经开区再添新地，大兴新房再陷混战！

马上过年了，北京依然在拍地。

刚刚，1月27日，也就是腊月二十八，除夕前一天，大兴经济开发区两块宅地迎来买家。

至此，北京2025年土拍战绩，数量更新至5块，宅地总成交额更新至280亿。

2025年北京土拍地块环线位置（1月27日）

地块的具体成交信息是↓↓↓

地块名称：大兴经济开发区DX00-0302-0021、DX00-0302-0022地块

拿地房企：大兴发展盛业；

成交金额： 23.2亿（底价） ；

住宅楼面价： 2.1万/平 ；

这次土拍依然没有设置住宅指导价，加上今天大兴经开区地块，北京已经连续7块地未设置住宅指导价了。

我们先来看看地块所在的区域。

0021、0022地块位于南五环外，北侧距离南五环直线距离1公里。

具体位置，位于中国人民公安大学团结校区西边，属于大兴重点发展的经济技术开发区核心位置。

大兴经济技术开发区和北京经济技术开发区不是一个，一个是大兴一个是北京（也就是亦庄）。

大兴经济开发区的功能定位是：

国内一流的数字文化产业示范区；

幸福宜业与环境宜人的新城区。

发展目标：

到2025年，数字文化产业规模迅速扩大、公共服务设施基本健全、产城融合水平明显提升，成为南城与大兴区重要的科技创新发展地区，技工贸总收入达到1000亿元。

到2035年，实现创新驱动发展与持续有机更新，建成国内一流的数字文化产业示范区、幸福宜业与环境宜人新城区，技工贸总收入突破2400亿元。

今天拍出的0021、0022地块，则在大兴经开区的核心位置 ，有未来发展的战略高度优势。

只是现状，依然是一些产业基地，生活氛围比较差，尤其是相较于京开高速西边的高米店、枣园、黄村甚至义和庄等大兴传统成熟居住区，差很多。

可以说，大兴京开高速东、西就是两个世界。

再看看地块具体信息。

两个都是不规则的四边形形状，但又不是非常没规则，后期楼栋排布不是问题。

北侧0021地块要比南侧0022地块更大些。

两地块建筑面积加起来达到11.66万平，以套均100平算的话，又将是一个“千房大社区”。

0021地块的容积率是2.5,0022地块稍微低点，2.246，两块地的控高都是60米，绿地率都是30%，建筑密度也都是30%。

关于配建方面，0021地块需要配置地上建筑规模6000平的商业设施，可与0021地块统筹设置。

配建6000平的商业本没什么，其中有一个要求，就是商业设施结合轨道站点设置。

而包哥猜到了，这个站点大概率是19号线南延的新媒体产业基地站。

因为这个区域的轨道规划，只有19号线南延。

19号线二期南延自新宫站引出，经新宫南、西红门东、新媒体产业基地、观音寺、磁各庄西到达海子角站。

而19号线二期南延还有一个支线，是从新媒体基地引出，经高米店南、高米店西、金星西路、芦城北、芦城南、首医大，终点至生物医药基地西站。

也就是说，19号线南延和支线落地，0021、0022地块未来就是个实打实的“零距离地铁盘”。

但19号线北延和支线都已确定今年开工建设，南延还没开始环评工作。

目前包哥查到的最新的官方回复是：M19南延已纳入近期建设计划。

不过19号线南延现在还没开始环评，等到最后开工建设不知又要过去多少年。

大兴经开区或者没什么感觉，重点是那些奔着地铁来的西红门东业主，可能要急坏了。

最后咱们看看大兴的新房市场情况。

2024年全年，大兴全年卖了4609套房，位列北京16区第3，这已经是大兴很多年跻身套数成交前3了。

成交均价方面，大兴也实现稳中有降，从2023年的5.19万/平，下降到2024年的5.15万/平，降幅不足1%。

但整体是整体，大兴2024年新房市场“以价换量”的现象，也不仅局限于一个、两个项目。

包哥找到了2023年、2024年大兴新房的成交金额前30的项目，重点项目的成交均价变化或许能说明一些问题。

2023年，大兴西红门东风头无量，御璟兴城、橡树湾一二三期、中建玖玥府，5个项目成交均价一水地6W+，真是狂得要命。

转身到2024年，只有中建玖玥府的成交均价每平降了3600，6.16万/平勉强维持了西红门6W+的最后荣光。

至于其他项目成交均价，则全线降至5W+。

2024年7月份入市的御璟星城元启，指导价涨到了6.6万/平，但成交均价只有5.35万/平，每平下降超1.2万。

还有旧宫的兴叁号院，2023年是大兴新房价格的天花板，7万/平的成交均价也在2024年降到6.1万/平，每平下降近1万。

还有德茂板块的和锦诚园，2023年成交均价是6.3万/平，2024年直接降到了5.3万/平。

当然，我们不排除有些项目的成交均价下降，是因为到尾盘销售阶段。

但是，2023年入市并在2024年主力销售的项目，成交均价明显下降，还有2024年入市的项目，相对于指导价也下降太多。

每平下降三五千已经算正常现象，甚至每平下降1万都不觉得稀奇。

还有一个现象，就是2024年大兴拍出的4组地，只有2月份拍出的御璟星城元启入市，结果大家也看到了，降价也没跑出量。

此外，大兴新城西片区还有两个大兴新城拿下的地块，黄村、义和庄和西红门东还有3个兴创的地块，都没入市。

这次又加了个经开区0021、0022地块，你就说热不热闹？

还有就是，大兴经开区地块一入市，又会给整个大兴新房市场将再添一个搅局的区域。

2025年，大兴新房依然会陷入混战。

以上。

关于大兴新房，包哥研究得很透彻，如果你有在大兴买房的打算，加包哥微信，咱们私聊去。

春节好。

个人观点 仅供参考