最高法院：购房按揭贷款未办抵押，开发商不再承担连带保证责任！

人民法院案例库：商品房按揭贷款，未办理抵押登记的责任由谁承担？

抵押权人与抵押人怠于履行的法律后果应由其自行承担，不应再由开发商承担阶段性连带保证责任。

阅读提示：

在商品房按揭贷款中，抵押权人与抵押人未及时办理抵押登记手续，导致抵押权预告登记失效时，开发商是否仍需承担阶段性连带保证责任？特别是当开发商已履行建筑物所有权首次登记及交付不动产权证书的义务后，法院如何认定抵押权人与抵押人的责任？李营营律师团队长期专注研究与担保有关业务的问题，并形成系列研究成果陆续发布。本期，我们以揭阳市中级人民法院处理的一起金融借款合同纠纷案件为例，与各位读者分享法院审理类似案件的思路。

裁判要旨：

在商品房按揭贷款交易中，办理抵押登记手续是抵押权人和抵押人应当完成的义务，开发商已办理建筑物所有权首次登记及案涉房屋不动产权证书并及时将该不动产权证原件交给了抵押权人即已履行其义务，此时办理抵押登记手续的条件也已成就。因抵押权人与抵押人怠于办理抵押登记手续致使抵押权不成立的，抵押权人与抵押人怠于履行的法律后果应由其自行承担，不应再由开发商承担阶段性连带保证责任，否则可能导致往后开发商不积极办理建筑物所有权登记及不动产权证书，不利于维护良好的房地产交易秩序。

案件简介：

1、2018年12月21日，揭阳某银行与陈某、高某、某房地产公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定陈某、高某贷款440,000元，以案涉房屋抵押担保，某房地产公司提供连带责任保证。合同签订后，办理了预售商品房抵押权预告登记，银行依约放款。

2、2019年10月17日，某房地产公司办理了案涉房产的建筑物所有权首次登记。2020年7月20日，案涉房产办理了不动产权证书，权利人为陈某、高某。2020年7月28日，某房地产公司将不动产权证原件交给了揭阳某银行。

3、陈某、高某未依约履行还款义务，揭阳某银行向法院起诉陈某、高某、某房地产公司。

4、2022年8月24日，广东省揭阳市榕城区人民法院作出判决：陈某、高某需在判决生效后15日内偿还揭阳某银行本金418793.27元及利息、罚息；陈某、高某需在判决生效后15日内付还揭阳某银行律师费16605元；某房地产公司对上述债务承担连带清偿责任，承担保证责任后可向陈某、高某追偿；驳回揭阳某银行其他诉讼请求。各方当事人均未上诉，判决已生效并执行完毕。

5、2023年5月22日，某房地产公司申请再审，主张原审法院事实认定错误，保证期限已过，不应承担连带保证责任。广东省揭阳市中级人民法院提审本案。

6、2023年10月27日，广东省揭阳市中级人民法院作出判决，维持原审判决第一、二项，撤销第三、四项，驳回揭阳某银行的其他诉讼请求，驳回某房地产公司的其他再审请求。

案件争议焦点：

某房地产公司是否要承担保证人责任？

揭阳市中级人民法院裁判要点：

1、关于揭阳某银行对案涉房产是否享有优先受偿权的问题。

法院认为，某房地产公司已经于2020年7月28日将该不动产权证原件交给了揭阳某银行，案涉房产已能够进行抵押登记，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，根据当时施行的《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，揭阳某银行作为约定的抵押权人应该在收到案涉不动产权证原件后三个月内申请办理抵押登记手续，并有权要求约定的抵押人陈某、高某配合，但案涉房产没有在三个月内申请办理抵押登记，案涉房产办理的预售商品房抵押权预告登记已失效，导致不具备办理抵押登记条件，揭阳某银行对案涉房屋不享有优先受偿权。

2、关于某房地产公司的保证人责任问题。

本案中，某房地产公司为案涉合同项下的债务向揭阳某银行提供连带责任保证，虽然案涉合同约定，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。但2018年12月28日案涉房产已办理了预售商品房抵押权预告登记，某房地产公司对案涉房产于2019年10月17日办理建筑物所有权首次登记，也于2020年7月20日办理了不动产权证书，并已于2020年7月28日将该不动产权证原件交给了揭阳某银行，已履行了其义务。

办理抵押登记手续是抵押权人揭阳某银行和抵押人陈某、高某应当完成的义务，揭阳某银行没有在预告登记有效期内申请办理，怠于行使其权利，造成预告登记失效，应承担相应的法律后果。某房地产公司的保证期间应截至案涉房产抵押权预告登记有效期，预告登记失效后，不再承担保证责任。因此，揭阳某银行起诉时，已经超过保证期限，某房地产公司依法不再承担连带保证责任。

案例来源：

人民法院案例库：《揭阳某银行诉陈某、高某、某房地产公司金融借款合同

纠纷案》[案号：(2023)粤52民再6号]，入库编号：2023-16-2-103-018。

实战指南：

开发商应提前实施有效的风险管控措施。在房屋买卖合同中明确向银行说明因延迟履行抵押登记所需承担的责任，以及保证责任的免除条件等重要信息。在签订贷款合同时，需清晰告知购房者关于配合银行完成抵押登记的要求，及其不配合行为可能导致的后果。在阶段性保证期结束前，可以安排专人负责相关的履约和贷后管理工作，监督首次登记的进展情况，并及时与银行的相关负责人沟通协调。

法律规定：

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定法释》(法释〔2020〕15号)第一条规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

《中华人民共和国民法典》第四百零一条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》(法释〔2020〕28号)第五十二条规定，当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。

在检索大量类案的基础上，云亭律师总结相关裁判规则如下，供读者参考：

1、开发商的阶段性连带保证责任自贷款发放后至房屋抵押权设立前有效。

案例一：遵义某某置业有限公司诉贵州某某股份有限公司遵义分行、黄某甲等金融借款合同纠纷案【贵州省高级人民法院(2023)黔民申7987号】

法院认为，从阶段性连带保证责任的性质和目的看，阶段性保证是商品房预售中，为解决银行在贷款发放之后、房屋抵押权设立之前无任何增信措施而面临的风险，由房地产开发商自愿在该期间内为借款人的还款义务所提供的连带保证。该种保证使得银行在等待期内也能获得安全的债权保障。但一旦房屋抵押设定成功，阶段性保证的任务就告完成，银行获得抵押担保之日即为开发商阶段性保证责任解除之时。换言之，商品房预售贷款的还款担保可分为两段，以银行获得优先受偿权之日为界，向前存在的为开发商提供的阶段性连带保证，向后存在的则为房屋抵押担保，两者互为承继，而非并存关系。

2、以未经股东会决议向银行提供阶段性担保为由，拒绝承担保证责任，法院不予支持。

案例二：某某银行诉某地产开发公司等金融借款合同纠纷案【最高人民法院(2019)最高法民辖终526号民事裁定】

法院认为，关于被告京永公司的保证责任一节，被告京永公司基于自身经营活动所需向原告提供担保，且该担保已经公司董事会决议，原告已尽必要审查义务，各方签订的楼宇按揭贷款合作协议及贷款合同均合法有效，相应担保对各方均发生效力，被告京永公司以涉案担保未经其股东会决议为由辩称担保对其不发生效力的意见，本院不予采信。

专业背景介绍：李营营，北京云亭律师事务所高级合伙人，北京企业法律风险防控研究会第二届理事会理事，毕业于中国社会科学院研究生院，民商法硕士（公司法方向），专注于民商事诉讼与仲裁、商业秘密民事与刑事、保全与执行等实务领域，在最高人民法院、各省级高级人民法院成功办理多起重大疑难复杂案件，办理案件标的金额超过百亿元。在民事担保业务领域，李营营律师长期带领团队扎根深入研究担保与反担保诉讼案件相关的法律问题和裁判规则。在担保与反担保领域，李营营律师根据长期深入研究专项领域的积累成果，形成了近百篇专业研究文章，在交出版社陆续出版成书的同时在平台上进行发布，希望读者能够更多了解担保与反担保知识，避免使自己合法权益受到损害。同时，李营营律师办理多件大额担保案件，并取得良好效果。在商业秘密非诉项目方面，李营营律师团队可以有效协助企业完成与商业秘密相关的融资、债转等业务。李营营律师团队深耕知识产权民事纠纷和刑事犯罪领域多年，对涉知识产权（尤其是商业秘密）相关法律问题均有深入研究。李营营律师代理的多起知识产权民事案件获得判决的胜诉结果，代理多起客户作为原告成功争取法院3倍惩罚性赔偿，代理客户成功取得2.02亿元赔偿金额（该案是我国目前商业秘密案件中判赔金额最高的商业秘密民事案件，超过此前判赔金额最高的香兰素案件1.59亿元）代理的多起被告客户成功争取法院判定不构成侵权、成功解封全部查封的胜诉结果，代理多起被害企业成功启动刑事立案、刑事追诉、成功争取犯罪分子得到刑事处罚结果；代理多起被告人/被告单位处理的涉商业秘密犯罪刑事案件也取得了无罪、检察院决定不予追诉的良好效果。2023年，李营营律师代理的商业秘密民事案件入选某高级人民法院知识产权白皮书。2024年4月，李营营律师全程代理的商业秘密民事案件被最高人民法院评为典型案例。2024年4月，李营营律师全程代理的另一起商业秘密民事案件（代理原告）被某省高级人民法院评为省内唯一一件判赔额最高的案件。同时，李营营律师在商业秘密体系建设领域，也具有丰富的项目经验。协助多家企业客户完成企业商业秘密保密体系运行情况的法律尽职调查，成功为多家企业客户建设完善的商业秘密保密体系。在民商事争议解决领域，李营营律师主办大量重大疑难复杂案件，多次成功争取法院支持客户诉讼请求、二审改判等结果，得到众多客户的一致好评和肯定。在保全与执行领域，李营营律师主办了大量难度较大的执行案件，例如：疫情封控期间，在一周内代理客户保全被告数亿现金；代理客户成功撤销法院冻结企业工商信息；代理客户成功撤销法院已经完成的拍卖行为；代理客户成功阻挡申请执行人拍卖土地、厂房，最终争取执行和解的圆满效果。截至目前，李营营律师在“法客帝国”“民商事裁判规则”“保全与执行”等公众号发表与商业秘密、公司实务、保全与执行等话题相关专业文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院转载，广受业内人士好评。2022年，李营营律师结合多年来办理大量执行审查类相关业务的经验，以真实案例为导向，对各种业务场景下的主要法律问题、典型裁判规则、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，合著出版《保全与执行：执行异议与执行异议之诉实战指南》。接下来，李营营律师团队会陆续出版商业秘密诉讼实战的相关书籍、技术合同纠纷实战相关书籍，以更好服务客户。