保利、中海扛起土拍与销售“大旗”房地产步入“止跌回稳”关键期

文丨秦佳丽 编辑丨李壮

一线城市房地产市场在2024年底出现明显的回暖趋势，2025年的房地产市场也充满看点。

在2024年下半年系列政策的推动之下，房地产市场在2024年四季度明显回温，房价出现回稳势头。国家统计局发布数据显示，2024年12月，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市数量从前一个月的17个增加至23个，其中一线城市商品住宅销售价格环比上涨。业内人士就此表示，目前楼市出现了阶段性的止跌企稳，对接下来市场情况谨慎看好。

同时，在房地产行业内部，央国企逐渐扛起销售与土拍大旗，市场份额不断提升，2024年保利发展、中海地产、华润置地在行业销售与拿地榜单中占据一线梯队。相比之下，民营房企聚焦化债维稳，滨江集团成为民营房企中为数不多的“绩优生”。

2024年成楼市调控“最忙”一年

一线城市回暖趋势向二线传递

2024年是中国房地产市场有史以来政策“最忙”的一年。中指研究统计，截至2024年11月末，从中央到地方陆续出台的房地产调控政策累计逾700次。从4月中央政治局会议提出“消化存量、优化增量”，到9月“促进房地产市场止跌回稳”再到12月“稳住楼市”，楼市政策调整不断升级。在这期间，建立城市房地产融资协调机制、商业银行不断加大对“白名单”项目的支持力度、“四个取消、四个降低、两个增加”等政策组合拳从供需两端发力稳定房地产市场。

持续积累的政策效应也在近期逐步显现，一线城市房价率先“止跌回稳”。近日国家统计局公布数据显示，2024年12月，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市数量从11月的17个增加至23个，其间一线城市商品住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比降幅收窄。新房方面，上海和深圳分别环比上涨0.5%和0.2%；二手房方面，北京、上海和深圳分别环比上涨0.5%、0.9%和0.1%。

从2024年1—12月70城新房住宅平均销售价格指数看，上海、西安全年价格坚挺，其间新房平均价格指数分别同比上涨4.6%、2.9%。

楼市成交也自2024年四季度以来趋于活跃，从2024年“9·26”调控举措开始，一线城市楼市连续3个月高位运行，叠加普宅与非普宅标准取消、税费政策落地，市场成交再添一把火。

譬如，北京12月份成交量冲至年度最高。据北京链家研究院统计，当月北京新建商品住宅（不含共有产权住房）成交5186套，同比增长6.7%、环比增长17.1%，达到2024年以来月度最高成交水平；二手房网签量突破2.1万套，同比增长66%、环比增长15%，达到北京二手房成交连续21个月的最高值。

一线城市的回暖趋势也在向二三线城市传导，2024年杭州、成都、武汉等热门城市的二手房市场开始止跌回稳。根据成都住建局披露的数据，2024年成都二手房成交量超过21.7万套,创下历史最高值。杭州贝壳研究院数据显示，‌2024年杭州十区二手房成交量达到了93632套‌，环比增长18%，成交量创下近四年新高。‌

央国企扛起销售与土拍大旗

中海、保利、华润位居头部阵营

房地产行业经历深度回调，房企也在变革中寻求生存与发展的新路径。2024年，央国企市场份额不断提升，民营房企则聚焦化债维稳。

年末成交回稳背景下，央国企扛起销售和土拍大旗。据中指院发布的2024年房企销售业绩排行榜，2024年达成千亿级销售额的房企包括保利发展、中海地产、绿城中国、华润置地、万科、招商蛇口、建发房产、越秀地产、滨江集团、华发股份、龙湖集团共计11家，除了滨江集团与龙湖集团2家民企，余下9家均为央国企或混改房企。

与此同时，2024行业销售额TOP3阵营由上年的“保万中”更迭为“保中绿”。其中，保利发展今年以来稳坐榜首，以3230亿元继续领跑；中海地产、绿城中国分别以3106亿元、2768.5亿元排名TOP2、TOP3，较上年同期上升1个位次、2个位次。

值得一提的是，受益于一揽子增量政策，华发股份、华润置地、中海地产、越秀地产等头部房企普遍在12月份实现业绩突破。据企业销售简报，2024年12月，华发股份全口径销售额为160.4亿元，同比增长231.40%；中海录得合约物业销售金额约402.26亿元，同比增长76.6%；华润置地实现总合同销售金额约320亿元，同比增长52.4%；越秀地产实现合同销售金额约135.11亿元,同比上升约48.1%。

从全年“成绩单”来看 ，中海地产成为行业内为数不多销售额正向增长的房企。2024年中海地产累计合约物业销售金额约3106.91亿元，同比上升0.3%。多个一线城市楼盘大卖，让中海得以实现当初定下的“稳中有升”的销售目标，2024年全国诞生的至少5个百亿级大盘，中海地产包揽3个，包括位于上海的中海顺昌玖里和中海领邸，以及位于深圳的深湾玖序，仅3个“豪宅”项目便为中海地产贡献了640亿元销售额。

从房企土拍市场看，具备资金优势的央国企表现突出。据中指院数据，2024年房企权益拿地金额TOP10阵营中有9家为央国企，其间中海地产、保利发展、华润置地位居2024年房企拿地金额TOP3，权益拿地金额分别为688亿元、583亿元、543亿元。

其中，赶在年底大手笔拿地的中海地产成为了2024年的“拿地冠军”，其间中海地产加大在一线城市的土储力度，接连斩获多宗百亿级“地王”，仅12月份单月的拿地金额已超300亿元。与此同时，部分稳健型央企拓储规模仍在逆势增长，2024年中建壹品以210亿元的权益拿地金额排名TOP8，较去年同期上升8个位次，权益拿地金额同比增长44%。

与央国企的强势地位相比，滨江集团成为民营房企阵营中难能可贵的“绩优生”。2024年，滨江集团以1116.3亿元的销售额排名行业TOP9，同比上升2个位次；凭借219亿元的权益拿地金额排名行业TOP7，同比上升5个位次。值得一提的是，2024年滨江集团销售目标完成率112%，成为为数不多超额达标的房企。

相比之下，更多民营房企面临生存之战，2024年聚焦于维稳化债和保交楼。2024年，融创中国、华夏幸福和金科股份等10余家房企在化债方面取得实质性进展。不过，想要彻底上岸，出险房企仍然有赖市场销售端回血，也正因如此，2024年以及接下来的楼市重点工作即“保交楼”，通过资金回笼以逐步修复基本盘。

亿翰智库发布2024年中国典型房企交付套数排行榜显示，2024年TOP50房企合计交付房屋约303.9万套。其中，2024年交付套数位居榜首的仍是碧桂园，全年交付套数约38万套。中海地产、融创中国、绿城中国、万科地产、保利发展、绿地集团等企业的交付套数也都超过了10万套。

2025年楼市开局现“日光盘”

楼市步入止跌回稳关键期

在房地产市场逐渐改善的当下，热门城市楼市迎来“开门红”。2025年开局，以上海、深圳为代表的一线城市出现“日光盘”，其中上海浦东土地控股公司旗下的开云湖璟华庭在开盘当天去化率达到了100%；深圳地铁集团旗下深铁阅云境项目开盘仅1小时全部售罄，当天销售金额超7亿元。

与此同时，以中海地产为代表的央企再度大手笔“扫货”。1月16日，中海地产接连斩获北京丰台西南郊冷库地块、深圳大运宅地G01045-0200两宗宅地，总地价达70.73亿元。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就此表示，目前市场其实已经止跌，预计2025年楼市的成交量会高于2024年1—9月份的水平，一季度的“小阳春”将呈现惯性增长。“2024年11月至12月以来部分民企开始在热点城市拿地，后续地方政府仍会把一些很好地块拿出来，土地项目开发利润的确定性很强；另外，目前市场中的改善型产品、高得房率产品销售情况不错，新房市场的结构性机会已经显现出来。”据其介绍，“目前部分区域市场由于企业退出而出现了真空，房企可以把握住这种结构性需求，打造符合改善型需求、高得房率的房源，从而获得市场认可。”

在李宇嘉看来，当前楼市已呈现的企稳态势还需要进一步呵护，2025年除了不断落实城中村改造货币化安置、收购存量房、以旧换新等存量政策，还需要加快增量政策的出炉：“目前政策空间依旧存在，比如将去库存的计划和保障房筹集对接起来，引导市场预期；对于库存过高的区域，从源头上控制土地供应等。”

镜鉴咨询创始人张宏伟就此表示，目前市场出现了阶段性的止跌企稳，对于近两年内核心城市的市场表现谨慎看好，部分有投资能力的房企仍会在热门城市补仓或做补偿性投资。不过，后续楼市“止跌回稳”趋势能否持续仍取决于系列重磅政策是否落地，尤其是棚改货币化安置、收购存量房用作保障性住房举措的落地，“如果后续能够有万亿资金去收购存量房，那么市场进一步去库存和止跌企稳有较大可能性。”

张宏伟认为，2025年主流房企仍将以收拢聚焦的投资策略为主，越来越多的房企将投资重点聚焦至10至15个核心城市。他就此补充道：“个人相对看好部分央企以及区域国企。一类是以华润、中海为代表的央企，这两家房企近年超过50%的投资额度聚焦在一线城市，也是目前为数不多保持年度净利润达到上百亿元的企业，业绩确定性比较强；第二类是华发、越秀、建发等地方龙头国企，业绩相对稳健；第三类是以滨江集团为代表的民企，仍然具备投资拿地能力。”

（本文已刊于01月18日出版的《证券市场周刊》。文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）