深圳二手房，开始脱离危险了

　　自去年10月以来，深圳二手房很火。

　　10月至12月二手住宅共网签21525套，月均7175套。

　　同比大涨127%！

　　进入25年1月份，春节前这段时间，相较于新房市场，二手房成交也算是平稳有序，截至22日，本月累计网签4362套。

　　从成交量来看，深圳二手房已经开始脱离危险，年后市场有望继续保持平稳健康发展的态势。

　　房价方面，又是什么情况呢？

　　下面一起来看看。

　　01

　　根据中指数据显示，在契税、增值税减免政策推动下，24年12月，深圳全市二手房均价约6.7万/㎡，环比上涨了0.05%，连续2个月上涨。

　　分区域看，12月深圳房价，环比方面，只有南山和福田两个区呈上涨趋势，分别环比涨了0.11%、0.18%，均价分别为9.7万/㎡、8.5万/㎡。

　　其他区域的12月房价均呈下降趋势。

　　具体情况如下——

　　宝安区64336元/㎡，环比降0.06%

　　龙华区57363元/㎡，环比降0.09%

　　罗湖区55238元/㎡，环比降0.01%

　　盐田区48142元/㎡，环比降0.11%

　　龙岗区41036元/㎡，环比降0.04%

　　光明区40489元/㎡，环比降0.28%

　　坪山区30780元/㎡，环比降0.23%

　　贝壳找房显示，2024全年，深圳二手房市场，3、4月份的降价房源数量最多，分别为3.35万套、约3万套。

　　其次是8、9月份，降价房源均超2.7万套。到了10月，这个数量降到了1.89万套，一个月大约少了1万套。

　　从涨价房源也能看出，10月涨价二手房源数量为8726套，处于全年最高水平。11、12月涨价房源数量虽有所下滑，但仍处于全年的第二高水平。

　　回顾过去一年的房价表现，深圳房产市场犹如过山车。

　　前三季度，卖房人心态严重失衡，对房价的走势丧失了信心。

　　最后一季度，市场信心回归，房价已经出现一定幅度的反弹。

　　02

　　2024年10-12月，深圳楼市反弹上涨的小区，主要分为两类，一类是核心城区的次新房，一类是强学区房。

　　以次新房为例。

　　南山区

　　深铁懿府一期，2021年开盘均价为10.3万/㎡，在929新政之后，不管是小区看房量还是成交量都很活跃。

　　目前小区成交均价为11.5万/㎡。

　　115平4房，近日成交了一套中楼层，成交价是1340万，相比10月初成交的同户型中高层1220万，上涨了120万。

　　涨幅10%左右。

　　看目前这个户型的挂盘价，最便宜的一套中低楼层都要1340万。

　　华润城润府、润玺一二期，也是近几个月表现出色的次新盘。

　　据不完全统计，去年10月至今，润玺一二期累计成交了43套，相当于每周保持2-3套的成交热度。

　　一期120平4房，最近成交单价范围在13.4-14.6万之间。175平4房，这个月有两套成交，总价范围在2800-2900万，单价16万-16.57万。

　　宝中片区

　　海纳公馆，2022年建成的小区，带海天学位，从9月底到现在，累计成交了49套二手房。

　　成交价也跟着成交量往上走。

　　89平3房2卫，近期成交价在990-1050万左右，单价11-11.8万/㎡，对比去年10月份同户型最低成交价870万，涨幅在13%-20%区间。

　　116平4房，最新成交价1450万，而同户型在10月初的成交价是1280万，三个月时间，实现了13.2%的涨幅。

　　深圳房价的上涨特征，是改善拉动刚需。

　　改善盘不涨，刚需市场的活跃度也会有所降低，过往每一轮的上涨也都是靠改善群体推动。

　　更扎心的是，这个现象会越来越明显。

　　03

　　未来楼市的走向，新一轮房改，也就是“保障房＋商品房”双轨制。

　　改善群体以住得好、具备稀缺性的房子为主；

　　刚需群体以资源匮乏、价格便宜的房子为主。

　　所以2025，会是一个分化加剧的市场。

　　核心板块、产业丰富、有优质学区、交通便利等优质资源集中的区域，房价向上的动力往往更强。如果置换时选筹到位，资产将会跑赢通胀，会有可观的增值预期。

　　相反，边缘板块或供应量较大的区域，房价没有那么快能缓过来，甚至未来流动性都存在一定的风险。

　　能够推动深圳房价上涨的是改善群体，既然到了改善这个阶段，对小区的地理位置、周边产业、品质都应该重视起来，否则就不叫改善了。

　　而对于刚需购买力，想要在同质化严重的市场中突围而出，优先抓地段资源，再考虑房子的其他资源。

　　买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身