张慧敏等：《婚姻家庭编解释二》系列解读婚姻房产分割要点新变化

前言

2025年1月15日，最高人民法院举行新闻发布会，发布了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释(二)》（下或称“新规”），全文共计23条，将于2025年2月1日起施行。新规的出台一定程度上打破了既往婚姻家事案件司法裁判尺度，对婚姻家庭结构、家族财富布局以及私人财富管理与传承将带来根本性变化和影响，引发了我国社会家庭极高关注与热烈讨论。

房产一直以来都是我国家庭财富体量占比最高的一种资产形态。随着我国经济社会发展，婚姻家庭矛盾呈现出新特点，家事纠纷案件数量高位运行。根据最高人民法院发布的统计结果，近三年来，全国法院审结一审婚姻家庭继承纠纷案件每年大约200万件，占全部一审民事案件的12%左右。其中，离婚纠纷案件每年大约150万件，占所有家事案件的近80%。[1]而不同家庭模式下、不同出资场景下的房产分割成为焦点；其中又以同居关系房产分割、夫妻间给予房产、父母为子女婚后购房出资、离婚协议约定给予子女房产等热点问题为核心。

本篇系列解读将围绕新规中房产分割具体规则展开，从相关规则变迁逐一分析新规下不同场景下房产分割的最新应用实践。

一、从新规第四条探析“同居关系下房产分割”的新思路

第四条 双方均无配偶的同居关系析产纠纷案件中，对同居期间所得的财产，有约定的，按照约定处理；没有约定且协商不成的，人民法院按照以下情形分别处理：

（一）各自所得的工资、奖金、劳务报酬、知识产权收益，各自继承或者受赠的财产以及单独生产、经营、投资的收益等，归各自所有；

（二）共同出资购置的财产或者共同生产、经营、投资的收益以及其他无法区分的财产，以各自出资比例为基础，综合考虑共同生活情况、有无共同子女、对财产的贡献大小等因素进行分割。

关联法条：

1. 《民法典》时代同居关系房产分割的规则变迁

自1994年《婚姻登记管理条例》实施以来，我国不再认可“事实婚姻”。但随着社会观念的更新和开放，同居逐渐被一部分社会公众所接受。而相应配套的法律规则也从《民法典》到《解释（一）》，从《解释（二）征求意见稿》再到《解释（二）》正式稿，紧随社会观念发展，逐步调整完善，最终确立了同居关系项下“各自所得归各自所有”的原则，充分保护同居一方的个人财产权利。

图示：同居关系房产分割的规则变迁

2. 新规下，同居关系房产分割的具体规则解读与实践应用

同居关系不同于婚姻关系。婚姻关系受法律保护是我国的一项基本原则；而区别于婚姻关系下的价值理念，同居关系不能等同于婚姻财产的保护。因此，同居关系下对于房产分割的思路与婚姻关系中完全不同，《解释（二）》确立了同居关系下的财产分割，有约定从约定，没约定明确了遵循“各自所得归各自所有”的基本原则+补充原则。

图示：同居关系房产分割原则适用

（1）各自所得归各自所有

首先，《解释（二）》明确了同居关系在财产分割时遵循“各自所得归各自所有”的基本原则。可以看出，同居关系的财产制度与婚姻关系恰恰相反，婚姻关系以共同所有制为原则，以分别所有制为补充；而同居关系以分别所有制为原则，以共同所有制为补充。同居关系期间，各自所得的工资、奖金、劳务报酬、知识产权收益，各自继承或者受赠的财产以及单独生产、经营、投资的收益等，归各自所有。而在“各自继承或者受赠的财产”上，也和婚姻关系相反，无需被继承人或第三人明确约定归一方单独继承或受赠，即属于其个人财产。

（2）共同所得以各自出资比例为基础综合认定

同居关系下，如果是同居双方共同出资购置的财产或者共同生产、经营、投资的收益以及其他无法区分的财产，《解释（二）》第四条规定以各自出资比例为基础，综合考虑共同生活情况、有无共同子女、对财产的贡献大小等因素进行分割。

• 以各自出资比例为基础：相较于《解释（二）》征求意见稿，《解释（二）》将“各自出资比例”作为认定基础，与各自所得归各自所有原则保持一致，立法目的仍是优先保护个人财产权利。
• 共同生活情况：具体考虑同居双方生活的时间长短、双方的付出情况。根据《解释（二）》理解与适用，同样也要考虑同居一方是否存在严重过错，例如暴力行为、吸毒、赌博等情形。如因一方严重过错导致同居关系结束的，在同居析产时人民法院也会一并考虑该方过错情况进行财产分割。
• 有无共同子女：非婚生女与婚生女享有同等权利亦是我国婚姻制度的基本原则。如果双方在同居期间孕育了共同子女，分手时，按照最有利于未成年人原则，对直接抚养子女的一方也会适当多分。
• 对财产的贡献：这点较容易理解。对于贡献大的一方，例如一方对于共同投资所付出的人力、智力、财力更多的情况，在分割上不能完全按照各自出资比例，应对其适当多分。

二、从《解释（二）》第五条解读“夫妻间给予房产行为”的新规则

第五条婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼时房屋所有权尚未转移登记，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，人民法院可以根据当事人诉讼请求，结合给予目的，综合考虑婚姻关系存续时间、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归其中一方所有，并确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。

婚前或者婚姻关系存续期间，一方将其所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下，离婚诉讼中，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，如果婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错，人民法院可以根据当事人诉讼请求，判决该房屋归给予方所有，并结合给予目的，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。

给予方有证据证明另一方存在欺诈、胁迫、严重侵害给予方或者其近亲属合法权益、对给予方有扶养义务而不履行等情形，请求撤销前两款规定的民事法律行为的，人民法院依法予以支持。

关联法条：

1. 《民法典》时代下夫妻间给予房产行为的规则变迁

从《民法典》《解释（一）》的规范，到《解释（二）》区分尚未办理转移登记和已经办理转移登记两种情况分别予以规定，可以说是对目前夫妻间给予房屋中纷繁复杂的“个案”的处理解决提供了明确的裁判规则和方向。

图示：夫妻间给予房产行为的规则变迁

2. 新规下，夫妻间给予房产行为的具体规则解读与实践应用

实践中，男女双方在婚前或者婚姻关系存续期间约定将一方所有的房产给予另一方或者为另一方实际“更名”“加名”的情况很常见。比如以下两种场景，一是男女双方曾约定将一方房产给予“更名”为另一方或者为另一方“加名”，但因各种原因未办理不动产转移登记。双方发生争议后，给予方反悔约定，不履行“更名”或“加名”手续，则最终损害了另一方的信赖利益；另一种场景是房产进行了“更名”或“加名”手续后，接受方很快即提出离婚，则根据物权变更的法律效力，房产归接受方实际所有，则对于给予方亦不公平。本条首次规定夫妻间对于基于婚姻关系的“承诺”与实际“更名”“加名”的法律效果，对于未来涉类案婚姻家庭纠纷的裁判规则影响重大。

图示：夫妻间给予房产行为适用原则

（1）尚未办理转移登记的

《解释（二）》第五条第一款明确，双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的，人民法院可以根据当事人诉讼请求，结合给予目的，综合考虑婚姻关系存续时间、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归其中一方所有，并确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。

该条规定实际上是针对夫妻财产约定涉给予房产的条款履行和分割方式进行了明确。在团队原来实操中，我们一般都会建议当事人，尤其是代理接受房产一方的当事人，对于这类涉及受赠房产的【婚姻财产协议】签署后一定要尽快做公证，以防止给予方反悔后行使任意撤销权，致使协议如“一纸空文”，难以保障接受方的合法权益。而在该司法解释施行后，即使不办理协议公证，给予人反悔的，法院也可能会根据具体个案特殊情况判决继续履行。

该条亮点在于，否定了给予方的任意撤销权，强调了约定对双方具有法律约束力。

（2）已经办理转移登记的

《解释（二）》第五条第二款规定，如果婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错，人民法院可以根据当事人诉讼请求，判决该房屋归给予方所有，并结合给予目的，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。

这也就意味着，如果婚姻关系存续时间较长或者给予方有重大过错的，可以由接受方保有该房产，以维护财产秩序的相对稳定，保护接受方合理预期，弘扬诚信价值。当然，在认定接受方保有房产的情况下，也还要综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定获得房屋一方对另一方是否予以补偿以及补偿的具体数额。

实践中还存在一些情况，如接受方存在欺诈、胁迫或者严重侵害给予方或其近亲属的合法权益、有扶养义务而不履行等情况，为此，《解释（二）》第五条第三款规定，给予方有证据证明另一方存在欺诈、胁迫、严重侵害给予方或者其近亲属合法权益、对给予方有扶养义务而不履行等情形，请求撤销前两款规定的民事法律行为的，人民法院依法予以支持。根据相关法律规定，此种情形撤销赠与后，无须给予对方补偿。但需要注意的是，撤销权应在法定期间内行使。

三、从新规第八条重构“父母为子女婚后购房出资”认定的新原则

第八条 婚姻关系存续期间，夫妻购置房屋由一方父母全额出资，如果赠与合同明确约定只赠与自己子女一方的，按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，离婚分割夫妻共同财产时，人民法院可以判决该房屋归出资人子女一方所有，并综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。

婚姻关系存续期间，夫妻购置房屋由一方父母部分出资或者双方父母出资，如果赠与合同明确约定相应出资只赠与自己子女一方的，按照约定处理；没有约定或者约定不明确的，离婚分割夫妻共同财产时，人民法院可以根据当事人诉讼请求，以出资来源及比例为基础，综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，判决房屋归其中一方所有，并由获得房屋一方对另一方予以合理补偿。

关联法条：

1. 《民法典》时代父母为子女购房出资的规则变迁

《民法典》《解释（一）》《解释（二）》征求意见稿、《解释（二）》正式稿的相继出台，对父母为子女购房出资司法实践的完善探索了一条新的道路。从《民法典》确立基本夫妻财产制，到《解释（一）》规定父母为子女购房出资“有约定从约定，无约定视为赠与双方所有”的基本原则，再到《解释二》征求意见稿对父母为子女婚后购房出资的初步细化，时至今日，到《解释二》对父母为子女婚后购房出资的深入调整，最终实现了个人财产利益与家庭团体利益的平衡保护。

图示：父母为子女购房出资的规则变迁

至此，民法典第一千零六十二条、民法典婚姻家庭编解释（一）第二十九条及民法典婚姻家庭编解释（二）第八条完整地涵盖了婚姻家事案件中父母在子女婚前、婚后为子女购房出资的全部情形。

2. 新规下，父母在子女婚后为其购房出资认定的具体规则解读与实践应用

实践中，父母在子女婚后为其购房出资时，一般没有想到要明确或不愿明确出资性质以及具体内容，更多地是对子女的婚姻充满美好的祝愿。但在子女离婚时，父母的出资被分割，利益平衡被打破，纠纷也由此产生。《解释二》第八条的新规，可以说，在保护出资父母一方权益及维护子女配偶一方合法权益之间达到了一定的平衡。

图示：父母为子女购房出资的适用原则

（1）夫妻购置房屋由一方父母全额出资

夫妻购置房屋由一方父母全额出资在婚姻家事案件中属于相对简单的情况。根据《解释二》第八条第一款的规定，按照有约定从约定；无约定则判归出资人子女一方所有，同时综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素确定是否对另一方补偿及具体金额。

• 有约定从约定

在一方父母全额出资的情况下，首先要看父母和子女之间是否存在只赠与自己子女一方的明确约定。这一约定实践中需要子女在离婚纠纷/离婚后财产纠纷承担举证，故最好是书面约定，例如父母与子女之间签署的书面赠与合同、赠与协议等。如果赠与合同中明确约定只赠与自己子女一方的，则应当按照约定处理，也即不论该房屋是登记在自己子女名下、子女配偶名下还是登记在双方名下，均归自己子女一方所有。

• 无约定则判归出资人子女一方所有，同时综合考虑各类因素确定是否对另一方补偿及具体金额

如果没有约定或者约定不明确的，不论该房屋是登记在自己子女名下、子女配偶名下还是登记在双方名下，人民法院都可以判决该房屋归出资人子女一方所有。同时，人民法院要综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素，确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。

这里涉及一个问题我们可以展开讨论，也即：获得房屋一方是否必须向另一方折价补偿？根据《解释二》第八条第一款的规定，答案是不一定。在这个问题上，法官自由心证的空间较大，但能够影响法官自由心证的因素或者说标准，《解释二》第八条第一款已进行了明确阐述。笔者理解，根据个案情况，如果人民法院在结合相关因素后，能够认定男女双方共同生活时间较短、没有孕育共同子女、另一方存在离婚过错、另一方对家庭的贡献较小等，是完全有可能作出获得房屋一方无需向另一方折价补偿的结论。需要我们注意的是，前述各项因素需要获得房屋一方承担举证责任（相反，另一方如主张折价补偿，也需要就这些因素举证证明）。而就证明标准来看，这些因素没有要求必须全部满足，但根据笔者团队司法实践经验来看，可以完全地、充分地举证阐述，特别是在“离婚过错”和“对家庭的贡献大小”两方面，充分举证表达，从而影响法官的自由心证。

（2）夫妻购置房屋由一方父母部分出资或者双方父母出资

在一方父母仅部分出资或者双方父母对房屋均有出资的情况下，因不同案件出资来源和各方出资比例不同，无法明确房屋归哪一方所有，需要根据个案情况分别处理。

• 有约定从约定

举例而言，甲女和乙男结婚后，甲女父母出资50万元，乙男父母出资50万元，作为夫妻二人在北京购置房产的首付款。假设甲女与父母之间、乙男与父母之间均有签署赠与合同或赠与协议，约定各家的出资是对子女一人的赠与，则两家父母分别出资的这50万元在该房屋最终离婚分割时将参照彼时的市场价值归甲女和乙男分别所有。假设甲女与父母之间有签署赠与合同或赠与协议约定父母的出资是对甲女一人的赠与，而乙男与其父母之间没有明确赠与约定，则该房屋最终离婚分割时甲女父母出资的这50万元对应的价值归甲女个人所有，乙男父母出资的部分则需要与后续夫妻共同财产支付的首付及还贷情况参照《解释二》第八条第二款的规定综合认定。

• 无约定则综合考虑判归一方所有，同时由获得房屋一方对另一方合理补偿

举例而言，双方父母的出资比例为2：8，如双方没有明确约定房产归属，具体分割时，一般可以判决房屋归80%出资比例的一方，但是并非一定给另一方20%的补偿，需要在考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错等事实的基础上，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决，补偿比例可能高于也可能低于20%。[2]

综上，新规下，在父母为子女婚后购房出资等具体案件法律适用中，不作“一刀切”规定，强调在以出资来源作为分割财产基础的前提下，充分考虑我国历史文化传统、婚姻家庭现实状况以及相关出资和给予行为的目的性特征，综合婚姻关系存续时间、共同生活及孕育情况、离婚过错、对家庭共建大小、离婚时房屋市场价格等因素，公平公正处理。

四、从新规第二十条洞悉“离婚协议约定给予子女房产”的新理解

第二十条离婚协议约定将部分或者全部夫妻共同财产给予子女，离婚后，一方在财产权利转移之前请求撤销该约定的，人民法院不予支持，但另一方同意的除外。

一方不履行前款离婚协议约定的义务，另一方请求其承担继续履行或者因无法履行而赔偿损失等民事责任的，人民法院依法予以支持。

双方在离婚协议中明确约定子女可以就本条第一款中的相关财产直接主张权利，一方不履行离婚协议约定的义务，子女请求参照适用民法典第五百二十二条第二款规定，由该方承担继续履行或者因无法履行而赔偿损失等民事责任的，人民法院依法予以支持。

离婚协议约定将部分或者全部夫妻共同财产给予子女，离婚后，一方有证据证明签订离婚协议时存在欺诈、胁迫等情形，请求撤销该约定的，人民法院依法予以支持；当事人同时请求分割该部分夫妻共同财产的，人民法院依照民法典第一千零八十七条规定处理。

关联法条：

1. 《民法典》时代下离婚协议约定给予子女房产的规则变迁

在《解释（二）》正式发布前，婚姻家事案件在处理父母赠与子女财产中一直按照赠和合同相关规则进行裁判认定，也就是一方在赠与财产的权利转移之前可以单方撤销赠与。单方撤销权使得一方可随意反悔，加剧了离婚双方的矛盾升级。《解释二》的公布，根本性地调整了离婚协议约定给予子女房产的法律适用规则，是对意思自治原则的贯彻落实。

图示：离婚协议约定给予子女房产的规则变迁

2. 新规下，关于离婚协议约定给予子女房产的具体规则解读与实践应用

实践中，夫妻双方在离婚时为了平衡各自的财产权益，往往会约定将房产给予子女，这类案件实为普遍。但这一约定如何履行、执行、贯彻落实则往往令当事人及代理律师困惑。基于《民法典》规范下，这一行为受到赠与合同规则的调整，即便双方在离婚协议中明确约定，在房产变更登记前赠与方也可反悔。最终导致双方原本良好的协议离婚基础被打破，不得不走上漫漫诉讼路，不仅激化了夫妻矛盾，亦浪费了司法资源。《解释（二）》的调整，对该类情形统一裁判规则和理念，适应了社会公众的普遍期待。

图示：离婚协议约定给予子女房产的适用原则

（1）基本原则：房产转移登记前一方请求撤销赠与约定，不予支持

《解释（二）》第二十条第一款对过往司法实践进行了颠覆性调整。如夫妻双方在离婚协议中约定将夫妻婚后取得的房产部分或者全部给予子女，离婚后，一方在财产权利转移之前请求撤销该约定的，人民法院不予支持，但另一方同意的除外。在过往实践中，夫妻赠与子女财产仍受到民法典合同编项下赠与合同相关规范的调整，也即赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与（特殊情况除外）。这就导致双方在离婚协议中将房产赠与子女的约定不具备任何强制执行性，全靠双方的自觉履行。而《解释（二）》将夫妻赠与子女房产从赠与合同规则中独立开来，在财产权利转移之前，一方不能根据赠与合同规则单独享有任意撤销权。

（2）一方不履行的救济途径：另一方或子女可请求继续履行或赔偿损失

从离婚协议的相对性角度来看，如一方不按照约定履行将房产过户给子女，原则上只能由夫妻另一方主张权利，可以请求继续履行或赔偿损失。如果诉求继续履行，则人民法院可以在离婚纠纷或离婚后财产纠纷案件中径直作出房产归子女所有的判决，待判决生效后可依据该判决强制执行将房产过户至子女名下。如果诉求赔偿损失，相当于房产可归不履行一方所有，但不履行方应分别向子女、另一方折价赔偿。在此基础上，《解释（二）》进一步规定，如果离婚协议中明确约定子女可以请求一方履行的，子女可参照《民法典》第三人请求债务人履行债务的规则向法院起诉。

但，按照文义解释对本条进行理解，《解释（二）》第二十条适用的情形是夫妻双方先协议离婚，离婚后一方不履行离婚协议中关于赠与子女房产约定的情形。那么，在不考虑欺诈、胁迫等例外情形下，如果双方先自行签署了含有赠与子女房产内容的离婚协议，但最终未能协议离婚，在诉讼离婚中一方依据该约定诉求将房产过户给子女是否能够得到支持呢？如果双方在婚内财产协议中约定房产赠与子女，离婚时能否以此诉求将房产过户给子女呢？笔者团队认为，如双方签署离婚协议约定赠与子女房产，但最终未能协议离婚的，后续诉讼离婚中如一方对赠与子女房产的约定反悔，则存在因前离婚协议未实际签署而导致涉及赠与子女房产条款亦无效的可能；如双方签署婚内财产协议约定赠与子女房产，在约定真实、合法、有效的情况下，可参照适用新规第二十条，更符合提倡诚实信用原则的立法本意。

（3）撤销赠与约定的例外情形：一方有证据证明存在欺诈、胁迫等情形

这里的欺诈、胁迫等情形，主要是根据过往实践经验，例如将房产给予子女后，发现子女并非亲生；或者一方以威胁、恐吓的方式逼迫对方签署离婚协议等。根据《民法典》第一百五十五条规定，被撤销的法律行为自始没有法律约束力，该部分财产又回归到了夫妻共有的权属状态。当事人请求重新分割的，人民法院可以一并处理。

结语

无论是同居关系、夫妻关系，还是父母与子女关系，房屋分割一直都是社会公众普遍关系的焦点问题。《解释（二）》的公布，不仅统一了前述几类案件中法律适用问题，适应了当前社会公众的普遍期待，更为今后的裁判尺度指明了新方向。笔者团队希望普及新规能够真正引导公民树立正确的婚恋观，肯定婚姻当事人对家庭付出的价值，在每个家庭中播撒温暖与和谐的种子。

●参考文献：

[1]陈宜芳 吴景丽 王丹 | 《关于适用民法典婚姻家庭编的解释（二）》的理解与适用

[2]陈宜芳 吴景丽 王丹 | 《关于适用民法典婚姻家庭编的解释（二）》的理解与适用

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