广州这些板块，单价跌到万元内了...

　　前阵子，楼市君报道了21号线沿线的不少楼盘，纷纷跌落1字头。

　　报道一出，有不少粉丝在群里热烈讨论：

　　“其他板块的二手，有没有几千块一平的地板价，咱也捡一下漏？”

　　那么这一年，广州哪些板块房子跌落1字头呢？

　　｜广州航拍图

　　| 广州楼市发布摄

　　壹

　　前两天，楼市君看见网友在群里讨论：

　　今年广州的房子哪里跌最多？有没有单价不到1万的可以买？

　　｜来源：社群

　　不一会儿，知识城、新塘、朱村、云埔等板块的二手房就被搬出来吐槽了。

　　有人说： 知识城就算吃到利好，房价最多只能横盘...

　　更要命的是，这种言论并非网友们凭空讲的，他们还立马甩出了“证据”：

　　｜来源：链家

　　刚刚过去的12月，中泰天境卖出去一套90平三房。

　　总价88万，折合单价9750元/平，房价低到不像在黄埔。

　　而在此之前，知识城二手还出过1万/平左右的智品上城、从3字头降到1.5万/平起的万科幸福誉…

　　｜来源：链家

　　而这些价格波动较大的小区，要么是以前明显虚高导致，要么是本身素质不过硬引起的。

　　比如中泰天境，道路贯穿小区，距离镇龙西地铁口直线都在1公里以上，去玉岩实验学校也要1.5公里，加上社区内配套少，生活不太方便。

　　楼市君还查了一下，知识城近几年的二手成交均价。

　　自从21年下半年至今，东部行情下跌，知识城跟着一路下滑， 二手均价从最高3.14万/平，跌到如今1.86万/平。

　　｜来源：链家

　　所幸的是，成交量翻了十倍。 从过去 一个季度一二十套， 涨到现在275套。

　　当然，大多是割肉换来的。 不过事实证明，降价就是有效啊，价格到位的房子普遍被抢得更快。

　　比如那套单价不过万的房源，3个月左右就卖出去了，而同小区房源成交周期普遍在200天以上，有的甚至挂了1150天才成交。

　　｜来源：链家

　　对于买家而言，价格打下来之后买房比以前轻松多了，以前要2万+，现在不到1万/平 也能买黄埔了...

　　贰

　　然而，这样的板块不止知识城一个。

　　楼市君查了查贝壳数据，发现出现类似势头的，至少还有这些：

　　｜广州楼市发布制

　　发现了吗？这些板块有几个共同点：

　　1、大多属于外围板块，房源综合素质欠佳。

　　从位置上看看，这些不到1万/平房源所处的板块，主要位于外围区。

　　这些盘要么不近地铁，要么缺乏配套，要么没有学位，缺点较为明显，因此在板块下调的过程中，跌势领先。

　　2、板块、区域供应量庞大。

　　就比如碧桂园凤凰城，一个社区在售1590套。

　　｜来源：链家

　　楼市君统计发现，新塘的各大标杆小区，二手挂牌率普遍在4%-6%左右。

　　一般来说，广州小区二手挂牌率低于3%是属于正常范围。

　　超过这个数字，则说明小区挂牌量有点大，业主之间的竞争异常激烈。

　　像新塘新世界花园这种挂牌率在7%左右的小区，就是如此，整个小区，相当于15户里面，就有一家在卖房。

　　｜来源：链家

　　都卷成这样了，诚心买价格肯定是要让步的。

　　3、板块内缺乏产业支撑。

　　就比如朱村，尽管交通勤便利，配套成熟，但吃亏在自身没有产业。

　　所以2019年至今，朱村行情最好的时候均价超过2万/平，行情最差的时候均价1.2万/平。

　　而凤凰城、进港大道、金洲等等板块，都是这样的案例！

　　｜朱村板块航拍

　　｜广州楼市发布 摄

　　接下来，这种下探脚步随着市区新盘遍地开花，可能还会进一步加快。

　　以云埔为例， 如果拉长时间线看，大部分二手盘从高光时刻跌落到现在低位的1.5万/平，基本也就3年时间。

　　在此期间，老黄埔、科学城从不到100套的二手挂牌量，每个版块二手增长到如今上千套，截流了不少购房需求。

　　现在光是大沙地周边，就有541套。

　　｜来源：链家

　　除了挂牌激增外，新盘的供应也在挤压云埔的二手价格。

　　目前，云埔板块及其周边，在售的新盘有星河盛世禧悦、合生中央城、保利锦上等，它们势必会对二手进行分流。

　　而且更重要，是这些新盘在产品上和配套上有优势。

　　以星河·盛世禧悦为例，它的空间使用率接近100%左右，88平户型能做到2房2卫，而云埔同面积段的一些二手，普遍只能做2房1卫。

　　| 星河·盛世禧悦效果图

　　新盘迭代，无疑是对二手的降维打击。

　　因此，现在过时的、素质不够好的二手房，要想快速脱手，基本只能打“价格牌”。

　　当然，对于有自住需要的买家而言，部分板块二手价格“超跌”，其实也是一个抄底的机会。

　　一方面，二手市场大环境在不断改善，基本不用担心买贵了的问题。

　　截至2024年底，一线城市二手房价格已经环比上涨0.3%，未来不一定还有现在这个价。

　　另一方面，多个大会定调，今年政策油门到底，择机降准降息的信号已经明确，止跌回稳有了信心。

　　这些跌到1字头的板块，都慢慢回归了真实价值，自住是比较适合入手的。

　　最后，你觉得1字头，会是这些板块的底吗？欢迎评论区留言讨论~