春节特辑丨行业篇：2025年有望进入回稳周期

2024年，商品房成交规模降至10亿平方米以下，降幅较2023年全年收窄1个百分点左右。

从季度数据走势来看，得益于中央部委“严控增量、优化存量、提高质量”等稳市场举措的推进，以及地方主管部门的积极落实，2024年行业销售基本走出了“筑底曲线”。

在行业全面去库存主基调之下，新开工、竣工面积持续下降，与此同时，房地产开发投资规模同步下降，全年下降10.6%，不过绝对量仍在10万亿水平，这意味着房地产仍是全国经济发展的重要支柱产业之一。

展望2025年，基于“止跌回稳”的政策持续落地，需求侧信心逐步恢复，年初交易量、房价、竣工等指标有望持续向好，整体来看，行业正在进入新平衡周期，全年商品房销售有望企稳。

国家统计局数据显示，2024年全年商品房销售面积、金额为9.7亿平方米、9.7万亿元，同比分别下降13%和17%。

这一数字与“丁祖昱评楼市”年度发布会上的判断基本一致，商品房销售规模降至10亿平方米以下，且已经历了连续三年下降。

对比往年数据来看，商品房销售面积已经回到2009年，商品房销售金额则回到2015-2016年。

鉴于中国城镇化发展仍在上升阶段，且大量住房改善需求仍未得到满足，测算现阶段全国商品房年增量需求规模，保守值仍应在9-10亿平方米左右。

从季度走势来看，2024年行业销售走出一条“筑底曲线”。

一季度销售成交同比降幅年内最高，市场表现不及预期。一季度商品房销售面积同比下降19.4%，成交金额下降27.6%，降幅均为年内最高。二季度政策面明确转向去库存，市场信心有所回暖。商品房销售面积和销售金额降幅分别收窄0.8个百分点和4.9个百分点。三季度成交环比周期性回落，同比降幅持续收窄。四季度政策面明确“止跌回稳”，商品房销售金额、面积同比降幅的逐月收窄。

随着新房销售表现的持续转好，2025年行业有望正式步入销售回稳、信心修复的新周期。

与行业规模同步下降的还有房地产开发投资，全年开发投资额保持10万亿元水平，同比下降10.6%，开发投资规模连续三年下降，回到2017年水平。

值得注意的是，对比销售规模来看，年内房地产开发投资持续高于商品房销售金额，行业出现了“负现金流”。

上一次则出现在2014年前后，当时行业同样面临着成交规模的阶段性回调，不同的是彼时行业仍处于上行周期，市场信心在2015年快速恢复，2016年后开发投资也再度提速上行。

今时不同往日，在行业各项指标全面企稳之前，预计房地产开发投资还将持续下行一段时间。

行业销售规模已连续三年下降，库存压力将成为大多数城市面临的挑战。

不过，行业库存指标在2024年出现实质好转，新开工面积加速下跌，行业狭义库存规模加速收窄，再加上四季度以来销售指标的向好，行业正在大踏步进入新的平衡周期。

若稳市场政策能够持续发力，成交规模持续趋稳，预计2025年下半年核心城市房价有望全面止跌趋稳，届时行业长期库存压力虽然仍在高位，但从需求面来看，市场将完成阶段性的短期调整，购房者信心也将迎来实质性的恢复。

具体来看：

第一，2025年商品房销售有望企稳，预计全年面积、金额止跌持平。2024年下半年以来，随着一二手房交易链条逐步恢复，再加之房企提高品质带来的推动，一手房成交占比持续上升，2024年10月、11月全国商品房网签连续两个月同比上升。随着居民购房预期的恢复，若2025年行业新增住房需求能够平稳释放，预计全年成交规模有望停止近三年的持续下探趋势，正式迎来规模筑底。

第二，行业资金面持续改善，支持竣工面积同比小幅增长。得益于中央稳市场政策有力推进，行业融资面持续改善，加之超长期特别国债的推进实施，预计2025年行业竣工面积有望实现5-10%的小幅增长。

第三，去库存仍是现阶段首要任务，叠加宽松货币政策减轻地方财政压力，2025年新开工仍可实现一成左右降幅。行业需求端虽见向好趋势，但基于巨大的行业库存压力，在较长的一段时间内，“严控增量”仍将是行业发展的主基调之一。结合2024年12月政治局会议表态来看，2025年将执行适度宽松的货币政策，在更为宽松的债务指标限制下，地方财政压力的减轻，可支持新开工规模继续下降，在供给侧进一步减量提质，拉大新开工与新房销售的差值，推动行业加速去库存。

第四，与库存压降同步，开发投资还将延续一成左右降幅。目前需求端信心企稳，新开工、竣工面积也有望止跌，但在开发投资方面，受行业整体库存规模下降影响，随着施工规模的持续下降，预计开发投资还将维持一到两年时间的下降。扣除2015-2021年间行业销售规模持续上升的因素影响，估算稳定期下的行业投资销售比应当在75%左右。若未来商品房年成交金额能够稳定在10万亿元附近，目前的行业开发投资还有一定的下探空间。（来源：丁祖昱评楼市）

文章来源:丁祖昱评楼市