十万亿收储化解房地产困局

今天有一则不起眼的新闻：【超32个城市发布存量房收储细则， 多地收储项目已投入保障房运营】

自2024年5月17日中央提出收购存量商品房用作保障房以来，全国已有超过32个城市发布了“收储”的细则。贵阳、长春、保定等10多个城市收购商品房项目落地，筹集保障性住房超过15万套。此外，很多地方还在城市房地产融资协调机制下成立收购工作专班，70多个城市公开发布房源征集公告。

十万亿收储化解房地产困局

1月12日，黄奇帆在“第4届企业创新发展大会”上提出，中国的房地产没有美国次贷危机的基因，也没有像日本房地产20年拖累经济的基因，不必自乱阵脚。

对中国房地产目前经历的调整阶段，从需求端来说，中国的城乡融合从宏观上会为今后20年住宅类的房地产发展提供一种基础，未来还存在释放刚需的空间。

而对供给端的库存过剩，他提出中国可能会推出总规模高达十万亿元的政府收储计划，并能将其转化为保障性住房，以解决中低收入人群的住房问题。

关于收储如何施行，政府可以“6折”价格收购开发商的库存，开发商用收到的钱还债，最终会到达供应商和员工手中。政府将收储来的房子用于公租房。 大约占未来房地产市场的20%。由于政府六折拿房，租赁比可以到4%， 后期可以将其打包成REITs产品。

黄奇帆指出，政府收储不仅有助于去库存，还能同时缓解房地产相关的三角债问题。预计2025年中国房地产市场将止跌回稳，进入新的发展阶段。

从这个讲话中我们可以得出几个结论。

房地产市场处于供需失衡状态，供给大于需求。

我国存量住房面积约350亿平米。

人均住房面积超过30平米，与欧洲国家相比差不多，高于日本和韩国。

2024年全国商品房代售面积是7.5亿平米，按照均价1万计算，库存7.5万亿。

我国存量住房市值/GDP回落至国际中位数水平，从这个角度看，房地产市场似乎没有泡沫，但是，我国人均GDP只有发达国家的1/8-1/3，从这个角度看，房地产市场仍有很大泡沫。

泡沫从吹起到破灭意味着资产的转移过程已经完成。

泡沫意味着资产的错误定价。如果想要延缓泡沫破灭的过程，经济学的方法就是人为干预供需。

利用专项债和保障性安居工程补助资金支持保障房收储，扩大专项债使用方向，用于化解存量商品房和土地库存，以减少商品房市场供给，平衡供需，缓解开发商流动性压力。

很多城市已经启动收储工作。

关于收储能有多大成效，取决于收储的规模。

从房地产存量规模看，真要是有10万亿收储，基本上托底没问题。

但是上涨的逻辑，仍然不存在。