这座城市的人，车比房子还贵

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正文：

嗯，下面这辆车，大家猜一下价格？

答案是：2个“小目标”，全球限量的“帕加尼·风之子”

是的，你没看错

如果按全国最有钱的上海居民2024年的人均可支配收入88366元来计算，这辆车至少需要2263个人合力购买……

而这辆车被一人所有，就这么水灵灵地出现在了上海的街头

最近免签政策放开，仅需两个钟就能从首尔飞到上海，让韩国人蜂拥至上海，流行起了“周末特种兵式沪游”

为了给韩国人展示下“什么叫上海人的实力”，掀起了一股“上海沪爷沪姐三班倒开豪车炸街”的热潮

韩国人有没有被“秀”到，我不确定

但不太懂车的我有幸知道了，原来世界上真的有上亿的车……

而且真的有人会买……

看着短视频里满街的豪车车队，不得不感慨：

也就上海人的豪车，能比房子还贵……

01

其实早在1月份，我就有个念头：

“好想重生，做个有房子的上海人……”

因为统计局发布了《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，我就被上海的房价，狠狠地“秀”了一把

表里公布了70各大中城市的新房价格指数，包括“上月环比、上年同月同比、1-12月平均上年同期同比”

而上海，是全国唯一一个三价皆涨的城市

也是唯一一个刚需、改善、豪宅三种户型段，价格均涨的城市

在房地产整体势低的环境下，这个成绩简直不可思议

如果用一个字总结今年上海的楼市，那就是“贵”！

我想这已经足够证明，上海的房地产市场开始复苏了

其实，从供应端的土拍市场看，复苏的号角早已吹响

2024年上海的土拍市场一直热度高涨，直至12月31日最后一场的拍锤落定，全年共计揽金1321.61亿元！

早在8月的土拍，绿城就以高达48亿元的成交价，拿下了徐汇区的一块地，溢价率达到30%，楼面价达到了13.1万/㎡，由此诞生了“全国单价地王”

11月，华润、越秀和中能建联合，以78.97亿元的高价拿下了浦东新区的宅地，造就了2024年最贵的一块地，同时溢价率高达40.37%！

到12月，土拍接近尾声，徐汇区的一块宅地还引发了民企与央国企开启101轮竞拍的“抢地大战”

这块地最终由民企 <宸嘉发展> 以高达40%的溢价率竞得，成交价为43.8亿元，楼面价达到全国第二高，12.6万元/㎡

……各种价格记录在被不断刷新

土拍市场这么火爆，房企溢价率敢抬得这么高，就能看出市场对上海的楼市有很强的预期

是谁给了他们信心？

单从新房销售数据上看，上海就展现出了惊人的购买力

我从中指云查了下数据，2024年上海新房销售额达到了5307亿元！

而统计局的数据里，全国新房销售额为96750亿元，也就是说单上海一座城市就占了其中的5.5%

再看2024年上海的GDP，达到了53926.71亿元，那么新房销售就贡献了约10%的GDP！

所以当我发现，去年全国有11个超百亿销售额的楼盘，上海就占了7个，也就不足为奇了

这些销售额超百亿的楼盘，少数是因为卖的“多”，大部分是卖的“贵。7个“百亿盘”中，有6个项目的单价都超16万

可以说，豪宅市场撑起了上海楼市的“半边天”，也是率先启涨的板块

今年入市的豪宅盘，“日光”成了常态。上海今年诞生了30个“日光盘”，单价10万元/㎡以上的豪宅盘就占了17个！

其中，单价14万元/㎡的 <中海领邸·玖序> ，开盘当天直接售罄

单价21.4万元/㎡的 <中海·顺昌玖里> ，开盘当天热销近两百亿元！全年入账370亿元

更夸张的是上海的顶豪 <翠湖天地六期> 开盘，套约总价1.1亿，108套房当天售罄，刷新了中国亿级豪宅的日光纪录

根据中指的数据，我统计了2024年上海新房成交的单价分布

发现，上海2024年新房成交5.72万套，单价6万以上的成交套数就占了“半壁江山”，达到49%

其中，单价10万以上的豪宅占了16%

再看成交套数总价段分布

以500-1000万的刚改、改善型房源成交为主，占比42%，而千万级豪宅全年成交了1.36万套，占比也不小，达到了28%

我又将各个面积段的成交套数，与可售套数做了对比

看上图就很明显，90-120㎡的改善户型成为了成交主力，而120㎡以上的豪宅甚至供不应求

并且越大的户型，卖的价格越高，豪宅客的承价能力越强

再看出清周期，120-240㎡的改善及豪宅户型段深受市场欢迎，上市不到10个月就可以售罄

看来，上海豪宅的新房供应，似乎都不够豪宅客“塞牙缝”

难怪他们买豪车去了……

在政策的加持下，房价会涨吗？推荐看文章《》

02

“面粉”价格越来越贵，“贵价蛋糕”还不愁销路

让我不由得好奇，上海人的钱袋到底有多深？

1月份，上海统计局公布了很多2024年的数据，上海当之无愧是“最强王者”

根据统计局发布的《2024年上海市国民经济运行情况》，2024年全市GDP达到了5.39万亿元

虽然早在2023年上海的GDP就破了5万亿元，但2024年仍能按实际增速，同比增长5.0%！

这里可能有读者不了解“实际增速”和“名义增速”的区别，简单解释下：

假设2023年每袋米的价格是100元

到了2024年，生产了10袋米，但米涨价了，每袋卖120元。按名义增速算，2024年的名义GDP为1200元

但如果按实际增速算，要按照2023年的价格计算，则2024年的实际GDP为1000元

也就是说，实际增速不考虑价格涨跌的影响

以不变价格计算GDP增长率，反映的是实际的产量变动对GDP的影响，更具有含金量

上海的经济实打实地增长了，自然上海人口袋里的钱就多了

根据央行上海总部公布的，截至2024年12月的《中外资金融机构本外币信贷收支表》

上海的住户存款余额达到了6.59亿元，同比增涨了7.7%

存款增加，这就意味着购买力增加

对消费市场来说，大家兜里有钱了才更敢花钱，能刺激出消费欲望；对楼市来说更是利好，意味着购房者支付首付能力的提高

当然，仅看存款还不够，还要看大家负债的程度

截至2024年12月，上海的贷款余额3.54万亿元，也就是说偿还完贷款，上海的净存款还有3.05万亿元！

如果按2023年上海的常住人口2487.45万人算，还完贷款，每个人还余有12.26万元的存款！

而贷款额度同比增长了9.8%，也正说明了上海人的负债意愿开始增强，也就会有更多活钱流入市场

我算了下上海的住户存贷比，才53.75%

从2023年全国58.4%的存贷比来看，上海作为超一线的城市，存贷比甚至低于全国平均水平，也就是说上海还有负债的空间

我们常说，居民负债的极限就是房价的极限

从存贷比看，即使目前上海的房价全面启涨，但仍有很大的上涨空间

我们再算下居民杠杆率，就可以看出上海人加杠杆的空间有多少

国际上计算居民杠杆率的通用算法是“住户贷款余额÷GDP”

根据这个算法，2024年上海的居民杠杆率65.73%

根据央行近期发布的《中国金融稳定报告（2024）》，2023年住户部分的杠杆率为72.4%，上海作为超一线城市，仍低于全国平均水平

所以上海的杠杆率并不高，并且从历年居民杠杆率变化的趋势看，上海的杠杆率在2022年达到过66.58%

也就是说，目前上海的杠杆空间还很大，甚至不及过去的水平

但同时也表现出，2024年上海人加杠杆的意愿，有了明显的增强

我们再看上海人的实际偿债能力

按照平均还款年限20年，年利率3.4%，等额本息来测算月供

上海每年偿还房贷的金额是203.75亿元，仅占上海2024年GDP总额的0.38%

如果按2023年上海2487.45万的常住人口算，分摊到每个上海人身上，每月的月供仅有819元

而2024年上海人均可支配收入为88366元……月供可能还不及上海人一餐聚会的饭钱

所以，上海人的偿债能力完全足够支撑杠杆

分析完数据就很清晰了：上海人有钱，会赚钱，也有能力贷款赚更多的钱

此刻，我就更想重生成为一名上海人了……

在政策的加持下，房价会涨吗？推荐看文章《》

03

虽然从上海的各种数据来看，我是看多且看涨的

但不得不说的是，中国楼市的“增量时代”结束，目前已是“存量时代”

什么意思

“增量时代”大概是从2003年开始，房地产增量扩张，成交量从0.79万亿不断攀升至2021年的18.3万亿

伴随而来的一个词就是“普涨时代”，那时候堪称“遍地黄金”，随便在哪买套房，都会涨

而2021年普涨开始结束，进入“存量时代”，房地产的成交规模开始缩量，维持在一定的区间值

所以在“存量时代”，虽然目前上海的楼市情况一片向好，但你要说买什么都会普涨，那简直就是瞎掰

上海市场已经出现了明显分化

核心区域的改善、豪宅盘这种核心“抢手货”，仍能开盘“日光”

如果从区域对比来看，黄埔、徐汇、静安、杨浦等核心区域明显供不应求

但是边远区域如青浦、崇明区，却供过于求，成交疲软

再看成交价格和出清周期，成了鲜明的剪刀差——

核心区的资产，卖的越快越抢手，价格越高

而边远区域的新房滞销，价格涨不动，二手房难出手，再降价抛售，拉低区域均价，陷入了死循环

所以说，在存量时代，即使房地产现在是“筑底回涨”的时期，也不代表房子“遍地黄金”，随买随涨

如果不仔细甄别，只求低价买入

那你很大可能买到的不是“黄金”，而是“黄色的土块”……

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