美女总裁花5年工资买自家豪宅，能否缓解新世界债务危机？

你愿意用5年工资，买一栋豪宅吗？我愿意，但买不起！ 新世界发展新任女总裁黄少媚做到了。

近日，新世界发展披露了一则公告，说的是黄少媚自掏腰包买入豪宅——北角皇都，总价5488万港元。

两个月前，黄少媚刚刚接任新世界发展总裁一职，月薪大概为98.5万港元，年薪超过千万港元，这意味着她购买上述豪宅，只需要不到5年的工资。

北角皇都是新世界发展旗下的住宅项目，前身为北角皇都戏院，有超过70年历史，改造后成为集奢华豪宅、零售及甲级写字楼于一体的大型综合地标。

黄少媚买的是北角皇都项目面积最大的33楼A1单位及一个停车位，实用面积约141.34平方米，约38.8万港元/平方米，交易金额高达5488万港元。

交易完成后，黄少媚可获得3%-10%房款的现金回赠，另获得新世界发展旗下私人会所香港高尔夫球及网球学院三年期约24.89万港元的会籍优惠。

黄少媚接棒总裁时，正值新世界发展高层动荡，公司董事会主席郑家纯长子郑志刚辞任公司行政总裁职务，两个月内两度换帅。

去年9月，郑裕彤家族第三代成员郑志刚退出新世界发展管理层，这意味着郑裕彤家族的接班人再次出现变数。

2024年9月26日早间，新世界发展发布董事会成员变更公告，行政总裁郑志刚辞任，以便投放更多时间于公共服务及其他个人事务上，其将由公司执行董事及执行副主席调任为公司非执行董事及非执行副主席。

在当天举办的业绩会上，郑志刚表示，他已于几个星期之前主动提出辞任，接下来会更多投入社会公职，但将继续担任公司非执行副主席。

同时，郑志刚还辞任新世界百货中国的董事会主席、周大福执行董事、新创建集团非执行董事。

郑志刚辞任后，新世界发展行政总裁的职位由马绍祥接任，后者原为新世界发展首席运营总监。然而，马绍祥两个月后也辞职了。

去年 11 月 29 日，新世界发展公告称，马绍祥提出辞任执行董事及行政总裁，以便处理其他个人事务，亦不再担执行委员会成员以及可持续发展委员会主席及成员。

同一天，新世界发展宣布，黄少媚获委任为新世界发展行政总裁，并继续担任现职务，全面负责集团在中国香港与内地的业务，并向新世界集团主席郑家纯汇报。

黄少媚，55岁，2015年10月加入并出任新世界中国地产有限公司副行政总裁，并于2020年2月擢升为新世界中国地产有限公司董事兼行政总裁，亦为新世界发展集团若干附属公司的董事。

黄少媚加入后，曾与郑志刚共事过一段时间，双方搭档跑马圈地，推动了新世界发展在粤港澳大湾区和长三角核心城市的布局。尤其是2020年郑志刚担任联席行政总裁后，黄少媚被提拔为营运总裁，负责公司的土地拓展、项目统筹、财务安排、销售、公共关系、市场推广及品牌传讯等多维业务。

黄少媚对粤港市场较为熟悉，具备横跨地产、法律及多业态商业运营的经历，从1995年至2008年，黄少媚有近7年在香港工作，负责香港大型商业租赁，随后被委派至内地进行业务开拓，多年往返两地。

黄少媚刚刚上任，就斥巨资购下公司物业。对此有市场声音称，黄少媚通过购买公司豪宅，向外界展示了对公司未来发展的信心。

新世界发展表示，此次出售事项乃集团加快变现其土地储备或所持物业价值，所得款项拟用作一般运营资金，以加强集团的流动资金及财务状况的良机。

经历总裁频频换人之后，新世界发展迎来业绩、财务双重承压的“至暗时刻”。

2024财年，新世界发展来自持续经营业务的收入约为357.82亿港元，同比下降34%；来自持续经营业务的核心经营溢利为68.98亿港元，同比下降18%；股东应占利润更是亏损约196.83亿港元，这也是新世界发展近20个财年以来首次出现亏损。

另外，多家香港本地券商下调新世界发展的股票及债券的抵押融资比率。其中，东亚银行于去年12月20日将新世界的股债抵押融资比率，由30%-40%下调至20%-30%。

招银国际也将新世界的股票抵押融资比率下调至30%，一家外国银行已将新世界发展从抵押融资名单中移除，并不再为客户购买新世界的债券。

有消息称，虽然 新世界发展获得大部分银团同意，豁免其贷款在 2024 年 12 月 31 日之前的潜在违约，并将净债务与股东权益比例从 80% 提高到 100% ，但银团仅同意豁免在 2024 年底之前的潜在违约，而非公司要求的 2025 年底，部分还附加了额外条件。

在这样的情况下，新世界发展迎来股债双杀。债市方面，2024年12月18日，新世界发展发行的部分永续债进一步下跌，其中票息4.125%的永续债报价每1美元下跌5.8美分至40.3美分，2030年到期、票息4.5%的债券跌4.7美分至57美分左右。

股市方面，2024年12月19日，新世界发展股价继续低开，截至收盘报5.18港元/股，下跌1.71%，盘中股价最低触及5.05港元/股，创下2016年2月份以来的新低。

2025年1月20日，新世界发展股价出现上涨，以4.48港元收盘，较昨日收盘价上涨0.08港元，涨幅达1.82%，成交量为325.70万，成交额达1450.52万，总市值为112.75亿。

新世界发展在2024年期间市值缩水超过一半，截至2023年底，新世界地产的净债务权益比率高达82.7%，远超恒基兆业地产的41.4%和新鸿基地产的21.2%。

截至2024年6月底，新世界发展总负债为2200亿港元，其中大部分需于2025年6月前偿还，而此时公司持有的现金及银行存款为280亿港元，未动用的贷款额度为180亿港元。

为缓解债务压力，新世界发展自2019年下半年以来一直在积极出售非核心资产，2024年更是多次出售旗下资产。

比如，去年3月向华懋集团出售香港荃湾愉景新城商场及停车场全部权益，总现金代价为40.2亿港元；6月向关联方出售天得发展有限公司的30%股权，涉及深圳前海周大福金融大厦及停车场，获益约1.13亿港元等。

据某投行分析师计算，新世界发展必须每年达到240亿港元合约销售或出售资产规模，才能达至现金流平衡，远超公司最新年度物业目标，在中港楼市现时情况下，新世界短期要达标有难度。

1970年，新世界发展由郑裕彤创立，1972年成功于香港上市，是香港恒生指数成分股之一。

截至2023年12月31日，新世界集团资产总值约4702亿港元，旗下拥有上市公司新世界百货中国有限公司，全资持有新世界中国地产有限公司。

郑裕彤家族作为香港“四大家族”之一，缔造了庞大而多元的商业帝国，在香港乃至全球商业领域都占据着举足轻重的地位。

郑裕彤，1925年8月26日出生于广东顺德，从一个小学毕业的绸缎商人之子，到周大福集团及新世界发展的创办人，其一生充满了传奇色彩。

1938年，郑裕彤前往澳门周大福金铺当学徒，凭借勤奋刻苦和敏锐的商业洞察力，18岁成为掌柜，并迎娶了周至元的女儿周翠英。

郑裕彤推出99.99%的足金概念，让“买黄金，周大福”成为香港人的共识，还成功取得钻石牌照，成为全港最大的钻石供应商。

1967年香港楼市崩盘，郑裕彤大量抄底低价地皮和楼盘，借此跻身亿万富豪之列。1984年，他投资18亿港元在港岛湾仔兴建“香港国际会议展览中心”，并在英国女王访港当日破土动工，借势将其推向世界，使会展中心成为香港著名地标建筑之一。

在郑裕彤的领导下，周大福集团从传统的珠宝行业不断拓展，业务涵盖了金融、教育、地产等多个领域。其中， 周大福人寿业绩强劲， 2024 年上半年首年年化保费收入增长 33% 。

在地产领域，从香港的新世界大厦到全球多地的奢华酒店，如纽约的thecarlyle、洛杉矶的thebeverlywilshire、加勒比海的bahamar度假村等，都展现了家族在地产和酒店行业的深度布局。

郑裕彤去世后，家族事业由长子郑家纯接手。郑家纯承袭了家族的商业眼光，通过现代化的管理理念，带领企业走向更加多元化的未来。

然而，近年来家族企业也面临着一些挑战。2024年，新世界发展出现20年来的首次亏损且数额巨大。

在2024年结束之前，新世界发展遭遇高管变动、股债双杀，这对郑氏家族来讲压力山大，新上任的美女总裁也面临巨大的挑战。

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