谢逸枫：2024年谁将成为城市“卖地之王”？

文/谢逸枫

2024年22城宅地集中出让、300城、全国卖地数据显示，连续3年保持量价齐跌、城市分化、底价成交与低溢价率成主流、国央企与城投托底的趋势，北京、上海、杭州卖地千亿元，成为2024年前三名“卖地之王”。

2024年住宅土地出让金的城市卖地之王排行榜出炉，千亿卖地收入的城市比2019年、2020年、2021年还大量减少，2023年6个城市与2022年6个城市持平，2024年仅有3个城市，千亿卖地收入的城市数量等于腰斩。

2024年全国卖地收入4.8699万亿元，同比下降16%，比2023年下降13.2%，跌幅扩大2.8%。2020年8.4142万亿元、2021年8.7051万亿元、2022年6.6854万亿元、2023年5.7996万亿元。

中指数据显示，2024年全国住宅用地的出让金2.08万亿元，与2023年相比下降了27.81%，成交楼面均价为5443元/平方米，同比下降5.91%，平均溢价率为4.29%，较2023年同期减少了0.35%。

2024年全国城市土地出让排名来看，北京、上海、杭州位列全国前三名，是土地出让金超千亿的城市。2022年、2023年土地出让金超千亿的城市分别为6个。北京住宅地块出让数量由2023年的61宗减少至2024年的41宗。

不断有大体量组合地块推出，北京2024年有3宗超百亿地块成交，在全国排名中，由2023年的第3名跃迁至2024年的第1名。出现排名跃迁的城市还有西安和常州，其中，西安由第7名升至第4名，常州由第10名升至第7名。

2024年北京土地出让金总额达到1752亿元，上海为1644亿元、杭州1404亿元、西安831.72亿元、广州772.64亿元、南京673.58亿元、常州597.76亿元、成都590.69亿元、武汉563.69亿元、合肥530.28亿元。

苏州468.49亿元、深圳415.9亿元、无锡415.44亿元、扬州412.47亿元、福州406.58亿元、盐城406.3亿元、济南402.54亿元、佛山375.15亿元、南通360.89亿元、天津354.91亿元。与2023年对比，都呈现出下降的趋势。

2023年城市住宅用地出让金排名来看，住宅用地出让金前20名城市中，上海以2202亿元排名第一、杭州1780 亿元排名第二、北京1741亿元排名第三、第四-第十分别广州、成都、南京、西安、苏州、武汉、常州。

住宅用地出让金收入分别为1179.54亿元、1135.56亿元、1134.45亿元、937.074亿元、908.614亿元、800.194亿元、649.764亿元。与2022年前10名的城市住宅用地出让金收入对比，都呈现出下降的趋势。

2022年城市住宅用地出让金排名看，上海2839.60亿元、杭州1914 亿元、北京1615.33亿元为前三名，其次为南京1308.48亿元、成都1224.40亿元、广州1221.21亿元、苏州943.59亿元、武汉870.27亿元、无锡812.89亿元、深圳736.29亿元。

2024年全国300城住宅用地成交规划建面同比下降超两成，土地出让金同比下降27.81%。一线城市土地出让金占比提升，房企拿地进一步聚焦，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重过半。

中指数据显示，2024年300城用地成交规划建面为14亿平，同比下降14.7%。其中住宅用地成交3.8亿平，同比下降23.3%。其中唐山市达到2920万平，拉开第二名武汉近1500万平。TOP20城市中，有9个城市土地出让超过1000万平。

克而瑞数据显示，截止2024年12月20日，全国300城土地市场成交建筑面积10.3亿平方米，较2023年同期下降17%。与2020年高点相比，四年以来土地年成交量已经下跌超过六成。17%的同比降幅，已是2021年以来降幅最低的一次。

各能级城市土地成交规模均延续收窄，其中一二线城市同比降幅更大。一线城市总成交规模为1850万平方米，较上年同期下降了30%。分城市来看，除北京成交规模同比下降15%外，其余三成同比降幅均在二成以上。

二三线城市成交规模规模同样继续缩减，其中二线城市降幅较大，同比下降21%，三四线城市同比下降16%。经历连续数年的领跌之后，三四线城市土地成交规模率先接近底部，进一步下跌的空间已然不大。

克而瑞数据显示，截止12月25日，12月土地供应0.9亿平方米，环比下降七成，成交2.8亿平方米，环比上升132%。12月土地溢价率3.8%。各能级城市表现趋同，均为环比大幅增长，同比持续回落。

中指数据显示，2024年TOP100企业拿地总额9280.0亿元，同比下降29.7%。2020年-2024年间，TOP100企业拿地总额总体呈下滑趋势，2024年已不足2020年的三成，特别是民营房企拿地锐减。

央国企及地方国资是拿地绝对主力。2024年拿地金额TOP100企业中央国企及地方国资家数和金额占比超八成。其中央国企拿地金额占比约50%，中海地产、保利发展、华润置地、建发房产、招商蛇口、中建壹品、越秀地产。

中国金茂等央国企位列拿地金额前10，受销售能力、融资能力、交付能力等多方面因素影响，土地资源向其富集趋势较为显著。除中海、中海宏洋外，中建壹品、中建智地、中建玖合、中建东孚、中建信和等子公司进入拿地金额前100。

民企拿地整体相对偏弱，部分大中型稳健民企保持一定投资规模，部分中小民企积极拓储。2024年，拿地金额TOP100企业中民营企业数量仅11家，拿地金额占比仅为8.5%，表明当前民营企业仍保持较为审慎的态度。

龙湖、滨江等大中型稳健型民营企业保持一定投资规模，以满足开发需要。行业加快出清步伐，部分中小房企紧抓拿地窗口期，抢占土地资源以提升市场份额，邦泰拿地超百亿，伟星房产、宁波江山万里、湖南运达在重仓城市积极拓储。

2024年最后一个月，房企排名变动更为频繁，50家上市房企中29家排名发生变动。对比2024年和2023年的榜单可见，排名靠前的上市房企排名争夺仍然激烈，其中，中海地产、建发股份比2023年上升1名。

华发股份、越秀地产上升4名，滨江集团、中国铁建、中交地产上升2名。金融街从第42名上升到第29名，金地集团从第10名下降到第14名，中国奥园重新回到TOP50，最主要的原因是因为2024年12月销售翘尾。