2年亏掉将近70亿！央企中交，退出地产开发？

A股上市房企中交地产一则公告，引发了大家对这家央企房企的关注，央企中交“退房”顿时登上了地产热搜、各大地产自媒体的头条。

实际上，中交地产剥离房地产属实，但这并不代表中交就不做房地产开发了。

除了中交之外，此前华远地产、格力地产、美的置业等也已经宣布剥离房地产开发业务。

接下来，大家会看到更多的上市房企宣布剥离地产开发业务。

而这，实际上只是一种内部挪腾。

01

中交地产剥离地产开发业务

2025年1月20日收盘后，中交地产发布公告《关于筹划重大资产出售暨关联交易的提示性公告》。

根据《公告》，中交地产股份有限公司（以下简称“中交地产”）拟将公司持有的房地产开发业务相关资产及负债转让至控股股东中交房地产集团有限公司（以下简称“中交房地产集团”）。本次交易涉及的具体资产范围尚需交易双方进一步协商确定。本次交易拟采用现金方式。

根据初步研究和测算，本次交易预计构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组，不会导致公司控股股东和实际控制人发生变更。

“交易完成之后，公司将聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，实现业务的战略转型。本次交易有利于改善公司资产质量，提升公司可持续经营能力和盈利能力，维护投资者利益。”中交地产在《公告》中称。

中交地产表示：本次交易如能顺利完成，预计将降低公司资产负债率，优化资产结构。

受此消息以及同一日发布的中交地产2024年大幅亏损的消息影响，1月22日、24日中交地产跌停，1月23日下跌1.02%，3天时间中交地产股价较1月21日收盘价格下跌了19.82%，市值蒸发掉超13亿元。

02

2年亏掉将近70亿元

中交集团的全称是中国交通建设集团有限公司，是全球领先的特大型基础设施综合服务商，属于一家央企，连续多年位居《财富》世界500强，2024年位列第63名。

中交集团旗下与地产开发有关的平台有两个，一个是A股上市的中交地产，一个是港股上市的绿城中国。

绿城中国，就不多说了，是中交集团10年前以“白衣骑士”的身份驰援陷入资金链危机的绿城中国，而变为为绿城中国第一大股东，截止2024年6月30日直接持股28.97%。

10年前在成为绿城中国第一大股东的同时，中交集团还整合内部的房地产板块业务成立了一个平台，叫做中交房地产集团。

中交房地产集团则是A股上市公司中交地产的实际控制人、大股东，直接持股52.32%。

在央企房企云集的地产行业，虽然背靠央企中交集团，但实际上中交地产在行业内的存在感并不强，与中海、保利、华润、招商等不在一个量级上。

翻开中交地产的销售、拿地数据，你就会发现2019年之后的几年，中交地产曾经开启规模加速，每年的拿地金额从此前的百亿左右跃升到2019年的接近300亿元、2020年366亿元、2022年234.4亿元，在中国房企中的拿地金额排名一路跃升到2022年的第14位。

位于西咸新区沣西新城的中交长安里地块，就是中交地产2020年8月以溢价率91.97%拍下的，楼面地价8198.9元/㎡，截止目前是沣西新城楼面地价“第三高”。

这几年的大举拿地，在为中交地产接下来的规模增长奠定基础的同时，也为目前的困境埋下了隐患。

凭借土地储备的增长，中交地产的销售额从2017年、2018年的不到300亿元、排在中国房企销售额排行榜80名之后，2019年、2020年几乎是翻倍式的增长，2021年的时候销售额已经达到979.7亿元、杀入中国房企TOP50，距离千亿房企仅有一步之遥。

2022年至2024年这三年时间，行业调整之下，中交地产的销售额又所下降，但由于其降幅相对来讲更小，跑赢了大多数房企，因此销售额排名跃升到了第20名。

销售额增长的同时，中交地产的营收规模也是一路上涨。从2018年的不到百亿元，到2022年的时候已经达到了384.7亿元，2023年为324.7亿元。

但值得注意的是，营收规模的增长并没能带来中交地产利润的增长，2018年净利润达到8亿元之后，随后一路下降，2023年亏损16.73亿元，2024年更是预亏53亿元。

这意味着，2023年、2024年两年时间，中交地产亏损将近70亿元！

亏损的原因，实际上就是前几年土地市场火爆时期高价拿地，随后遇到的是行业调整、房价下降。

面对连续亏损，中交地产选择剥离房地产开发业务，将这部分资产及负债剥离出上市公司平台，剥离至其控股股东中交房地产集团。

简单理解就是，中交房地产集团还继续做房地产开发，只是这部分业务不再装入上市公司平台中交地产。

这一内部挪腾之后，中交地产的资产负债表将会得到大幅改善，公司的盈利等也将得到改善。

当然，根据中交地产2024年半年报显示，房地产开发占到了公司应收的98.9%。

这意味着，剥离地产开发业务之后，中交地产的资产规模、营收规模将出现大幅下降，营收规模仅为此前的零头。接下来，如何支撑起中交地产的营收和市值？

还有一点需要注意的是，在2010年中房集团划入中交集团之前，中房集团的部分地产项目目前实际上并不在上市公司中交地产的资产包里。

例如：西安的中交长盈天地、中交长盈华府就不在中交地产资产包，而沣西的中交长安里则属于中交地产，虽然都属于“中交系”，但实际上属于不同的体系，如果在加上绿城，“中交系”就更复杂了。

也就是说，地产板块的同业竞争一直是困扰中交多年的一个历史遗留问题。

03

超八成房企2024年亏损

正如前文提到，目前在剥离房地产开发业务的上市房企不只是中交地产，华远地产、美的置业、格力地产此前也宣布剥离房地产开发业务，基本都是将这部分资产及负债转让给大股东。

之所以出现“退房”潮，主要是由于大部分房企目前陷入亏损之中。

地产房剑统计了截止2025年1月25日45家上市房企发布的业绩预告，其中有38家房企预亏，仅有7家房企预计盈利。

这意味着，2024年超过八成的房企出现了亏损。

其中，金科、金融街预亏在百亿级别，首开股份、荣盛发展、华侨城A、华夏幸福、中交地产预亏均超过了50亿元。

而即使是盈利的7家房企，2024年净利润降幅也均超过了50%，7家中有4家净利润不到1亿元。

持续亏损之下，将包袱地产开发业务剥离出上市公司平台，成为一些房企的选择。接下来，大家将会看到更多上市房企宣布“退房”！

“退房”之后，这些公司均宣称将业务重点瞄向代建、酒店管理、商业运营、物业管理等轻资产板块业务，但这些业务看似简单实际上也面临激烈的竞争。

在代建板块，绿城管理处于龙头地位，金地管理、旭辉建管、龙湖龙智造等在代建领域也优势明显，融创、中铁、朗诗等大多数房企均已经涉足代建板块。

物业板块，江湖地位其实也已经基本确定，对于本身就规模不大的物企来讲，市场空间将越来越少。

当然，等地产行业回暖之时，不排除有的上市房企又会将地产业务装入上市公司平台。

总之，这种内部挪腾，只是粉饰财报的需要。