讲真，这个港湾豪宅真的颠覆想象

要说2024年，销售表现最亮眼的房企，保利发展肯定是其中一个。

2024年，不仅销售业绩达到3230亿，登顶房企销售排行榜。保利还一举拿下了广州、南京、福州、苏州、佛山等热点城市的销冠，其在广州大本营的市占率更是高达10.79%。

这个优秀成绩背后，是保利众多热销项目在做支撑。

比如广州去年8月份才开盘的项目保利珠江天悦，仅4个月，成交面积就达到50262㎡，一举夺得2024年广州市楼盘成交面积冠军。

不仅市场表现突出，珠江天悦还凭借强大的产品创新力，斩获“2024年产品力创新标杆”大奖，彰显出其在豪宅市场的领先地位。

前段时间，明源君现场考察参观后发现，相比其他豪宅项目还在复制几年前的过时产品，珠江天悦在产品打造上，确实给出了足够的诚意。

珠江天悦凭什么能在激烈的市场中脱颖而出，其产品创新具体体现在哪些方面？

今天明源君就详细来拆解一下。

产品打造

真正以客户为导向

很多人可能会说，珠江天悦之所以卖得好，不就是因为地段好吗。这种说法，对了一半。

珠江天悦的地理位置确实得天独厚，但区域内不乏地段好、景观好的项目，为什么只有珠江天悦大放异彩？

▲珠江天悦营销中心实景图

在明源君看来，除了自身难以复制的资源外，珠江天悦胜出的首要原因是，其产品打造逻辑与竞品有根本性的不同，真正做到以客户为导向。

过去，很多项目做产品定位采取的都是竞品跟随策略，即基于对竞争楼盘的观察，从竞品的供应结构、成交结构到成交客户，逐一进行分析，最后定下来要做什么产品。

这种研究方法背后是一种“同行做了好卖，我们这样做肯定也没错”的心态。

在这样的产品逻辑闭环里，有一个最大的bug，那就是没有客户什么事。这在卖方时代没什么问题，因为行业的容错率很高。

但随着行业从卖方市场转向买方市场，客户成为最稀缺的资源，一旦产品没做对，或者过于同质化，不能打动客户，项目很可能就会陷入价格战，或只能依赖渠道去化。

基于此，保利反其道而行，先找出客户痛点，再基于客户需求去研发产品，真正做到以客户为导向。

比如保利“TOP系”，对应的是高端改善客群。他们可能是企业家、政府机构部门干部、企业高管或是大学教授或是医院专家等等。

▲珠江天悦营销中心实景图

据调研，他们买房除了对资产保值有诉求，对产品本身的关注点也发生了显著变化：

①房子不但是居住场所，更是身份象征：项目必须具备核心地段、稀缺资源，并以国际社区的标准打造，彰显高端与品位。

②社区既要有高级感，也要有烟火气：高端客群最大的痛点是事务太多，时间太少，他们期望的生活方式是一公里内就可以解决日常生活所需，不需要付出太高的时间成本。

③更多元化的场景，消灭生活的平淡：功能之外，场景要足够丰富，社区设计能带来松弛感与度假感，回家就像旅行一样。

④要能满足他们对社交的需求： 他们非常重视家庭关系，希望每个人在家都能自得其乐。他们也乐于结交新朋友，社区最好能营造利于社交的空间与氛围。

基于这些深度洞察，珠江天悦提出了6大产品内核来呼应客户需求。

不止卖房子

更为客户提供领先的生活方式

在产品打造上，珠江天悦更强调要为客户定制一整套生活方式的解决方案，而不是仅仅卖一套房子。

一、抓住客户关键需求，将稀缺的江景资源用到极致

高端客户买豪宅，很多买的就是稀缺的景观资源，甚至有人表示，豪宅的核心价值就是景观。

正因为洞察到客户这一关键需求，保利TOP系对选址要求极为严苛：必须是核心城市的核心地段，必须拥有稀缺的景观资源。

珠江天悦之所以能落地，整因为是地块条件足够得天独厚。

首先，珠江天悦位于广州白鹅潭沿江带上的东沙国际商贸港片区。

根据政府初步规划，在项目与珠江岸线之间，将对标新加坡滨海湾的金沙度假区港湾码头，打造约8万㎡的珠江港湾。整个港湾将由法国恩蒂埃建筑设计团队（NDA）主创，规划有五大功能区，集休闲、娱乐、观光功能于一体。

▲珠江港湾夜景效果图（初步方案）

其次，项目是广州为数不多与江之间没有道路区隔的小区，与珠江港湾的直线距离仅约38米，且坐拥约700米看江面。

这样的先天资源很多项目想都不敢想。要知道，广州珠金琶三大板块内，10个江景豪宅项目的临江面，江岸线基本都在220米左右，就连琶洲天悦的江岸线也不过约400米。

为了充分发挥景观优势，保利在规划上做了非常具有突破性的创新设计。

一是采用一字型排布，环抱港湾，确保每栋住宅都是头排。

据了解，珠江天悦一共占地约8万㎡，总建面约32.3万㎡，一共规划有12栋住宅，将分为东西两区开发，预计总货量约1328户。

这种体量的项目，在一线城市市区基本上已经看不到了。但正是这样的体量，在建筑设计上才能发挥更多可能性，和周边片区形成合力，全面去提升片区居住品质。

为了让所有业主在家都能欣赏到无遮挡的江景，保利舍弃了传统前后两排错开的布局，而是采用准一字型排布，相当于项目所有楼栋都临江而排，每栋楼都是头排，规避了江景豪宅常见的二排、三排业主视野被遮挡的情况。

当然，这也得益于项目天然具备短进深的优势，使得所有楼栋都可以临江排布。

二是抬高14米设计，实现户户一线望江，实现视野无差别化。

除了一字型排布，珠江天悦还借鉴了新加坡港湾城市的设计理念，采用“双层架空盖板”设计，即7米高的上盖设计，加上7米高的抬高架空，整体楼栋基底抬高了14米。

最终形成了盖上、盖下、地下三层立体空间，住宅和小区园林在盖板上，商业街区、公共空间在盖板下。

这种设计，一方面，保证了园区内所有楼层都能享有开阔的江景视野，一楼接近于五楼，即便是低楼层也能看江，能做到不牺牲任何一户的景观视野，真正实现了“景观平权 ”，非常难得。

另一方面，通过盖板将公建配套与园林和住宅区隔开，避免相互干扰，保证了园林的整体性、小区的私密性和尊贵感。

第三，未来盖板下的商业空间可以与周边港湾区域的人流形成有效互动，进一步增强项目的商业活力。

而且板上板下绿化步行连通，业主可以快速步行到达沿江带和内港湾，享受滨海度假式的生活方式。

二、重塑片区生活方式，大幅提升片区居民居住品质

除此以外，珠江天悦在规划设计上非常强调满足客户的情感体验。

1、多元化业态，为客户提供滨海度假生活方式

高端客户日常非常忙碌，充满压力和内卷，甚至忙得没有时间去交新朋友，没有时间去放松度假。

一般的项目，想要帮客户消灭这些痛点，也有心无力。但珠江天悦除了江景资源，周边配套非常多元且丰富，可以满足客户各种需求。

珠江天悦周边教育、医疗、商业等配套资源丰富，项目本身也规划有商业、学校和广场，基本能满足日常所需。

而项目内，规划有约3万㎡的空中园林，盖板下有滨江商业带，加上观江会所、架空层、公共港湾公园等功能空间，构造出一种全新的生活可能。

平日，业主走几分钟就可以到滨江绿道散步，与珠江亲密接触；楼下滨江生活馆可以一边观景一边健身，还可以宴请接待亲戚朋友。

很多人需要长途跋涉去体验的滨江度假生活，珠江天悦的业主下楼就可以享受。

2、归家体验酒店化，回家就像度假

珠江天悦在整个归家动线的设计上，借鉴了酒店的设计手法，通过归家动线，穿起丰富的、充满仪式感的景观节点，让回家变成令人期待的旅行。

具体来看，珠江天悦在整个景观空间打造了六个景观节点，以“水粤镜花”为主题，展示广州文化内涵的同时，又营造出花与艺术空间交织的美学意境，形成六大主题空间，分别为含苞欲放、蔓延花涧、落英缤纷、群英吐艳、花径通幽和锦花秀草。

除此以外，珠江天悦还保留了五颗古榕树在社区，利用大树和草坪创造安静自然的冥想空间，动静得宜。给业主提供了一种“入世即生活，出世即自然”的生活场景。

▲珠江天悦展示区实景图

3、多样化建筑造型，提升片区建筑审美

珠江天悦整体规划为三个组团，在采用现代风格主框架与公建化立面的基础上，每个组团都巧妙融入了各自独特的立面语言与建筑形体设计。

例如，项目在建筑塔冠设计上运用了不同的造型手法，结合不同单体的高度变化，赋予建筑群落层次感与辨识度。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这样的设计不仅让整个项目成为城市界面的亮点，提升了片区建筑审美，更有望成为广州里程碑式的城市地标，带给客户满满的情绪价值。‍

▲珠江天悦效果图

三、户内设计不断突破瓶颈

在很多地产人看来，户型设计经过这么多年的迭代，创新基本已经到头，没有太多空间了。但在保利看来，更好的创意永远都在下一次。

而这次珠江天悦的户内空间打造，也给行业带来了不小惊喜。

1、开窗面超约40米，270度环幕观景

珠江天悦产品最惊艳的亮点，就是开窗面足够大，最大程度引景入室。

比如首期推出的产品建面约131㎡、169㎡、215㎡的户型，开窗面都超过了约40米，最大值接近50米，比广州同类竞品至少高出了10%。

而且，珠江天悦卧室统一采用了270°转角飘窗设计，提供了全方位的江景视角。更难得的是，飘窗选用成本更高的弧形玻璃窗，做到了转角无柱化，如同一块“全面屏”，将观景视野无限放大，室内采光也更加通透。

据保利调研，很多业主卧室飘窗经常都处于闲置状态，为此这次将卧室飘窗面宽控制在约30厘米左右，以进一步提高房间的使用面积。

2、强调空间平权，更契合现代人的生活方式

近两年，户内空间除了追求功能性、舒适度和仪式感以外，还呈现出几个明显的特征：一是建筑新规出来后，得房率变得更高，二是动区面积占比提升，空间布局更加灵活、开放，强调场景互动；二是强调空间平权，不仅重视主卧的居住体验，同时重视老人房、儿童房的

从珠江天悦户型来看，基本也符合以上特征。

以建面约169㎡的户型为例。

一方面，空间的功能性与舒适度做到了极致。一梯一户独立电梯厅设计，拥有仪式感满满的内外双玄关，入户空间达到约8㎡。还有双阳台设计，南北对流，通风采光效果就不用说了。

另一方面，采用LDKB一体化大方厅设计，客厅、餐厅厨房、阳台无界相连，功能区之间相互独立又彼此贯通，强化了空间的流动性和交互性，当一家人处于客厅、餐厅或其他不同空间，也能随时互动，促进情感交流。

▲珠江天悦建面约169平米户型图

而且该户型是双套房设计，客厅两侧各分布了一间主套，考虑到家庭成员之间的私密性，更符合现代家庭的生活方式。

3、引入华为全屋智能精装，打造多元化生活场景

珠江天悦在精装方面也丝毫不马虎，各种精装细节都非常用心，例如外玄关选用祖母绿岩板，169㎡以上的入户大门都配置铝注双开门，宽1.8米，非常气派，仪式感十足。

▲珠江天悦建面约169平米样板房实景图

更值得关注的是，华为全屋智能最新一代5.0控制系统列入了交标。华为全屋智能系统采用稳定可靠的PLC全屋网络，可自行加载全屋Wi-Fi，支持丰富的可扩展鸿蒙生态配套，相当于为房屋植入了一套强大的智能控制中枢。

本次交付集成入户可视对讲、全屋交互、Ai语音、全屋照明、空调、安防报警以及全屋遮阳7大系统，支持根据业主习惯，量身定制归家、离家、烹饪、就餐、观影、聚会、睡眠等多元生活场景。

而且华为全屋智能具备易用性、稳定性、拓展性、易安装等突出优势，用起来简单方便，不像其他设备需要业主反复调试，或者出现今天灯打不开、明天空调打不开的尴尬情况。

小结

总的来说，广州珠江天悦，在选址上延续了保利“TOP系”在稀缺性上的高标准，在社区规划和设计上保持了高度的定制，在生活方式上，则展示出对高端客户需求的深刻洞察。

珠江天悦脱离传统的豪宅打造思路，自成一派，注定会在广州豪宅史上留下浓墨重彩的一笔，也为同行树立了新的豪宅标杆。

千言万语就一句话，建议地产人可以去现场看看项目，感受一下保利在产品方面的进取之心。

（免责声明：本宣传资料为要约邀请，所示图片及文字仅供形象宣传之用，不作为开放商向购房人发出之购房要约，不属于住房买卖合同内容，买卖双方权利义务最终以双方签订的住《住房买卖合同(预售)》及附件等协议内容及相关政府主管部门最终审批为准。本宣传资料对项目周边环境、交通、教育、商业及其他配套设施的介绍，旨在提供相关信息，并不意味着本公司对此作出承诺，相关内容不排除因政府规划及开发商未能控制的原因而发生变化，本公司在法律允许的范围内保留对本宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。此外项目现场为展示样板房，户型以实际交付为准。本资料发布日期：2025年1月。）

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