克而瑞地产研究：2024年豪宅新房“越贵越买” 为何二手成交增长略显乏力？

智通财经APP获悉，克而瑞地产研究发文称，2024年豪宅市场整体逆势“长虹”，同时出现显著分化，突出特征就是高端豪宅新房“越贵越买”，二手成交增长却略显乏力，城市间分化还在持续加剧。究竟背后动因几何？高端购买力有呈现出怎样的购房偏好？2025年高端豪宅市场热度又能否延续？

总价3000万元以上成交大增

新房“越贵越买”，二手成交增长略显乏力

2024年高端住宅市场相对坚挺，尤其是3000万元以上总价住宅成交同比大增，新房优于二手：据CRIC监测数据，30个重点城市新房和二手房3000万以上高端住宅2024年分别成交4356套和1497套，同比分别增长65%和17%，新房增幅显著高于二手房。

其中新房呈现出“越贵越买”特征，亿元豪宅同比倍增144%，涨幅显著高于5000万元-1亿元97%涨幅和3000-5000万元58%涨幅。二手亿元豪宅仅能与2023年成交持平。

一线新房豪宅成交集中度上升

上海仍是高端需求集中释放首选

分能级来看，一线新房豪宅集中度稳中有增，二手则不升反降：据CRIC监测数据，四个一线城市2024年新房总价3000万以上豪宅成交套数为4094套，占重点30城比重由2023年91%增至94%;而二手总价3000万以上豪宅成交套数仅为1278套，占重点30城比重由2023年87%降至85%。

分城市来看，无论是新房还是二手房，上海仍是高改需求集聚地：据CRIC监测数据，2024年上海总价3000万以上新房成交2600套，占比60%;二手成交635套，占比43%。

新房豪宅供给放量促进成交爆发

产品迭代升级切中需求升维

新房豪宅成交量爆发与2024年以来供给放量密不可分，新房豪宅同比增幅显著的上海、深圳、苏州等2024年新房豪宅供给均有不同程度的放量。具体来看，

以成交量“独占鳌头”的上海为例，2020-2022年新房总价3000万以上年供给套数均不足850套，供求比常年保持在0.9以下，2022年仅为0.57，不过2023年以来豪宅供应量稳中有增，2024年新房总价3000万以上年供给套数已达3342套，较2023年实现倍增，且市中心核心区黄浦、静安等均有豪宅集中入市，使得市场成交得以稳步攀升。

再如深圳，2024年也迎来了豪宅供给大年：总价3000万以上豪宅供给量达到了656套，较2023年倍增，同样达到了5年来新高，供求比持稳在1左右。

苏州2024年则迎来了园区双湖板块绿城玫瑰园、新区狮山板块绿城逸庐、园区湖东板块白塘壹号等3盘加推近100套总价3000万以上豪宅房源，弥补了前两年豪宅供给“空白”，以此拉动总价3000万以上新房豪宅成交套数实现倍增。

值得关注的是新房豪宅市场出现了“越贵越买”的特征，即总价段越高的房源成交增幅越大，这与二手豪宅形成了鲜明对比，这也意味着高端购买力“不差钱”，相比于价格，更愿意为产品和服务买单，以上海为例，2024年豪宅产品创新主要有以下三大类特征：

(1)一是社区打造层面，低密度社区、大面积尺度、纯别墅类小区更容易受到高端客群青睐，譬如上海豫园合生地块，是一个迷你别墅地块，容积率仅为1.3，建筑高度16米，占地面积约7523平方米，包含约1.06万平方米石库门里弄，计划建40座中式别墅。对比于风貌别墅和高层混搭产品而言，体量小+业态纯粹或将成为吸引购房者的核心优势。

(2)二是户型设计层面，高得房率、多功能空间的项目往往能实现热销，如2024年8月热销的融创外滩壹号院二期、龙盛湾上等钢结构超高层项目，通过优化建筑结构提升高层豪宅产品的得房率，一定程度上助力了项目的热销。融创外滩壹号院二期也通过对核心筒结构的精心优化，实现了超过80%的得房率。后续若部分超高层项目借鉴此方式提升得房率也将得到不错的去化。

(3)三是因地制宜、讲求情怀的传承设计也将与高端客群产生情感共鸣。典型代表为上海中海·顺昌玖里项目，秉持“传承革新”的地脉文化精神，保留了地块当中原有的平江里、大康里、永福里三大组团格局，梳理还原出地块内部3大组团、2条竖向主弄、9条横向支弄的城市肌理格局。

二手豪宅新增挂牌量下降、价格跌幅小

对高端需求吸引力不及新房

聚焦二手房挂牌数据，克而瑞地产研究发现7个重点城市2024年总价3000万以上新增挂牌量价微跌同样也使得其成交行情不及新房：据CRIC监测数据，2024年仅有北京、上海两个城市总价3000万以上新增挂牌量超过1000套，北京、深圳较2023年同比持增，余下5城均有不同程度下降，业主挂牌积极性相对较低。

而克而瑞地产研究筛选了2023年-2024年累计挂牌套数超10套的205个小区作为样本，观测其二手可比挂牌价格变动情况，可以看出，多数小区挂牌价格仅微跌10%，业主对售价还是有较高预期。

结合新房供给放量，产品得房率上升变相降价来促进客户回流的诚意来看，二手豪宅项目对高端客群吸引力明显不足。

总体来看，新房成交高端化，二手成交刚需化已成为不争的事实，加之地价高位震荡锚定新房房价下降空间受限，房企为获取竞争优势只能不断升级产品，预判后市，克而瑞地产研究认为，豪宅市场新房优于二手行情还将延续，对于后期新房豪宅市场而言，区域间、产品间竞争也将持续加剧，供应扎堆片区需加快入市节奏，提升产品竞争力方能实现项目热销。