中国房地产，不可能走日本老路

岁末年初，大家都非常关注2025年房地产，如何走向？

眼下大多数老百姓对就业，收入乃至经济缺乏信心，所以都看空房地产走向。

而从专业机构和从业者看，笔者观察眼下无论是国外机构如高盛、国内证券和地产专业机构，还是开发商从业人员，大家都难言丝毫乐观，即使924救市三连涨后，大家对2025年房地产还是判断将继续下行。

虽然下降幅度会收窄，但下降趋势短期难以扭转。

的确，20多年高歌猛进积累的房地产病根，哪有一个924救市就能立马扭转乾坤？

笔者对2025年房地产最大的担忧还是“量"。

因为量是龙头，量在价先，量涨价才稳，所以稳房价，首先得稳量，一旦25年房地产销量继续下跌，那25年房价必然保不住！

眼下政策单项看都是对的，但放在一起未必就效果好，我们更需要从整个行业高度去统筹谋划房地产2025年房地产“保量”战役，这才是保25年房价的关键。

如果2025年房地产销量继续下探，那么房价就必然守不住，房价守不住，房地产止跌回稳就守不住，就会浪费924救市的前期努力。

1月12日，重庆市原市长黄奇帆，在一场峰会上，以“以改革来化解难题，以开放促进发展”为题，对未来房地产做出了重新研判。今天特别分享出来，很多判断应该对地产人心中的困惑有所答疑。

下面为正文：

中国经济破局的核心是，“以改革化解难题”！

当下中国经济遇上的难题至少有四、五个，

第一，是城乡差距，这还比较严重。

第二，是地方政府债务。

65万亿这个沉重的债务，使得现在地方要出力使不上力，负担太重。

第三个，中国资本市场二十多年一直徘徊在3000点左右，比较低迷，

没有体现国民经济晴雨表的功能，资源优化配置的功能，或者让老百姓共同富裕的功能，所以资本市场也有问题。

第四，中国房地产也存在比较严重的不景气，或者说重大的结构性调整的问题。

这些问题，都应该用改革的思路重整重组，来取得问题的化解。

判断1

这一轮调整是20年来最严重

但房地产高歌猛进20年，这次调整也正常

跟“用改革来化解难题”有关的就是房地产。

中国的房地产经过二十多年的发展，在最近四年——从2021年到2024年，出现了重大的调整。这个调整，如果你是根据年度的指标环比、同比这么算，每年几个点、甚至10几个点，整体看不出到底跌了多少。

你要把去年的指标跟2020年的指标比，这就知道四年跌幅有多大。

讲房地产一般讲五个指标。

第一个指标，房地产包括住房和非住房，整个房地产的建筑量，2020年是22亿平方米，2024年总的12个月数据还没出来，根据前11个月的数据，然后再加一个月估算，是6亿多平方米。从22亿变6亿多，跌了60%多，差不多跌了65%。

大家想象一下，本来22亿，现在6-7亿，跌了65%，这是一个严重的下跌。

第二个，除了建房以外，建好的房子，一手房销售2020年销了18亿平方米，去年销售量是5亿平方米，也差不多跌了60%几。

这是两个60%几。

第三个，土地批租量。

2020年全国土地批租8.7万亿人民币， 2024年预计就在3万亿，这还是比较乐观的。1-10月份的土地批租量，实际上就是2万多亿。就算后边两个月又加了1万，也就三万多亿。

总而言之，8.7万亿减掉5万多亿，差不多也要打个七折。

所以，有三个重要指标跌了60%几。

第四个指标，大家关心的就是房价。房价，总体上跌了40%-50%。

2024年底指标还没出来，到11月份，全国的统计指标跟2020年的房价比，跌了40%。有的地方多一点，有的地方少一点等等。

第五个，房地产一直占中国全部金融系统贷款融资的45%。

去年老百姓买房的愿望大幅度下降，所以，按揭贷款的年度量比2020年减掉50%。

开发商，它倒是想要钱，但信誉不好，负债率极高，银行不敢再大量借钱给开发商，所以，开发商的融资能力也大幅减弱，这个减弱，也少了50%。了解AI智能工牌pro，批量生产销冠

我讲这段话意思，五个指标中

三个指标跌了三分之二

两个指标跌了50%左右

在这个意义上，你当然可以说，中国房地产出现了非常严重的调整，是20年来最严重的调整。

回首看，房地产事业是90年代起来，到了2000年、2010年，整个20年其实没有一次像样的调整，一直是一路歌舞升平、一路发展。

这次突然来了一次大调整，也很正常！

判断2 别乱比

中国当下房地产调整与美国次级贷，日本房地产泡沫

完全不可比、两码事

大家现在对房地产后市还是有一种担心，认为

第一，中国调整的幅度，甚至比日本还严重。

第二，中国房地产市场危机是否会引发美国2007、2008年的次贷危机？

因为，所谓次贷危机就是房地产危机带来的危机。

我可以明确地说，中国的房地产没有美国次贷危机的基因，也没有日本房地产20年拖累经济的基因。

什么意思呢？

我们要说一个具体道理。

第一，美国的次贷危机，是美国政府在2000年遇上了互联网泡沫危机和“911”以后，美国经济低迷，为了启动经济，搞的破天荒的、违反经济规律的决策的结果。

它当时定下，所有美国人，买房通通可以零首付，一点本金都不要，你可以去买一套房，同时，买了以后，房价如果涨了，涨20%，贷款占整个价值80%，等于你就有20%的本金了。

美国政府还允许老百姓套现，再借一次钱，把里边增值了的、变成本金的20%套现。套现可以养家糊口，可以吃饭旅游，可以消费。

这么一来，有个七八年时间，把美国经济搞乱了。

因为有次贷，房地产销售非常敞亮痛快，银行发放次贷，也不怕银行倒闭，

银行把次贷打个包，作为CDS债券，在美国的资本市场发债，而且还可以放大40倍，也就是你有一亿买债券可以买成40亿，可以透支。

最后，次贷危机来了，雷曼兄弟公司倒闭，引发整个海啸，形成全世界10万亿美元的资产坏账。

中国房地产，中国政府从来清醒。

第一、从来没有允许任何地方、任何企业搞零首付。如果有零首付违规，只要发现，一定把它毙了。

第二，中国房地产的各种不良债务，从来没有当作一个包去发债券，让你高杠杆地发。

所以，总而言之，房地产如果有破产，也是一家公司的破产，如果有坏账，也只是局部的坏账。

它没有几十倍杠杆变成金融市场的坏账，也没有发疯一样的高杠杆、零首付让老百姓买房，变成许多泡沫。

所以，中国不存在美国次级贷这样的“金融基因”。

中国房地产，哪怕现在有问题，核心还是一个“库存太大”的问题，是一个房产公司负债率比较高的问题；

总之，不要把中国房地产糊里糊涂地去跟美国联系在一起，跟次贷联系在一起，然后想象一下，有多么可怕。

这么想，是自己自乱阵脚，把事情夸大了。

第二个概念，再来谈谈日本房地产调整。

我们不能把这次房地产的调整，跟日本90年的房地产调整放在一个台面上去讨论，这是风马牛不相干的两件事。

日本的房地产，为什么能拖累日本经济25年、30年呢？

核心是因为日本的房地产泡沫调整，和日本的金融系统泡沫崩盘是结合在一起的。而且这个金融系统泡沫崩盘，不是房地产泡沫带动金融系统崩盘，而是日元本身。

在80年代，日元升值了2倍，到了90年以后，日元又贬值了两倍。一进一出，差不多有三倍四倍的震荡。这个日元升值和贬值是美国人对付日本人；

在这个过程中，日本自己又没有有效的抵御方式，最后被美国打了一棍子，是一个世界级的金融“割韭菜”。金融摧毁，再加上房地产泡沫——等到日元一贬值，整个鸡飞蛋打，火上浇油。

第二个，日本人有一个情况，在90年日本房地产泡沫崩盘的时候，日本的城市化率已经达到了77%。而且这还是户籍人口的城市化率，从90年到现在，20年过去，它现在的城市化率也就是78%、79%。

意思就是，早在90年代，日本城市化率就到了顶峰。

到了顶峰以后，房地产泡沫后，大量房子甩出来，没有农村人口进城可以接盘，

最后就憋在那里，大家都憋着。

中国这次房地产调整，实际上，我们的户籍人口城市化率才到了一半，48%。

过去几十年增加了30个点，今后几十年还可以加30个点。

所以，我们有足够的循环空间，以后可以化解今天的房地产问题。

总之，房地产也是龙头产业，

房地产一萧条，跟房地产有关的制造业有四十多个行业，机械、家电、建筑行业，各种各样的产业都会衰退。房地产也是个很大的就业面，它这一困难，至少减少几千万建筑工人的就业。

总之，这方面是必须解决的。

中国的城乡融合，从宏观上会为今后20年住宅类的房地产发展提供一种基础性的需求。

刚需还是在的，慢慢地会释放。

判断3

政府，或总计10万亿收储

一举三得，破解去库存超级难题

当下对房地产直截了当的的拯救，至少国家在三中全会以后，在9.24会议后，各部门布局的措施里，在经济工作会议的文件里，体现了至少有5种措施。

第一个措施，就是国家在去年初拿3000亿，到了九月底，明确宣布拿3万亿，

我估计到明年，还会有个3万亿，甚至变成6万亿。

总而言之，最终会有个几万亿甚至10万亿，来收购房地产的库存。

这场房地产的危机，关键是产能过剩，差不多有20亿平方米的一手房库存。而且这个库存，至少会带出10万亿的现金流回不来。

回不来开发商就会资金链断，断了以后就出现各种各样的三角债问题。

如果我们国家拿几万亿，现在房价是比正常价格打了6折、7折，打6折的情况下，本来1万亿买1亿平米，现在可能买1亿6千万平方米，可以多买很多房子。政府可以用这个模式，买10亿、15亿甚至20亿平方米的库存。

最终的结果是——把开发商的库存，变成国家储备的国有产权房屋，而后再租赁给老百姓做公租屋。

任何一个国家应该都有这样的公房。

公房是给老百姓、城市居民居住的。

香港有50%，新加坡有70%，一般的国家会有20%-25%。

中国大陆现在也明确，要建立20%-25%左右的国家产权、但给老百姓居住的保障房。

因为过去这些年房地产过分发热，我们政府手中的保障房只占居民需要总量的

5%。

我们10亿人口，假如说有2亿人是需要政府保障房的，一个人10来平方米要20多亿平米，现在有5%在手中，还要增加15、16个点，那么就需要买10亿、20亿平方。

如果买了以后，政府手中有了这20多亿平方米，就能够给2亿城市居民——不管农民工进城要租赁房，还是广大大学生毕业初期买不起房，要租赁，总之就可以起到保障作用。

同时，开发商拿到了这笔钱，比如它们拿到了5万亿，这不是利润，它要去还债。

5万亿到了债权人手中，债权人又会还它的债务，两次、三次一循环，就可以使十几万亿、二十万亿的三角债出清。

所以这是一个一举两得的事，国家现在正在推进。

最后你可能会说，这样玩，政府是不是就被套牢了？即要拿5万亿、10万亿套在里边几十年背债呢？

答案是用不着的。

因为你是打了六折买房，然后你租赁给老百姓做公租房，商品房每个月的租金也差不多打六折。就等于商品房买的，商品房出租，一样，投入产出是平衡的。

更关键的是——你把这笔租金作为REITs，在资本市场上发ABS债券（Asset Backed Securities），发了以后，这个债券是可以有4%左右的利息收入的。

对比老百姓现在100多万亿存款，利息只有1.8%，

老百姓完全会高兴地拿出10万亿买政府这一债券，因为他可以得到4%的回报。

所以，这件事一举三得——

• 市场增加了老百姓理财的4%收益的资金资本；

• 政府多了全国15%人口获得保障房居住的能力；

• 开发商把过去10年、20年积累卖不掉的库存打了六折卖给了政府。

判断 4

全世界房产商负债率都不超过50%

这一轮调整后，中国开发商负债率会从90%掉头向下

中国企业房产系统的融资，在这一次改造以后，会把现在房产商80%、90%的负债率，着力降到50%左右。

房地产是重资产，全世界房产商负债率都不超过50%。

包括香港，香港是炒房地产的祖宗，香港所有房产商平均负债率30%-40%。

中国出现了80%、90%，是因为我们机制造成的。

即买地的钱是借来的，造房子开发贷是借来的，房子还没造好卖出去按揭贷款又是借来的，这三个负债率叠在一起，这样就80%、90%的负债。

这背后是我们在源头上没管好。

其实，这地方，不需要中国发明创造，未来我们就按全世界通用规则就可以了。

比如买地的钱，不能80%、90%由银行背着，而是要用自有资本，这是个铁的原则。我在重庆就这么干的，重庆房产商的负债率就相对低一点，就这个原因。

你不能让它负债，然后地价翻一翻，300万/亩变1000万/亩，增加的钱全是银行在后边堆。这样的话，过往开发商出格的全国各地“地王”就会一个个出现。

所以这件事，必须在源头管住。

第二个，老百姓按揭贷款，绝不能把首付给丢了，丢了就要闹金融泡沫、金融灾难。

所以，第一套房20%、30%的首付，第二套房50%的首付等等。

这样的话，把这件事就平衡了。

总而言之，中国的金融系统跟房地产的关系，在这一次调整中，也会得到化解。

判断5

美国开发商才500家

当下中国开发商数量太多了，要大减

再有一个，就是整个中国房地产的企业数量，这个有问题。

现在全国有9万多家，我们14亿人，城市居民9亿多人，相当于每1万人摊上一家房产公司——这是世界之最。

所以过去中国全民炒房——哪个行业在过去十年，要是不开个房产公司，好像就吃了八辈子的亏，个个都想搞房地产。

整个美国，你知道有多少家开发公司吗？

特朗普家里也是个开发公司，开发公司在美国不超过500家，

这是美国房地产协会会长跟我聊天的时候，我专门问了他，他讲了这些概念。

我对当下中国开发商数量的意思是什么呢？

太多，太多。

我自己认为，两三年以后，大家再来一次统计的话，中国房产商企业注册为开发房子、造房子的企业，会降到2万家以内。

判断5 房地产与经济GDP“和解”

2025年以后房地产不会再像过去四年，对中国经济是负拉动。

最后一点，经过这一场暴风雨的洗礼，中国房地产进入到一个新格局、新常态。不管是金融，还是建设规划，各个方面都会更好地、更有序地发展。

最后，大家关注的就是房价。

中国的房价，在2020年，家庭收入的23年-30年买一套房，这个国家有统计；但在全世界，一般是该国老百姓家庭收入的7-10年买一套房。

这次一跌，2024年房价已经跌到了2014年、2015年房价的均价。这么一来，现在的房价跟老百姓收入比，已经不是二三十年买套房，大概是10年-20年买套房。

收入房价比，缩小了一半，这是好事！

如果今后10年房价不会马上又往上涨，但每隔十年GDP翻番，人均收入翻番，这个时候，收入跟房价比，就会从现在的10-20年缩小到8到10年，最终，也会跟世界合理的性价比相当。（世界各国7~10年买一套房是因为大家已经是房地产建设晚期了，中国还在半山腰向上，城镇化、GDP增长都还有空间。）

人的一生，工作四十多年的收入，六分之一的钱买套房——世界上房地产有个概念，一生的六分之一的收入买套房是合理的；

如果你不买房子，租房，一年收入的六分之一租套房也是合理的。但如果一年收入50%租房，那说明你房子成本太高，你不该租那么大、那么高的房子。

中长期来说，未来中国城乡融合会为城市提供大量人口，会把房地产过剩的产能吸收掉一块。

当下短期来说，已经出台的5种措施也在化解房地产难题。

最后归结为一句话，2025，中国房地产止跌回稳，会形成未来发展新阶段的起点。

这一点，大家要有个乐观向上的判断。

房地产在2025年以后，不会再像过去四年，对中国经济是负拉动。

本来增长7个点，房地产负拉动2个点，最后变5个点。

至少今年房地产不再负拉动，它也不一定正向推动。

这样其他产业该有多少点就多少点。

这样的话，止跌回稳以后，我们不希望房地产价格又来五年翻一番。

但至少，15年、20年，随着GDP翻番，房地产业同步增长，那时，中国房地产又会形成新格局。

来源：六里投资报 、地产总裁参考

点击下图，了解详情↓