上海
金选·核心观点
投资逻辑
整体销售额情况：规模尚未止住颓势，央国企相对稳定。2024年中国房地产市场整体热度较往年有所下降，根据克而瑞数据，2024年的百强房企销售额合计4.2万亿元，同比下降30.3%。从2020年的高点13万亿元开始，市场销售额已经连续四年呈现下降态势，累计已下滑67.9%。持续四年的下行期后，中国房地产市场的竞争格局进一步凸显国央企的稳固地位，市场分化现象更加明显。在2024年销售额TOP20房企中，央企如保利发展、中海地产、华润置地等持续占据领先地位，并且排名有所提升。从销售额的变化情况来看，重点房企2024年同比均出现跌幅扩大的情况，但部分房企表现较好如中海实现唯一销售同比正增长，以及融创同比跌幅有所收窄。
整体销售均价情况：价格上涨趋势不变，部分房企表现亮眼。受优质改善项目入市带动，百强房企全口径销售均价呈上升趋势，从2023年的1.79万元/方上升到2024年的1.85万元/方，同比+3.09%，但较23年同比+10.83%的增速有所下滑。从全国的视角来看，2024年70大中城市房价同比跌幅持续扩大，在该背景下新房售价面临一定压力。从重点房企的全口径销售均价排名来看，滨江集团保持行业第1,2024年商品房销售均价为4.73万/方，显著高于其他房企。此外，有8家房企销售均价超过2万/方，5家房企销售均价超过1万/方。近年来越秀地产、中海地产由于在一二线城市维持着较高比例的开发比例，整体均价表现实现逐年上涨。
各梯队企业占比结构分析：央企均占主导地位，民企份额继续下滑。在Top10、Top30、Top50房企中，央企占比近年来均持续上涨，2024年央企在三个档位中分别占比55.82%、52.28%及47.74%，占据市场的半壁江山；国企近年来稳扎稳打，受益于自身基本盘相对较好，在三个档位中分别占比17.71%、12.91%及14.92%；受部分房企出现违约事件冲击，近年来民企占比显著回落，从2019年占比过半的高峰，迅速下降到2024年TOP10占比不到10%；混合所有制企业整体占比波动性较大，近年来围绕在15%-30%左右。
百强房企销售门槛：千亿房企持续减少，央国企仍是主力。2024年，受行业整体下行压力影响，百强房企销售门槛值继续下移，且各梯队门槛均降到近年最低。其中，TOP10房企全口径销售额门槛同比降低31.3%至1054.4亿元。TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低33.8%和43.8%至340.0亿元和154.8亿元。TOP100房企的全口径销售额门槛则降低40.3%至84.5亿元。从满足销售门槛的房企数量来看，2024年全口径销售额在5000亿元以上的房企数量为0；销售额在3000亿元以上的房企数量缩减至2家；全口径千亿房企数量进一步减少至11家，与2016年千亿房企数量相近。值得注意的是，2022-2023年地产下行期还能保持有4家房企进入3000亿销售大关，但2024年满足条件的房企只有保利发展和中海地产。背后反映的问题是连续三年行业下行对龙头房企的投资能力提出了更高的要求，若新增土地货值补充不够及时，推出市场新项目的数量不足，房企想要维持一定销售规模存在较大压力。
投资建议
随着政策效果释放，预计2025年商品房成交量有望止跌回稳，逐步提振市场信心，扭转房价下行预期。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、招商蛇口、滨江集团等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债的城投公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产&建筑公司。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约。
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