浙江
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
温州市区的房价，下限是多少？
前些年，在楼市最高峰时，10000元/㎡被视为下限，在温州市区很难找到低于10000元/㎡的房子。
这些年楼市下行，越是郊区本来房价较低的地方，跌得越惨烈。
惨烈到什么程度？温州市区的房价下限，被拉低到了3000元/㎡多。
3000-4000元/㎡是什么概念？这是温州市区上世纪末的房价。
一般来讲，在温州，当前普通高层住宅商品房的建安成本，大概也在这个水平。
也就是说，包括地价在内，这些房子的其他价值，几乎归零，只剩建安成本。
如果继续跌，连建安成本都保不住了。
从总价看，三四十万，是中产阶级讨论汽车的范畴，如今竟然能在温州市区讨论房子了。
如此低价的房子，可不是什么“老破小”、“老破大”，而是品质还不错的次新房。
这个小区位于鹿城西部山上的林里板块，就是大名鼎鼎的阿尔勒。
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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
我们先看一张中介经纪人的朋友圈截图。
阿尔勒，除了那套建筑面积约50㎡非主力户型单价仍在约8000元/㎡，还有一套带装修大户型，其余房源无论面积大小，单价都在3000-5000元/㎡之间。
尤其是那套建筑面积约144㎡房源，总价仅报45万元，单价仅约3125元/㎡。
显而易见，这些房源都是低楼层，但也足以说明林里板块房价跌得有多惨烈。
大户型，更是惨上加惨，总价比中小户型高不了多少。
以上还是报价，若想成交还需再降一点。
当然，这些都是个案，阿尔勒中高楼层的小户型，二手房成交价，大多还能在5000-7000元/㎡。
大户型，就还要低一些了，有时还在5000元/㎡内，哪怕楼层不错。
即便带装修，像一套建筑面积约144㎡房源，报价100万元，单价也仅不足7000元/㎡。
附近的万家花城，容积率更低，低楼层问题不大，再加上全装修交付，以及建设品质、物业管理等方面更好，二手房报价相对高一些，单价大多在7000-8500元/㎡。
这么看来，万家花城的二手房报价，还能与滨海、瓯江口的二手商品房差不多。
虽然阿尔勒品质也还可以，但就连更好的万家花城才卖这个价格，阿尔勒若是急卖的，价格只能继续下探，直接下探到温州市区房价下限。
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我们都知道，阿尔勒、万家花城所在的林里板块，是温州探索山地开发的试点。
2016年，阿尔勒首期开盘，均价约7000元/㎡。
后来，随着房价一路上涨，林里板块的房价持续走高。后来阿尔勒、万家花城的开盘均价，都在10000元/㎡以上。
到了2021年楼市高峰，阿尔勒二手房价曾高达约14000元/㎡。
而当楼市下行后，尤其是近两年，滨海、瓯江口、林里这些城市外围的新兴板块，房价下跌更严重，如今林里板块更是拉低了温州市区房价下限。
可见，这个这个山地开发试点，就当前而言，并不成功。
林里板块所在的山地，并非与建成区相连，而是隔了两个山头，需穿过两个隧道。
即便是山脚下的建成区，也不是高质量建成区，而是以工业区、城中村为主。
这样一路过来，从视觉感官到生活体验都比较差。
就林里板块本身而言，基础设施不完善，就连供水、煤气等方面都存在较高的成本。
据有关部门在市网络问政平台上的答复称：林里给水一期工程现已开工建设，预计于2026年底完工。
在商业方面，林里板块仅有阿尔勒2组团前方有一座规模极小的社区商业。
相对好些的是教育方面，广场路小学阿尔勒分校已建成投用。
而按照规划，林里板块还将建设一座人工湖，形成环湖商业。
这些规划均未兑现，无论景观还是生活，都存在明显短板。
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比起滨海、瓯江口，林里板块离核心城区更近。
但是，温州城市总体向东发展，更多优质资源、产业向东部迁移，西部能享受到的发展红利较少。
不过这些年，城西也有一些突破，主要体现在原鹿城工业区开发西部新城。
按照相关规划，西部新城将有大量商业、商务设施，形成温州城西新的地标建筑群，并集聚相关产业，实现温州城市东西并进、均衡发展。
林里板块距离西部新城核心区，直线仅约6公里，未来无需前往老城区，在附近就有高品质生活。
不过，当前从林里板块到西部新城的路况并不好，需将双藤公路继续向东延伸至瓯江边，形成快速交通体系，让林里板块的出行更便捷。
同时，林里板块本身的基础设施、生活配套，还需进一步建设，形成一座有风景、有生活的山地人居板块。
毕竟，不是价格低就有性价比，而是还有好产品、好配套。
既然林里板块两个小区的品质都不错，若能在此实现便利生活，才能真正展现性价比，让周边外来人口就近、低压力在温州安居乐业。
只有这样，这座山地开发试点，才会发挥其真正的作用，成功探索新的人居模式。
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