美国2024年成屋销售创1995年以来最差，连续三年下滑

周五，根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，美国12月成屋销售超预期，连续第三个月上升，也是2021年晚些时候以来持续时间最长的连续回升，表明购房人开始接受高于6%的按揭贷款利率水平。

具体数据来看，美国12月成屋销售总数年化424万户，为去年2月以来的最高水平，预期420万户，11月前值415万户。12月成屋销售总数环比上涨2.2%，连续第三个月上升，预期为上涨1.2%，11月前值为上涨4.8%。12月未经调整的12月成屋销售同比增长10.8%。

不过，2024年全年美国的成屋销售仍录得1995年以来最差，而1995年时美国人口比现在少约7000万人。这也是美国成屋销售连续三年下滑，类似的情况仅在2006年房地产危机以及上世纪80年代初和90年代初的经济衰退中出现过。

过去几年，美国成屋市场的销售低迷。一个主要原因是所谓的锁定效应，即房主不愿挂牌出售房屋、放弃较低的按揭贷款利率。尽管12月成屋销售有所回升，但美国房地产市场的销售仍因按揭贷款利率高企和库存有限而处于困境。

经过此前数月的缓慢上涨，12月成屋库存较11月下降了13.5%，这是年底的典型现象。不过与2023年12月相比，成屋库存仍增加16.2%。

库存紧张导致房屋价格居高不下，当前的美国房价令住房市场成为有史以来最难负担的之一。12月成屋售价中位值同比上涨6%，达到40.44万美元。高端市场的销售活动有所增加，这推动全年房屋价格创下新高。

分地区来看，美国四个地区中有三个地区的成屋成交量有所增加，其中东北部地区领涨，增长了近4%。

成屋销售约占美国房地产市场销售量的90%，在过户时计算。通常在过户前的一两个月，签订合同，因此12月份的销售数据主要反映了11月和10月的购买决定。

原本市场寄望2024年能成为美国楼市的转折点，因为美联储开启降息。然而，而由于通胀依然顽固，引发市场担忧美联储政策放松的过早。虽然美联储自去年9月以来已将基准利率累计下调了一个百分点，但去年晚些时候美债收益率仍累计大幅上升近1个百分点。

按揭贷款利率与美国国债收益率密切相关，美国国债收益率的高企令按揭贷款利率仍居高不下。按揭贷款利率在9月一度跌至18个月以来的最低点后攀升，当前仍是2021年底水平的两倍。

由于投资者预计特朗普的政策难以令通胀降温，美国国债收益率仍然处于高位。据一些业内人士估计，至少要到2027年，按揭贷款利率平均还将维持在6%以上。

美联储将在下周召开1月FOMC会议，预计届时将维持利率不变。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示：

尽管按揭贷款利率高企，但去年的最后几个月的房屋销售仍呈现稳步复苏。

NAR的数据还显示：

• 12月售出的成屋中有53%的上市时间不到一个月，与11月份持平。房产平均上市时间为35天，11月为32天。
• 12月有16%的成屋的售出价格高于挂牌价。
• 12月个人投资者或二套房买家购买了16%的成屋，而11月时这一比例为13%。
• 12月首次购房者占比为31%，NAR称全年来看这一比例为24%，是有记录以来的最低水平。历史上，首次购房者一般占市场的40%左右，这表示许多美国人被挤出市场的负担能力挑战。
• 12月全现金交易占销售的28%。
• 12月单家庭住宅的销售增长了1.9%，而公寓和合作公寓的购买量也有所增加。两项数据均创去年2月以来新高。

除了成屋销售出现企稳迹象，美国新房市场似乎也正在趋于稳定，为新的一年带来了一些初步乐观的迹象。下周一，美国政府将公布12月新屋销售数据，该数据基于合同签署情况计算，这被认为是美国房地产市场的领先指标。