看涨还是看跌，2025 年的房地产究竟何去何从？

看涨还是看跌，2025 年的房地产究竟何去何从？

在 2024 年底的全国住房工作会议上就已经表明，25 年房地产的锚定方向是止跌回稳，要推行优化存量和控制增量双轨并行的政策。诸如降低主权率、降低首付比例、降低贷款利率，直接减轻买房压力，这些政策有没有用呢？

我说了不算，不过数据不会说谎。自去年 924 之后，一线城市像广州、上海的新房成交量总体环比上涨约 25%，二线城市上涨约 19%。二手房市场的成交量也都有所上涨，你说有没有用？

很多人都担忧咱们的房地产会不会步美国和日本的后尘，在此我可以明确告诉大家，不会。美国房地产泡沫的罪魁祸首是零首付买房，也就是没钱也能买。当时他们推行宽松的货币政策，贷款利率低于房产增长率，金融机构为了逐利，给一些信用记录差、还款能力弱的人大肆发放次级贷款。房子的需求量成倍上涨，一时间，房地产市场看似繁荣无比，但实际上并非如此。

后来，美联储大幅降息，这一大批信用差的借款人资金链断裂，无力偿还债务，引发了次贷危机，致使美国房地产行业崩盘。

而日本房地产经济泡沫破裂的原因，也包含过度宽松的货币政策。金融机构过度放贷，投资者疯狂炒作股票和房产，将房价和股价拼命抬高，严重偏离实际价值。之后，为防止经济过热，日本央行连续加息，资金从股市和楼市大规模撤离，导致股价和房价暴跌，泡沫破裂。

从经济学角度来看，财富总量在一定程度上是相对固定的。过去房地产市场火热时，有人在楼市赚得盆满钵满，就必然有人财富缩水。过去房子确实是不错的投资品，只要买入就能轻松虹吸社会资本，基本稳赚不赔。

但如今，如果还把房子当作投资品，其资产回报率其实比不上很多优质的基金、保险等理财产品。再加上现在的年轻人经济压力大，不敢结婚，不爱生小孩，购房需求下降，导致存量房过多，影响资金流动性，在一定程度上也阻碍了社会投资和 GDP 增长。

针对这个问题，国家也给出了明确的解决政策，供需两端齐发力。需求端有四个降低的利好政策：取消限购、限售、限价，取消普通住宅和非普通住宅标准，降低住房公积金、住房贷款首付比例、存量贷款利率和交易税费。供给端有两个增加政策：信贷规模增加到 4 万亿元，为市场注入活水，增加保障性住房供给，把部分存量住房转化为保障性租赁住房，盘活烂尾楼。

总而言之，央妈之前提出的稳住楼市、股市，其含金量持续上升，相信 2025 年房地产市场将会迎来不错的回暖。