租赁年报 | 下：国企发力、新品牌涌现，租赁产品“卷”出天花板

*本文对报告部分内容做了摘录分析。

（文末附获取完整版报告方式）下篇核心观点core idea现状回顾企业：企业规模持续扩张，国企发力、新品牌涌现，竞争格局更均衡。产品：产品“卷”出天花板，配置功能、健康环保、设计颜值全方位发力。未来展望供需：新建入市带动短期供应走高，竞争加剧，租金承压。投资：资方背景渐趋多元，投资首选一线城市及可快速变现的非居类资产。融资：2025年累计规模有望破两百亿，公募REITs成保租房主要融资路径。经营：各地安居主体托举保障房发展，国企自运营成长期经营风向。产品：产品内修助推企业经营能力提升，成为对抗市场竞争的破局良方。

PART 4企业格局

企业格局汇总
★ 规模趋势：TOP30企业年末累计管理规模175万间，同比上涨12%，泊寓管理规模24万间高位领跑，TOP30上榜门槛1.6万间；TOP30企业年末累计开业规模124.9万间，同比上涨19%，泊寓/冠寓开业规模超13万间处于第一梯队；开业规模TOP30集中度逐年下降，多个新品牌入榜；国企系/资管系规模同比涨幅均超26%。

★融资表现：住房租赁概念股：国庆起政策利好加持下，涨跌幅随大盘全面上涨，后进入回调周期；融资表现-传统融资：地方国企主导银行信贷、专项债、中期票据等传统融资方式常规延续，住房租赁类大宗交易触顶回调；融资表现-创新融资：金融创新提速，10月招商蛇口租赁住房REIT上市助力保租房公募REITs规模超95亿，整体表现稳健，净利润/可供分配额齐增。

★头部运营商表现：8家行业标杆企业在核心八城典型新开项目61个，合计房源数超3.9万间，其中万科泊寓、招商伊敦公寓、城家三家企业新开项目均在11个以上；2024年，万科泊寓发布青年公寓2.0产品线，更加关注居住空间“高质价比”和健康的社区配套；瓴寓发布3.0产品，打造“私密、半私密、公共”三类空间。

① 规模趋势：

1.管理规模：TOP30企业年末累计管理规模175万间，同比上涨12%，泊寓管理规模24万间高位领跑，TOP30上榜门槛1.6万间

管理规模表现：截止2024年末，TOP30企业管理规模超175万间，同比增长12.39%；从年度新拓规模来看，近一年TOP30企业累计拓店超19.3万间，在政策积极推动下，租赁企业规模仍保持稳健步伐；

管理规模榜：泊寓管理规模超24万间，较第二名冠寓多超7万间，企业凭借前期成熟运营经验和品牌优势，获得了更多拓展机会，呈现出稳健的增长势能和绝对的领先优势；TOP30头尾企业的管理规模相差约22.8万间，首位管理规模差距继续拉大，行业竞争愈发激烈。

（本章节部分略，阅读：2024年度住房租赁企业规模榜）

2.开业规模：TOP30企业年末累计开业规模124.9万间，同比上涨19%，泊寓/冠寓开业规模超13万间处于第一梯队

开业规模表现：截止2024年末，TOP30企业开业规模约124.9万间，相较三季度121万间，环比增长3.2%，对比去年104.9万间，同比上涨19%；TOP30企业持续保持稳健的增长势头；

开业规模榜：泊寓开业规模超18万间稳居榜首，其次为冠寓13万间，两家企业领先优势明显；此外安歆集团四季度新开业4个项目，新增规模3604间，名次跃升8位至第11名；此次TOP10门槛为4.1万间，相较于2023年提升7998间，伴随着行业整体规模的上涨，头部企业呈现出更为快速的拓展优势。

（本章节部分略，阅读：2024年度住房租赁企业规模榜）

3.开业表现：集中度逐年下降，新品牌涌现形成更均衡的竞争格局；国企系、资管系企业规模快速扩张，同比涨幅均超26%

分梯队开业表现：TOP3企业开业规模超40万间，占比TOP30整体32.3%，同比2023年下滑4个百分点，头部集中度回落；TOP4-10和TOP11-20开业分别占据TOP30总规模31.5%和23.1%，同比上涨1.2%、0.4%；TOP21-30市占提升2.4%，行业新兴品牌持续进驻行业寻求发展，有效分散市场份额，形成更为均衡的行业竞争格局；

分企业类型开业表现：受参与主体多元化影响，房企系企业市场份额相较于去年同期下滑4个百分点，但仍处于主导地位；国企系企业受政策影响，侧重于通过重资产模式进行规模扩张，企业保租房持续加速入市，实现年内开业规模增幅26%，体现出的强劲增长势头和日益扩大的影响力；与此同时，资管系承接国企轻资产服务机会持续增多，这也助力这类轻资产资管企业的规模快速扩张，2024年资管类企业开业规模同比上升29%。

② 融资表现：

1.住房租赁概念股：国庆前夕顶层加码释放利好楼市政策，住房租赁概念股涨跌幅随大盘全面上涨，后进入回调周期

（本章节略，详见完整报告）

2.传统融资：地方国企主导银行信贷、专项债、中期票据等传统融资方式常规延续，住房租赁类大宗交易触顶回调

（本章节略，详见完整报告）

3.创新融资：金融创新提速，10月招商蛇口租赁住房REIT上市助力保租房公募REITs规模超95亿，整体表现稳健，净利润/可供分配额齐增

截至目前，我国共发行6支保租房公募REITs，合计发行规模95.5亿元。目前6支上市REITS有一定共性和差异性，如除华夏北京保障房REIT底层资产为公租房外，其余5支均为保租房；资产规模均超11亿，基金规模均超12亿；运营时间普遍未满3年；出租率普遍90%+；拟发行时预计净现金流分派率均在4%左右；募集资金用途均与发行资产类别相同，均用于保租房或公租房项目建设；

保租房公募REITs运营相对稳健，2024年第三季度，5单保租房REITs合计实现净利润4432万元，环比增长3%。可供分配金额看，5单保租房REITs得益于相对稳定的盈利能力，合计可分配金额8501万元，环比提升2%。

③ 典型企业：

1.万科泊寓：管理规模24万间+，开业规模18万间+，年度典型新开项目11个，主要分布一线城市

（本章节略，详见完整报告）

2.龙湖冠寓：管理规模16万间+，开业规模13万间+，年度典型新开项目4个，均位于二线城市

（本章节略，详见完整报告）

3.瓴寓国际：管理规模12万间+，开业规模7.4万间+，年度典型新开项目7个，均为保租房轻资产运营项目

（本章节略，详见完整报告）

4.华润有巢：管理规模6万间+，开业规模约3.6万间，年度典型新开项目2个，分别位于上海及武汉

（本章节略，详见完整报告）

5.招商伊敦公寓：管理规模4.6万间，开业规模3.3万间，年度典型新开项目11个，其中4个为“壹棠”服务式公寓品牌项目

（本章节略，详见完整报告）

6.魔方公寓：管理规模11万间+，开业规模8.3万间+，年度典型新开项目5个，均位于上海

（本章节略，详见完整报告）

7.乐乎：管理规模8万间+，开业规模7.9万间+，年度典型新开项目7个，其中6个项目位于北京

（本章节略，详见完整报告）

8.城家：管理规模6.4万间+，开业规模4.9万间，年度典型新开项目14个，其中12个位于京沪两座一线城市（本章节略，详见完整报告）

PART 5产品迭代

产品迭代结论汇总
★ 企业产品迭代策略：市场竞争压力之下，租赁企业不断“修炼内功”，泊寓、冠寓、瓴寓、自如等多家企业均进行产品升级。

★户型结构：市场强调空间尺度感和居住体验感，50㎡以上户型占比走高，多人间市占收窄，一房整体稳定，二三房户型份额5年扩张9个百分点。

★房间配置：小户型着力于功能极致化，大户型聚焦舒适度提升，二者均围绕收纳、厨房、阳台、卫浴、空间布局、智能系统等模块全方位发力。

★装修品质：装修“卷”出新高度，企业既要成本又要品质，力求打造风格多元、颜值出圈、用材考究等多管齐下的租赁居住新样本。

★公区特征：公区弱化趋同性，强调主题化、场景化、个性化，以此精准匹配偏好项目概念的目标客群。

★服务体系：线上线下协同发力，线上APP运营常态化实现租户需求的便捷实时响应，线下打造涵盖维修、社群活动、党建活动、双语管家等增值服务于一体的居住生态圈，提升客户粘性。

① 企业产品迭代策略：市场竞争压力之下，租赁企业不断“修炼内功”，泊寓、冠寓、瓴寓、自如等多家企业均进行产品升级

面对市场竞争压力的升高以及消费者更加多元的租住需求，租赁企业不断提升产品力，2024年多家头部租赁企业迭代产品，提供更多人性化、多元化的服务配置。如领寓国际、中海长租公寓、自如等发布3.0产品；泊寓推出多人宿舍产品线品牌“泊寓丨安舍”，同时升级泊寓2.0产品；城投宽庭对江湾社区建面67㎡的E2户型进行全面升级。

② 户型结构：市场强调空间尺度感和居住体验感，50㎡以上户型占比走高，多人间市占收窄，一房整体稳定，二三房户型份额5年扩张9个百分点

从核心八城集中式公寓面积段变化趋势来看，2024年对比2020年，30㎡以下及30-50㎡市占分别收窄7.1和5.2个百分点，50-80㎡产品市占涨幅达11.7%，80㎡以上产品小幅上涨0.6%；行业已从强调刚需过渡向大面积宜居产品转变；对比2020年与2024年核心八城集中式公寓的整体房型市占，一房及LOFT市占合计收窄3.9个百分点，两房及三房产品市占分别上涨4.1%和4.6%，四房及以上产品小幅上涨0.4%，多人间产品降幅5.2%。

③ 房间配置：小户型着力于功能极致化，大户型聚焦舒适度提升，二者均围绕收纳、厨房、阳台、卫浴、空间布局、智能系统等模块全方位发力

住房租赁行业“内卷”加剧，各企业在产品打造中，重点关注市场与客户需求进行房间配置，收纳模块上注重功能性，通过玄关/厨房等提升收纳空间；卫浴模块上注重干湿分离，避免淋浴积水等问题；另全屋智能系统配置，满足客户对智能设备需求；通过室内的不同的模块进行精细化考量，综合提升租户的居住体验感与舒适度。

④ 装修品质：装修“卷”出新高度，企业既要成本又要品质，力求打造风格多元、颜值出圈、用材考究等多管齐下的租赁居住新样本（本章节略，详见完整报告）

⑤ 公区特征：公区弱化趋同性，强调主题化、场景化、个性化，以此精准匹配偏好项目概念的目标客群（本章节略，详见完整报告）

⑥ 服务体系：线上线下协同发力，线上 APP 运营常态化以实现租户需求便捷实时响应，线下打造涵盖维修、社群活动、党建活动、双语管家等增值服务于一体的居住生态圈，进而提升客户粘性（本章节略，详见完整报告）

PART 6未来展望

① 供需量价：新建入市带动短期供应走高，竞争加剧，租金承压

保障性租赁住房主要筹集途径包含新建及改建，当前核心八城新建项目主力支撑入市供应。根据测算模型，预计到2025年新增入市保租房量为880万方，2026年为850万方，而后市场在历经2023-2026年的供应高峰后，开始逐步回落至年均340万方左右。分析原因，随着拿地新建项目逐步入市，市场进入存量改建为主的供应格局，故将在2027年开始回归平稳期，加之城市中可用于改造的优质存量资产逐渐枯竭，转化难度亦将逐年走高，故我们认为若无外部政策额外刺激的前提下，2030年后入市量或还将再下台阶；反观需求端，以核心八城外来常住人口为例， 2023年同比减少34万人，其中一线下降23万，二线下降11万，作为租房主力军的基数阶段回落，短期需求抑制，在供应上涨、需求稳中微降背景下，租金压力较大，部分城市面临回落风险。

②投资趋势：资方背景渐趋多元，投资首选一线城市及可快速变现的非居类资产

据不完全统计，全国范围内成交的长租公寓大宗交易多位于一线城市，其中上海为绝对主战区，占比高达69%；而从资方类型看，整体表现为多元化，包含以建信住房租赁基金为代表的私募基金、铁狮门等为代表的资管企业以及平安不动产、大家保险为代表的险资均是投资主力军；投资资产类型上，非居改组类占比高达71%，说明资方对成本和风险的敏感度较高，他们偏好于能快速变现项目；投后产品定位上，则更加倾向于收益更高的服务式公寓。

③融资表现：2025年累计规模有望突破两百亿，公募REITs成保租房主要融资路径（本章节略，详见完整报告）

④运营模式：各地安居主体托举保障房发展，国企自运营成长期经营风向（本章节略，详见完整报告）

⑤产品策略：产品内修助推企业经营能力提升，成为对抗市场竞争的破局良方（本章节略，详见完整报告）