绿城管理、南通亚伦进场 南京2025首次土拍二三事

观点网 沉寂许久的南京土地市场在2025年首场土拍中终于有所回暖，不仅没有城投托底，还出现了溢价拿地。

此次土拍共出让两宗地块，均为低密地块，成交总价4.86亿元。

其中，麒麟科创园G98地块由绿城管理&南京科技创新投资公司以底价摘得；鼓楼滨江G96地块由南通亚伦竞得，溢价率16.24%。

首拍结果一出，南京市场一下子仿佛“炸开”一般，但实际上这次拍卖土地的规模、溢价程度都不算很高。

2024年全年，南京共成交经营性用地164宗（含安置房），成交总金额689.5亿元，成交总面积579.1万平方米。虽然成交面积较过去几年提升明显，但成交金额缩水超40%。而2023年成交总金额为1135亿元，2022年成交总金额为1308亿元。

从更详细的数据来看，2024年南京成交土地中溢价率超过10%地块仅6宗，占比3.6%。也难怪鼓楼滨江G96地块溢价16.24%成交后，当地自媒体在关于此次土拍的报道中用上“疯抢19轮成交”这种表达。

此次拍卖的两宗地，鼓楼滨江G96地块是备受关注的焦点，该地块土地出让面积仅3726.68平方米，容积率1.25，最终成交价为1.36亿元，楼面价为29195元/平方米。

从体量上看这是一宗迷你地块，1.25的容积率意味着建筑面积都达不到5000平方米，能够被各家房企抢夺的主要原因是地段好。

地块旁边的桃园金茂府是南京2024年红盘之一。2024年6月，桃园金茂府推出96套房源，报名528人，中签率18%，首开1小时就售罄，不到半年时间三次开盘，226套房源全部卖完，由此可见南京市场对该区域的认可。因此，南通亚伦拿下地块后，并不会过于担忧去化问题，但来自竞品的压力并不小。

根据资料显示，南通亚伦隶属于江苏亚伦集团股份有限公司，主要布局的城市包括上海、南京、南通等长三角地区，但近些年南通亚伦也有了迈出长三角的想法。

2022年11月25日，深圳第四轮集中供地正式开拍，南通亚伦在28家竞争中，成功拿下了宝安新安街道A002-0091号保障性住房用地，地块成交价6亿元，综合楼面单价18439.98元/平方米。

该次拿地是南通亚伦首次进入深圳市场，也是在珠三角大湾区的首秀。

2023年4月，南通亚伦以23.23亿元摇中广州番禺迎宾路地块；2024年12月，以12.35亿元拿下广州番禺新光快速东侧地块，折合楼面价为1.58万/平方米。

连续三年在广东拿地，也透露出其探索珠三角市场的意图。

值得注意的是，南通亚纶虽然拿地，但并不自己开发项目，而是与龙湖绑定，由龙湖负责项目的开发和操盘。

绿城管理拿下的另一宗G98地块位于麒麟科创园，是近年来麒麟科创园首次在绕城高速以东片区推出住宅用地，并且是整个麒麟科创园推出的容积率最低宅地。目前地块西侧的中央公园片区有龙湖天街在建，仁恒云谷世纪、高科紫麟景院2个住宅项目主力在售。

并且有市场消息称，去年11月，绿城在鼓楼滨江拿下的G51地块即将在上半年入市，当时该绿城以7.91亿元成交，楼面地价20165元/平方米，预计将提供16栋洋房，共计280套房源。从拿地到开盘不过半年，也反映出在行业环境不好的情况下，绿城仍然坚持高速周转的操盘策略。

值得注意的是，两个项目绿城仍然保持了参股操盘的特点，G51是与南京金基合作共同开发，此次拿下的G98地块也是与南京本地南京科创投合作开发。

绿城管理在南京有多个代建项目落地，比较有代表性的是绿城凤栖潮鸣和绿城合锦观澜。

绿城凤栖潮鸣位于南京南部新城，前身是南部新城G124地块。该项目由边城拿地，邀请绿城代建，将杭州高端“凤起”系产品引入南京。但该项目销售并不及预期，在拿到销许之后四个月，被曝项目仅认购成交2套，去化不足1成。

绿城合锦观澜则是六合区首个央地合作项目，由六合新城集团与中交集团共同投资开发，绿城集团代建代销，该项目已于2023年开盘入市。

绿城管理1月8日发布公告，披露了2024年的业绩情况。

截至2024年12月31日止十二个月，绿城管理新拓展的代建项目合约总建筑面积3649万平方米，较上年同期增长约3.4%；新拓代建项目代建费预估为人民币93.2亿元，较上年同期下降约10.1%；合约销售额达到105亿元，合约建筑总面积1.25亿平方米。

经计算，绿城管理代建单价已经降至255.4元/平方米，较2023年代建单价293.9元/平方米下降13.1%。

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