被债主中信申请执行，深圳半岛城邦11套豪宅1.7亿起拍，比市价便宜近8万/平

本文来源：时代周报 作者：梁争誉

深圳法拍市场明星楼盘半岛城邦又“补货”了。

近日，司法拍卖平台阿里拍卖上架半岛城邦三期11套房源，起拍总价约1.7亿元，起拍单价约7.8万元/平方米。可供对比的是，在贝壳找房，该楼盘的最新成交均价约15.52万元/平方米，此前曾有高层房源拍出23万元/平方米的天价，也有房源因无人出价而流拍。

在业内看来，这批法拍房源性价比颇高，有望溢价成交。11套房源将于4月10日开拍，每套吸引数百乃至上千次围观，截至发稿暂无人报名参拍。

半岛城邦在法拍市场的表现，是深圳豪宅市场的一个缩影——局部火热，整体平淡。

去年9月底以来，受一揽子政策提振，深圳豪宅市场有所回暖。乐有家研究中心统计数据显示，购买大户型、高总价的客群占比逐渐走高，建筑面积144平方米以上大户型成交占比增长至7%-8%，总价1500万元以上房源的成交占比增长至4%-5%。

市场成交量有所回升，但豪宅价格仍然在底部徘徊。据深圳中原研究中心统计，深圳成交均价曾超过10万元/平方米的豪宅楼盘，有33个的最新成交价单价跌破10万元/平方米，曾经的大热楼盘跌幅甚至高达57%。

虽然不时有天价房源成交，但豪宅市场并无独立行情。

11套海景豪宅约5折起拍

半岛城邦三期11套法拍房源牵涉开发商深圳半岛城邦房地产开发有限公司（以下简称“半岛城邦房地产”）与中信银行股份有限公司深圳分行（以下简称“中信深圳”）的债务纠纷。

来自阿里拍卖的执行裁定书显示，因半岛城邦房地产等被执行人未履行生效法律文书确定的内容，申请执行人中信深圳向深圳市中级人民法院申请强制执行。深圳中院裁定拍卖、变卖半岛城邦房地产名下位于半岛城邦花园三期33套房产以清偿债务。

法拍房源起拍价通常是评估价的70%，因此颇具吸引力。根据阿里拍卖信息，半岛城邦三期11套待拍房源建筑面积在87-350平方米之间，起拍总价在687万-2737万元之间，起拍单价在8万元/平方米上下。

在二手市场上，虽然豪宅价格有所回调，半岛城邦依然价格不菲。

贝壳找房显示，半岛城邦三期目前在售房源39套，挂牌单价在14.2万-31.6万元/平方米之间，2024年12月的挂牌均价约23.8万元/平方米；成交方面，该楼盘在2024年成交3套建筑面积约85平方米的两居室，单价约14.5万元/平方米。

11套待拍房源中，最便宜的是一套建筑面积约87平方米的两居室，起拍价约687万元，单价约7.8万元/平方米，相当于市场价打了54折。

这不是半岛城邦第一次被摆上拍卖架。过去几年，由于涉及半岛城邦房地产、半岛城邦置业与中信深圳的债务纠纷以及个别业主的债务问题，半岛城邦频繁出现在法拍市场。

因为地处深圳核心地段，拥有一线海景以及成熟的商业配套、市政配套，半岛城邦在法拍市场热度颇高，在大量房源流拍的环境下不乏高溢价成交房源。

2024年4月，半岛城邦二期5栋2-20A以1902万元起拍，5位竞买人累计出价552次，最终以2353万元成交，溢价率23.71%。2023年7月，半岛城邦三期3号楼36B、1号楼1单元20A拍出天价。这两套海景大平层经过128次、180次出价后成交，成交总价约1.2亿元，单价约23万元/平方米。

即将拍卖的半岛城邦三期11套房源，不乏海景大平层单位，有望溢价成交。

豪宅价格仍在探底？

半岛城邦装点了法拍市场，豪宅也是深圳二手楼市的一抹微光。

2024年房地产政策频出，尤其是“豪宅税”取消后，深圳改善客群和豪宅客群置业积极性提高。乐有家研究中心指出，降低首付比例、下调房贷利率、取消“豪宅税”等优惠政策，有效促进了改善性需求的释放。

根据乐有家研究中心监测，从成交面积来看，2024上半年购买90-144平方米的购房者占比在30%以内，下半年逐步上升至32%左右；144平方米以上大户型的成交占比从年初的5%左右上升至年末的7%-8%。从成交总价来看，5-9月总价1500万元以上房源的成交占比仅约3%，四季度市场复苏高净值人群信心有所修复，成交占比上升至4%-5%。

在深圳二手住宅热销榜TOP10中，老牌网红盘华润城润府以228套的网签量排名第三。值得一提的是，除了华润城润府和香山里，热销榜上的楼盘均为6万元/平方米以下的刚需楼盘。华润城润府2024年四季度成交均价约13.6万元/平方米，香山里约9.1万元/平方米。

“价格并不低的小区能卖出228套的好成绩，足以说明历经多年润府产品依然十分能打。华润城的区位优势、教育及商业配套、户型实用性等，在市场上一直深受改善客群喜欢，去年国庆期间更是出现了一房难求的场面。”乐有家营销副总裁郭凤敏表示。

豪宅市场偶有热点，但整体表现难言乐观，价格或仍在探底，多个二手豪宅最新成交价相比高点出现大幅回调。

深圳中原研究中心监测的33个位于前海、后海、蛇口、宝中等片区的二手豪宅楼盘，最新成交价均已跌破10万元/平方米。其中，跌幅最大的花样年花郡，从11.7万元/平方米下跌至5.0万元/平方米，跌幅高达57%；福田安托山片区安峦公馆，成交均价从15.6万元/平方米下跌至9.2万元/平方米，跌幅40.9%。

对于今年的市场走势，乐有家研究中心认为，前半场仍需“以价换量”，后半场有望“量稳价稳”。