楼市，最大的趋势！

　　 图片来源：微信公众号公共图片库，Pexels提供（图文无关）

　　 关注地产观点，并设为“星标”，不错过楼市的重要信息和观点。

　　 站在当前时点来看楼市，确实正在经历着前所未有的变化。 但其实放眼全球房地产市场发展路径，未来的走势还是有迹可循的。

　　 第一点，关于楼市进入调整周期后的走势。 一般来说，楼市进入下行周期调整刚开始阶段都会出现一阵子的急跌，这个急跌的幅度基本上都会超过30%以上，有甚者超过70%-80%的也有。

　　 之后会随着救市措施不断出台以及市场情绪恢复平静和理性，市场会出现一定幅度的反弹，然后会在一个平台上震荡运行，直至能够改变市场运行趋势的因素出现。我们的楼市现在处于什么阶段，想必大家也比较容易理解了。

　　 第二点，关于人口因素变迁对楼市的影响。可以毫不夸张地说，不管是哪里的房地产市场，人口都是关键影响因素。我在网上也看到少数人会拿几个超级城市来举例以此说明人口因素对楼市影响并不大，这就是以偏概全。

　　 从国际上其他国家和地区的楼市发展趋势来看，总人口一旦进入负增长后，在短时间内是很难逆转的。这就可能会导致房地产市场的需求不断地萎缩，继而造成了市场供大于求。在市场长期供大于求难以改变的情况下，房价也很难有大行情。

　　 第三点，房地产市场的走势会因城市而异，也就是会走出一种分化行情。 这也是很多人拿来做“人口对房价影响不大”的论据。实际上，由于大城市对人口具有很强的吸附作用，即便是人口总量在下降，这些大城市的人口可能还在增加，或者一直维持高位水平。而城市的面积又不能无限制扩大，所以大城市的房地产市场严格意思上来讲是不存在供大于求的。所以每次大城市的房价即便由于各种原因出现一定幅度的下跌，反弹也会是最快的。

　　 但一些中小城市就不一样了。在人口净流出的趋势下，这些城市的住房市场的供大于求的情况只会越来越严重，房价也就很难上涨了。总人口的减少对这些中小城市的影响是加倍的。

　　 总之，未来房地产市场的走势大概率还是会继续因城市而分化，少数几个大城市的房价有望止跌回涨，而大多数中小城市会逐渐进入市场调整第二个阶段，呈现震荡的态势。