专业文章丨浅析承租人违约弃租后出租人的及时减损义务

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引 言

房屋租赁合同纠纷中常出现承租方弃租等构成根本违约的情况下，出租人未及时收回房屋的情况。在这种情形下，出租人拒不收回房屋可能是出于对承租人的履行期待，等待承租人继续履行缴纳租金的义务；也有可能是基于获取利益的动机，比如承租人预付了较长期限的租金，出租人以消极方式待租金消耗殆尽再行收回，或是合同约定了远高于租金标准的房屋占有使用费，拒不收回房屋有更大的获利空间。出租人的上述行为司法实务中如何进行定性，减损义务在房屋租赁合同中是否有存在的空间是一个值得思考的问题。本文将对此项问题进行简要探究。

二

房屋租赁关系中及时减损义务的

内涵及来源

（一）房屋租赁关系中及时减损义务内涵

在房屋租赁合同纠纷中，减损义务指的是守约方在违约方违约后应采取适当措施防止损失扩大的义务。如果守约方没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。这包括停止履行、替代交易、变更合同、继续履行等措施。

减损规则主要依据诚信原则而产生，未尽到减轻损失义务构成对诚信原则的违反。同时，按照过错责任原则的要求，一方在另一方违约后，未能采取合理措施防止损失扩大，其本身也有过错的，过错人应对自己的过错行为所导致的后果负责。

减损规则的构成要件有：

（1）违约方的违约行为导致了损害的发生，受损害方对损害的发生没有过错。

（2）受损害方未采取合理措施造成了损失扩大的后果。违约行为已经发生并造成了损失，而受损害方未能防止损失的进一步扩大。

（3）受损害方对损失的扩大有过失。当事人一方违反合同，另一方不能无动于衷，任凭损失扩大。

（4）扩大的损失与受损害方未及时釆取合理的、适当的措施之间存在因果关系。

（二）房屋租赁关系中及时减损义务来源

减损义务的法律规定主要来源于《民法典》第五百九十一条，该条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”

最高人民法院在2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条对违约方起诉解除合同作出了规定。民法典合同编（草案）二审稿曾作出类似规定，但因其理论界的激烈争议，至三审稿删除了该规定。而最终颁布施行的民法典第五百八十条中较合同法第一百一十条增加了“有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”的规定。该规定被有的学者认为是“突然袭击条款”和“一个危险的信号”，但赋予违约方申请解除合同的权利，有利于打破合同僵局，实现实质正义，促进社会资源的合理使用。司法实践中，一些突破性的裁判也取得了良好的社会效果。

虽然最高人民法院在《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》中直接表明在房屋租赁合同中，违约方愿意补偿守约方较长期间比如六个月或一年的租金，而守约方仍然拒绝解除合同，通常应当认定其行为违反了诚信原则。但因房屋租赁合同属于继续性合同，租金债务是继续性的金钱给付债务，每期的时间经过会产生增量的债权债务关系。因此，在房屋租赁合同纠纷这种长期继续性合同案件中，更有减损规则的适用空间。

三

及时减损义务的认定

对出租人的减损义务的负担及减损的合理期限的确定应结合案情从主观上善意、客观上可行两个方面综合确定。其中，守约方的主观善意可从其对减损义务的认知分析，具体可从签约时的认知，违约行为发生后的认知及是否有收取高额房屋占有使用费的利益驱动等综合判定。客观上可行应从租赁房屋的状态进行分析，既注重时效性又注重可行性。

（一）主观上，守约方应是善意的。

守约方应该履行作为一个正常的、理智的人在正常交易活动中出于主观上的善意都会普遍为之的行为，而非放任损失扩大却不采取任何措施。在承租人发生根本违约的情况下，特别是出现弃租时，善意的出租人应该意识到继续空关会造成资源的浪费，应及时收回房屋另行出租，发挥其应有价值。

实践中，出租人在此情况下拒不收回房屋往往有两种可能，一种是承租人预付了较长期限的租金，出租人以消极方式待租金消耗殆尽再行收回；另一种是合同约定了远高于租金标准的房屋占有使用费，拒不收回房屋有更大的获利空间，两者均非合理的行使权利的方式。

（二）客观上，出租人具有减损的可能性。

对于适当措施的审查应考虑守约方客观上进行减损的可能性。既注重减损措施的时效性，也不应苛求守约方去冒险减损。其中时效性指应以非违约方尽减损义务或应尽减损义务的情况加以判断，不能以事后的情况来衡量先前的行为是否合理。

（三）减损义务的时间点把控

在房屋租赁合同纠纷减损规则的适用中具有重要意义。房屋租赁合同纠纷中，即使承租人弃租的情况下，也应给予出租人合理的时间自行收回房屋。

实践中，在承租人根本违约的情形下，常有以下两种发展模式：一种是根本违约时点—应减损时点—实际或视为实际收回房屋时点。另一种是根本违约时点—守约方解除合同时点—应减损时点—实际或视为实际收回房屋时点。两种模式下的区别在于守约方有没有解除合同，正如上文分析，是否解除合同不影响法院对于守约方减损义务的适用，在应减损时点后的损失应由守约方自行承担。

四

典型案例

（2020）沪02民终3179号

2018年，某商业公司（甲方）与某文化传媒分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋租赁给乙方。双方租赁合同中详细约定租期、租金保证金、滞纳金、违约金等事项。双方于2018年11月1日交接房屋，某文化传媒分公司随后进行装修。期间，因某文化传媒分公司仅支付部分租赁保证金而未按约支付剩余租赁保证金、租金及管理费，某商业公司催讨未果后于2019年1月31日发函告知于当日解除合同。该解除函于当日送达某文化传媒分公司。交还期限届满后尚未搬离，某商业公司有权自行处置其遗留物品，由此产生的费用，均由某文化传媒分公司承担。

法院认为，承租人未依约支付租金且不实际占有使用租赁房屋，出租人已明确告知承租人解除合同并将行使合同权利收回房屋，且具备收回房屋的客观条件的，出租人负有在合理期限内及时收回房屋的减损义务。出租人长期不收回租赁房屋并主张高额占有使用费的，对其未履行减损义务所致的损失，人民法院不予支持。

五

律师建议

司法实务中一般认为，纵使承租人实施违约行为在先，出租人作为守约方亦有义务采取适当措施来防止损失的进一步扩大，以减少因承租人违约而导致的租金等经济损失，对于未采取合理措施而产生或扩大的损失，出租人无权要求赔偿。也即，在房屋租赁合同纠纷中，守约的出租人应当负有合理减损义务，如出租人未及时采取减损措施造成损失进一步扩大的，因此而扩大的损失则由出租人承担。

《民法典》第五百九十一条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。”本所律师认为，当房屋承租人拒不支付租金且不实际占有使用租赁房屋的，出租人具有在合理期限内及时收回房屋的减损义务，以发挥资源的社会效益的最大化。

作者简介

祁煊杰

北京市京师（郑州）律师事务所

实习律师