华为、字节、腾讯搬家，上海有人狂欢，有人失血，有人淡定！

　　最近两年，上海正在经历一场无声的“企业大迁徙”。

　　华为、字节、腾讯这些巨头，纷纷从传统产业园区撤离，迁向新兴区域。

　　对于企业来讲是战略的调整，对于当地的楼市而言也是一场“巨震”。

　　大厂搬迁，对上海楼市格局有何影响？

　　华为搬来，青浦“狂欢”

　　24年青浦楼市最大的好消息，无疑是华为的到来。

　　华为从浦东金桥搬迁至青浦练秋湖研发中心，涉及约3万名员工的迁移。 算上外包，部分家属和配套人员，人数规模更大。 华为的大部队，直接引爆了青浦西岑和青浦新城一带的房租。 不少房东趁机涨价，原本空关的房子直接把抢租。

　　泼天的富贵这次终于轮到青浦了。

　　如上图，这个租金水平已经不输外环内的一些地段。

　　据说华为未来在这里办公的3.5万人，平均薪资能达到70万以上。

　　自从今年7月华为研发中心建成以来，周边的租金真是起飞了。

　　对于房价来讲，相比练秋湖研发中心周边，大虹桥吃到的利好可能反而会更多一些。因为这里的配套更完善，教育医疗商业完全达到了中产甚至富人区的水平。距离核心市区也更近，正好处在华为研发基地和市中心的中间位置。 华为为什么会选择青浦这里鸟不拉屎的一块地方？ 华为研发确实需要大片的土地。 看看华为在外地的研发中心，基本都选在远离主城，山清水秀的远郊。 练秋湖青西地区，在华为到来之前，基本就是大农村的状态，上海郊区中的郊区，被人遗忘的角落。

　　也同样因为这个原因，地价便宜，加上上海最大淡水湖淀山湖的自然风光，才能吸引到华为这样顶尖企业在这片广阔原生态空间里辗转腾挪、大展身手。

　　未来华为这几万人，几万研发人才，会带动区域周边的餐饮，娱乐，住宿各种消费配套。

　　最兴奋的当属青浦村民，以前工作要进城，现在家门口就可以收租卖饭赚钱了。

　　金桥“失血”

　　话说回来，青浦是吃到了华为到来的利好；而对浦东金桥而言，则是“大失血”。别的不说，9号线金桥到曹路沿线的房租，因为华为大队人马的离开，已经出现明显下滑，跌幅显著超过上海房租大盘。

　　至于金桥周边的新房，其实普通员工关系不大。

　　价格已经不是刚需年轻人可以奢望的存在。

　　反过来看，在金桥房价房租已经高企的时候，搬到青浦，对于刚毕业的高学历年轻人来说，能节省一笔不小的住房开支。

　　而在华为搬走的同时，金桥也急需产业升级和转型。

　　传统汽车产业腹背受敌，未来招商至关重要。

　　不过背靠浦东这艘航母，应该问题不大。

　　回想华为当年刚搬到金桥曹路一带的时候，那边的情况跟现在的青浦练秋湖差不多，希望金桥还能复刻同样的经济传奇。

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　　字节、腾讯搬家，漕河泾淡定

　　不仅是华为从金桥搬家了。 更早的时候，腾讯和字节跳动，也从漕河泾撤走了大队人马，搬去了杨浦新江湾尚浦中心和徐汇滨江。 这些高收入的群体撤离，同样也会影响周边的房租。不过相对金桥来讲，漕河泾的房东们就淡定多了，原因在于漕河泾的家底实在太厚实。

　　漕河泾作为上海中环最大的产业园区，拥有14000余家企业，年税收达37.5亿元/平方公里，是全市平均水平的3倍。

　　这里的产业基础足够雄厚，字节腾讯走了，其他企业也会迅速填补空缺。 比如当下最火热、前景最广阔的游戏产业，漕河泾就有很多企业。 包括米哈游在内，上海游戏“四小龙”的莉莉丝、叠纸、鹰角均在漕河泾拥有办公场所。

　　漕河泾的宜山路上，大大小小的游戏公司不计其数。

　　漕河泾各种园区的地下车库，隐藏着各式各样的科幻豪车，都是游戏大佬们的座驾。

　　电子信息是漕河泾的支柱产业之一，这里汇集了大批游戏、科技企业。

　　而且，腾讯和字节的云部门仍然在漕河泾。

　　互联网之外，漕河泾的核心产业还有人工智能、元宇宙、绿色低碳、生物医药，这四大可以代表前沿的未来性尖端产业。

　　走了腾讯和字节，还有米哈游，还有甲骨文，商汤……

　　漕河泾的高新产业集聚效应，不会随便被一两个公司的搬迁所影响。

　　所以腾讯、字节搬走，对漕河泾有一定影响，至少对漕河泾周边的房东收租不利，但影响真的不大。

　　腾笼换鸟，产业升级

　　某种意义上，大企业不仅是区域经济发展的催化剂，也是楼市格局变化的“核动力”。

　　在杭州，曾有一条广为人知的“阿里定律”：阿里到哪儿，房价涨到哪儿。跟着阿里买房，是公开的财富密码。

　　还有东莞的松山湖，也曾靠着华为房价起飞。

　　深圳 的腾讯和阿里总部搬迁至南山和东莞，也推动了周边房价的上涨。

　　在国际上，硅谷的科技企业搬迁对周边楼市的影响也不小。

　　例如，谷歌和苹果的总部搬迁至山景城和库比蒂诺，带动了当地房价的快速上涨。

　　2018年至2023年，库比蒂诺的房价涨幅超过50%。

　　不过，企业搬迁，也是市场经济的常态，没必要过分担忧解读。

　　从当下的供需关系来看，上海的写字楼一定是不缺的，那么对于企业尤其是龙头企业来讲，地址的选择面就很多。

　　这个时候就要考验各个区域的招商引资能力，能给出多少优惠待遇。

　　而这些不依赖地段的高端研发，科技巨头，搬到郊区，其实对上海也是好事情，市区的拥堵缓解了，地铁通勤也没有以前那么拥挤了。

　　市中心，留下地皮发展金融高端消费，服务富人，游客，打造文化名片，消费中心，也挺好。

　　其实在上海，包括各区各板块，一直都在进行着区域内产业的腾笼换鸟，产业升级。

　　就拿漕河泾来讲， 漕河泾的发展史，就是一部“腾笼换鸟”的产业升级史。

　　自1984年成立以来，这里已经经历了六到七轮迭代，每一次都伴随着更高的产业附加值追求。

　　2013-2014年，互联网行业爆发，腾讯、网易、字节跳动等巨头扎堆入驻，漕河泾一度成为互联网的代名词。

　　然而，2018年后，国际环境倒逼国内技术创新，“专精特新”企业开始崛起，漕河泾的产业生态也随之重塑。

　　如今，提到漕河泾，早已不只是互联网的天下。这里既有游戏“四小龙”米哈游、莉莉丝等新贵，也有人工智能、生物医药等前沿产业的“专精特新”企业。

　　说白了，漕河泾并不特别在意所谓的大厂指标，持续孵化孕育新的独角兽，积极“腾笼换鸟”，是漕河泾对更高价值的追逐，也是上海产业升级的缩影，还是楼市的“源动力”。