会计人员不少于2人；工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有统计人员；具有完善的质量保证体系。

申请合作企业本身或者其全资子公司的竣工房屋建筑面积、人员可以计入该企业数据范围。

（二）申请合作企业应具备与改造地块相匹配的资金实力，且须符合以下条件：

1.实缴注册资本金不低于人民币1亿元（以验资报告为准），且具有与项目相匹配的自有资金及融资能力（竞选文件中需提交竞选承诺书）；

2.企业总资产：企业总资产不低于100亿元，企业净资产不低于30亿元。（提供复印件，加盖申请合作企业公章，提交全资子公司资料的，需加盖全资子公司及合作企业公章，以最近一年度的审计报告为准）；

（三）申请合作企业应在报名期限内缴纳人民币5000万元（最低不少于0.5亿元人民币）的竞选保证金（只接受银行转账方式缴纳）；

（四）企业信誉好，社会责任感强，银行信用记录良好（以具有相应资质的机构出具的企业信用报告为准），且最近3年在市场监管等部门没有重大违法违规记录，不存在工程“烂尾”等情况（竞选文件中需提交竞选承诺书）；

（五）申请合作企业应严格按《广州市住房和城乡建设局关于印发广州市旧村改造合作企业引入及退出指引的通知》（穗建规字〔2023〕2号）及旧村改造项目实施方案批复要求导入产业、教育、医疗资源。

（六）本项目接受联合体投标，联合体成员不超过3个，其中具备与改造地块相匹配资金实力的联合体成员在联合体中所占份额不得低于30%，由其以牵头企业身份代表联合体开展竞选报名、缴纳竞选保证金、签署相关文件等工作，牵头企业在竞选过程中的行为对联合体各方均具有约束力。联合体成员应符合《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项》（穗建规字〔2020〕16号）第四条的规定，合作企业参与旧村合作改造应符合以下条件：1.近3年内无不良诚信记录；2.企业注册资本不少于1亿元。

村集体经济组织可选择联合体作为合作企业，组建联合体的企业均应符合上述条件。

（七）申请合作企业必须承诺所提交的资格审查材料真实有效，不存在弄虚作假及欺骗性行为，否则，招商主体有权取消其候选合作企业、竞得合作企业资格。

（八）其他条件：

1.承诺引入产业类型、企业行业地位和数量的申请企业在招商过程中可予以加分（资格审查通过后，若有两家或以上企业为候选企业的，在确定竞得合作企业阶段，可根据产业引进内容、级别给予加分，具体的加分形式、办法由街镇、经联社会同区产业部门具体确定）。

2.竞得合作企业未在取得《合作改造通知书》之日起的10个工作日内与招商主体签订合作框架协议或合作框架协议签订之日起90个自然日内未在广州市黄埔区行政区划范围内成立项目合资公司，视为无正当理由放弃资格。

3.竞得合作企业确认为合作企业之日起10个工作日内，竞得合作企业须承担项目招商主体就项目前期发生的相关投入及费用（招商主体应提供有效支出凭证），并就投入费用承接相关事宜与招商主体达成一致意见，并根据双方约定按时返还相应款项。因竞得合作企业原因未与招商主体达成一致意见，未按时返还相应款项的，视为竞得合作企业自行放弃竞得合作企业资格，招商主体有权解除合作框架协议。

3、控制性详细规划局部调整

1

广州市黄埔区云埔街道开创大道以东、开源大道以北（华一社、华二社、荷村旧改项目）局部地块（AG0124规划管理单元）

用地位置：位于黄埔区云埔街道，西临开创大道，南侧靠近开源大道

用地面积：28952㎡

主要批准内容：将原规划两个居住地块合并为AG0124002地块，合并后用地面积28952㎡，建筑面积131380㎡，容积率为4.54。

项目控规局部调整示意图

2

广州市黄埔区龙湖街道汤村旧村全面改造项目（AG0627、AG0628规划管理单元）

用地位置：本次控规局部调整范围位于黄埔区广河高速以北、知识大道以西

用地面积：651100㎡

局部调整内容：

一、用地布局及规划指标调整

（1）修正AG0627018地块用地性质，由二类居住用地（R2）修正为服务设施用地（R22），调整前后居住用地面积不变；

（2）优化教育设施用地布局6处，调整前后各地块用地面积不减少，并同步优化居住用地、商业用地布局及面积4处；

（3）由于绿地调整，AG0628002地块用地面积增加0.15万㎡，AG0627011地块用地面积减少0.05万㎡，AG0627013地块用地面积减少0.1万㎡。

二、公共服务及市政公用设施调整

落实预留非经营性公服设施建筑面积，调整优化公服及市政设施布局、面积及数量，调整后公服设施由101处增加至154处。其中，优化公共服务设施位置布局4处，调整公共服务设施面积11处，增加公共服务设施51处，新建及迁建祠堂各1处。

三、绿地优化

优化绿地，AG0628规划管理单元公园绿地（G1）减少0.15万㎡(AG0628006地块)，同时AG0627规划管理单元公园绿地（G1）增加0.15万㎡（新增AG0627033、AG0627034地块）实现占补平衡。

项目控规局部调整前、后示意图

4、村落保护发展规划公示

1

广州市从化区太平镇钟楼村传统村落暨历史风貌区保护发展规划

规划位置：位于从化区太平镇

保护范围面积：161200㎡

保护范围划分：

（一）核心保护范围：包括欧阳仁山公祠、钟楼村炮楼和钟楼村传统民居群，禾坪、旗杆石、古井、古树等其他历史环境要素。面积为1.33万㎡。

（二）建设控制地带：核心保护区外，包括神棋公路南侧水塘及部分后山山林（以60m等高线为边界）、神棋公路南侧廖庄第一道横巷以北民居建筑，以道路、水体边缘为边界，保持用地边界完整。面积为7.42万㎡。

（三）环境协调区：建设控制地带外，主要包括钟楼新村、钟楼村委、钟楼小学周边相协调的林、田（以50米等高线为轮廓边界）等要素。面积为7.37万㎡。

保护区范围图

2

广州市南沙区南沙街道塘坑村传统村落保护发展规划

规划位置：位于南沙区南沙街道西南部，地处环市大道西与英东大道交汇处，坐落于黄山鲁山南部丘陵临海地带

规划范围：包括塘坑村旧村聚居区，南临环市大道西，东部以英东大道与广州南沙小学分界，西部、北部为黄山鲁，面积26.76万㎡

保护范围划分：

（一）核心保护范围（3.03万㎡）

塘坑村传统聚落中心地带及周边不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑和其他传统建筑集中片区。

（二）建设控制地带（5.24万㎡）

塘坑村传统聚落中心地带及周边传统建筑风貌保存较好区域。

（三）环境协调区（16.90万㎡）

一级环境协调区（6.35万㎡），塘坑村传统聚落中心地带周边及山体周边需要进行视线控制的区域。二级环境协调区（10.55万㎡），塘坑村后山区域，将山体作为历史环境要素保护。

保护区范围图

04

市场资讯

1.土地挂牌

本期有4宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本期有2宗土地成交信息。

3.新盘入市

本期有4个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

统计时间：2025年1月20日至2025年1月26日

数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心

如需了解政策详情，以及更多广州/佛山/深圳等城市更新项目合作机会，欢迎垂询。(添加好友请备注公司、职务和姓名，中介勿扰！）

合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

免责声明

本公众号所发布的内容均根据现行有效的国家法律法规与地方城市更新政策规定，按照行业专业标准原创而成，所用数据基于合一城市更新集团的市场监测以及对公开信息进行的综合整理与分析，力求公正客观的反映城市更新行业发展现状与趋势。因数据统计时间与统计口径的差异，合一城市更新集团不保证公众号所载内容的完全准确性与完整性，如后续发布内容与前期内容存在差异，合一城市更新集团可随时更改且不予特别通知。本公众号所载内容均不构成对任何机构或个人的建议，仅供大家决策参考，任何机构或个人使用本公众号所载内容，请自行判断是否符合特定事实与前提。

本公众号所载内容的知识产权归合一城市更新集团所有，未经书面同意，任何机构或个人不得更改或以任何方式翻版、复制、转发或引用本公众号所载内容。未经授权私自转载或者转发本公众号所载内容的，所引起的一切后果和法律责任由私自转载或转发者承担，合一城市更新集团保留随时追究其法律责任的权利。