带头大哥，刀刃向内了

文/十一弟

行业一哥保利发展，开年以后的头一桩大事，是在内部动刀改造。

这两天，它对组织架构进行了调整。

其实，是对集团下设的八个区域公司，做了合并——

保利江苏与淮海公司合并为江苏公司；

保利浙江与浙南公司合并为浙江公司；

保利山东与齐鲁公司合并为山东公司；

保利辽宁与大连公司合并为辽宁公司。

招商、华润、保利几家央企开发商，基本都设置了三级组织架构——

集团总部-区域公司-城市公司。

保利的这次组织架构调整，其实是合并了四个省份的区域公司。

对于集团总部来说，区域的管理半径，并没有明显缩短。

但保利对提升管理效率的意愿，相当强烈。

这几个省内的区域公司合并为一个，集团总部向下落实发展策略，就比之前更为高效了。

在行业规模收缩的背景下，房企对区域公司进行合并，是组织架构调整上的常规操作。

同一个省内，两个区域公司合并为一个，虽然管理半径没有变化。

但也意味着，原来区域的销售规模，已经大幅萎缩，变得很小了。

过去几年里，以保利为代表的大型开发商，正在从一些三四线城市收缩撤退，把更多资源集中到一二线核心城市。

在这些非核心城市，规模收缩与区域合并，是行业大势，在所难免。

这次与组织架构调整同步进行的，还有几个重要的人事换防调整——

保利产研中心总经理吴劲松，调任保利上海公司总经理；

保利浙江公司总经理张磊，调任保利战投中心总经理；

保利上海公司总经理傅小君，调任保利浙江公司董事长；

保利浙南总经理朱忠伟，调任保利浙江公司总经理。

从2023年开始，保利就登顶了全国楼市销冠，成为行业一哥。

去年，百强房企销售榜单上，保利仍然坐稳头名位置。

保利能够成为带头大哥，胜在均衡。

在几个核心城市里，它的销售规模，保持在第一梯队，排名靠前。

比如，去年——

上海楼市的销冠是中海，保利排名第二；北京楼市的销冠也是中海，保利排名第四；

广州楼市的销冠是保利；成都楼市的销冠是中国铁建地产，保利排名第三。

目前的房地产市场格局，上海、北京、广州、深圳、杭州、成都等核心城市，是头部房企的基本盘。

只要这些核心城市的销售业绩稳住，不掉队，规模就有保障。

去年，作为行业一哥，保利的销售规模3230亿，减少了将近四分之一。

排名第二的中海，去年卖了3107亿，跟2023年大致持平。

虽然继续稳坐在销冠的位置上，但保利与中海的差距，只有123亿左右。

而在保利登顶楼市销冠的2023年，它的销售规模超过4222亿。

与排在第三的中海，拉开了多达1124亿的差距。

对比之下——

过去两年里，保利的销售规模连续下滑，中海的销售额持续增长，排名差距越来越小。

在上海、北京两个最核心的城市，中海砸下了巨额资金，扩充土地储备，换来了销售业绩。

尤其是上海。

去年，中海在上海卖了702亿，创下了全国性房企在单一城市的销售纪录。

仅上海这一个城市的销售额，就贡献了中海销售业绩的22%以上。

上海楼市排名第二的保利，去年的销售额365亿，虽然也不算低，但与中海差距巨大。

中海在上海的销售业绩，属于断层式的领先。

靠开发销售千万豪宅，在一年时间里，中海就在上海完成了逆袭反超。

十一弟查了下，去年，上海排名前三的单盘销冠，前两个都是中海旗下的豪宅项目——

中海·顺昌玖里，中海·领邸。

其中，中海·顺昌玖里在去年的单盘销售额，达到了令人咋舌的370亿。

中海·领邸的销售额，也高达282亿。

放眼全国的豪宅项目，没有任何楼盘在去年的销售业绩，能够超过中海·顺昌玖里和中海·领邸。

中海·顺昌玖里的单价，超过了17万/平米，总价最低需要2500万，总价最高将近6000万。

中海·领邸在去年五次推盘，最低单价超过了13万/平米，最高单价接近15万/平米，总价都在千万以上。

去年的上海楼市，全靠千万豪宅撑起了场面，简直卖爆了。

十一弟查了下，去年，全国诞生了11个上百亿销售额的楼盘，上海独占7席。

对于招商、保利、中海、华润几家头部房企来说，上海是必争之地，并且要在豪宅项目上发力竞争。

这次保利进行的一项重要的人事调整，是把保利产研中心总经理吴劲松，调到了保利上海公司担任总经理。

这是一项很有针对性的人事调动。

吴劲松的职业履历，一直在产品设计领域。

在出任保利产研中心总经理之前，他还担任过保利北京公司的设计负责人。

这次将其从集团总部业务条线上的一把手，调任一线城市的封疆大吏，看重的就是吴劲松在产品设计上的能力与经验。

开发销售豪宅项目，除了地段和价格，最重要的就是产品力。

想要豪宅卖得出去，带来溢价，必须在产品上有所作为。

相比刚需客户，豪宅业主的眼光，可能更挑剔一些——

地段、价格、功能、品牌、审美、服务，每一个都是敏感因素。

把吴劲松调到上海，并让他做了一把手——

可能就是在以豪宅主导的上海市场，保利想要尽快补上，或者强化在产品与设计上的能力。

在上海，开发销售豪宅，将会是保利重点发力和竞争的方向。

排名第二的中海，凶猛狠辣，在最核心的城市，与保利拉开了巨大差距。

今年，在楼市销冠的位置上，保利恐怕坐得不那么稳当了。

最近，保利发布了2024财年的业绩预告——

它预计去年的营收规模将会下跌一成左右，降至3128亿。

而净利润，则会大跌近六成，减少到50亿出头。

顶着宇宙第一房企的光环，在销售规模上，保利看似很风光。

但如果是维持没有利润的规模，其实疲于奔命、得不偿失，因为要承受高周转的巨大压力。

这几家头部央企，真正赚钱的是华润、中海，而不是销冠保利。

这两家央企在上海、北京、深圳、杭州、成都等核心城市开发豪宅，利润肉眼可见。

保利疲于规模与高周转，在利润追求上，一直力不从心。

当规模扩张受限，那就是时候刀刃向内，提升效率，挖掘利润了。

与中海、华润的规模差距越来越小，盈利越来越弱，已经不好交代了。

这次的区域合并与人事调整，是一个信号——

哪怕是行业一哥，危机感也已经拉满了。