城市中心商业“蝶变”服务式公寓，城家打造城市更新新范例

在长租公寓产品的多元化发展格局中，城市更新项目占据了举足轻重的地位。如何科学改造，高效盘活城市存量，赋予资产更高的价值？是值得行业思考的重要课题，而答案也在实践中产生。

2024年12月，上海苏河瑞贝庭公寓酒店正式开业，标志着城市中心商办物业微改造住房租赁项目的一次重要进展，它不仅是城家利用其代建专长稳健拓展业务规模的具体实例，也代表了企业在城市更新与住房租赁领域深度融合上的全新尝试，具有良好的经济效益和社会效益。

图：上海苏河瑞贝庭公寓酒店实景

在项目价值评估中，关键在于重新评估并建立建筑与居住者之间的积极联系。一是项目地理位置所能拓展的功能多样性。这由项目周边环境的活力、可达性、以及未来可能的业态融合等因素，共同决定空间被重新利用后的功能潜力。二是项目本身所具备的物理条件和使用基础。

地理位置——具备打造服务式公寓的基本要素

从外部条件来看，项目本体具备较大的资产价值优势，地处上海普陀光新，毗邻静安寺和苏州河，香溢花城、宝华城市之星等大型居住社区环绕，是内环旁少见的居住型区域，具备租期从短期、日租、长租不等的市场租赁需求。

周边交通便利，商业资源丰富，生活设施齐全。区域内有轨道交通3/4/7号线交汇，且自驾便利，车行10分钟即可上内环，为租客提供了更加便捷的生活条件。楼下的融创精彩天地商业，很好地解决了租客日常餐饮和休闲需求。

图：上海苏河瑞贝庭公寓酒店项目区位交通

物理条件——体量大，房量优势显著

项目规模较大，体量超20000㎡，具备显著的房量优势，资产价值和收益能力都有着广阔的挖掘空间，堪称投资者的理想选择。

当然，落到实际操作上，盘活项目必然面临许多难题，比如板块内办公氛围相对较弱，板块能级相对其他内环内板块较低等。但综合以上优势判断，在便捷的区位优势和交通加持下，项目可辐射至周边真如、大宁、不夜城等板块，吸纳并承接周边区域的外溢租客，市场机会十分明朗。

图：上海苏河瑞贝庭公寓酒店项目周边

综合考量其优劣势，城家凭借专业的市场洞察力与资产价值判断，成功实现了城市存量资产的高效盘活与创新再利用。经微改造后的上海苏河瑞贝庭公寓酒店，拥有353间大房量的服务式公寓，不仅彰显了资产价值的显著提升潜力，还预示着极为可观的收益增长能力。

持有特种行业经营许可证的上海苏河瑞贝庭公寓酒店项目，采用行业领先的长短租结合经营模式，通过实施灵活多变、高效、互补的排房方式，有效削减了房间空置率，确保了出租率的持续稳定，优化了现金流管理，显著提升了资产的整体收益率。目前，项目Studio户型配比约为43%，主力价位约在8500-9000元/月；一居室户型配比约为57%，主力价位约在13000-14500元/月。

据克而瑞长租监测数据显示，上海苏河瑞贝庭公寓酒店开业后的租金坪效表现大大高于同板块、同区域、同城均值水平，比板块均值高出约22%；对比周边竞品服务式公寓，项目租金坪效溢价17%~34%，表现出高收益特征；上海苏河瑞贝庭公寓酒店所处地段周边3公里范围内，中高端服务式公寓和集中式白领公寓项目总量10个左右，对比这类公寓的租金坪效，项目也表现出相对较高的水平。

图：上海苏河瑞贝庭公寓酒店周边集中式公寓分布情况

上海苏河瑞贝庭公寓酒店项目所处板块集中式服务公寓以及白领公寓项目总个数仅6个，这些项目房量均比较小，在80-150间左右，且这些已开业的集中式公寓品质都偏低端，中高端的服务式公寓表现为空白的状态，本案作为房量规模超350间的中高端服务式公寓项目，开业后有效填补了市场空白，精准满足了区域内追求居住品质的中高端消费群体需求。此外，数据显示，项目所处区域常住人口超79万人，高消费人群近20万人，职住比达46.30%，市场潜力巨大，上海苏河瑞贝庭公寓酒店在满足区域中高端消费需求的同时，也为提升板块价值发挥了积极作用。

图：上海普陀区宜川板块集中式公寓项目

上海苏河瑞贝庭公寓酒店的开业塑造了上海城市更新的又一标杆案例，展现了城家深耕住房租赁行业多年积累的优势。

（1）物业潜在价值的深度挖掘

城家团队凭借敏锐的市场眼光和专业的评估能力，识别并充分利用了苏河湾区域的板块优势，通过产品与运营赋能，使物业价值得到了显著提升。

（2）市场需求的深入洞察

通过从咨询、顾问、代建到运营的全链条服务能力优势，为上海苏河瑞贝庭公寓酒店的全生命周期管理提供有力支撑。在项目研判阶段，进行精准市场定位，制定快速资产微改造方案；运营阶段，以低成本流量获取与高效转化策略赋能项目，以精益化的服务体系进行客户管理等等，对项目产品品质、资产效能和投资回报率的提升，发挥关键作用。

（3）供应链资源与自身集采优势

作为完全由城家进行整体规划与代建的大体量服务公寓，上海苏河瑞贝庭公寓酒店实现了大幅降低采购、改造、维护成本。如：通过智能灯光系统，项目灯具安装实现成本下降18%以上；少开槽、使用通用接头的特性，提升5倍安装效率，工程能耗方面省下50%；质保时间从常规灯具的1年延长至5年。

图：城家造价表现

当然，焕活城市存量资产归根到底依然是产品本身。城家深谙此道，通过精准客研，围绕年轻新中产的实际需要，落地旅居板块中高端品牌“瑞贝庭公寓酒店”，以“多样”“质感”“舒适”“有趣”凸显产品优势。

（1）多样的户型产品匹配不同需求

产品设计覆盖多种类型的租住需求，建面约40-68㎡，低区为Studio户型，高区为舒适一居室户型。在改造实际过程中，利用项目本身层高优势，规避了写字楼窄面宽、长进深等问题，实现了较高的舒适度。

图：上海苏河瑞贝庭公寓酒店Studio户型

图：上海苏河瑞贝庭公寓酒店一居室户型

（2）极具质感的设计风格兼顾不同喜好

其次，项目以颇具质感的装修设计吸引租客，采用当下流行的“浅色奶油极简”和“深色中古格调”两种风格，既符合当下的主流风格审美，也兼顾不同租客的喜好差异。

图：上海苏河瑞贝庭公寓酒店室内空间风格展示

（3）高舒适度的多场景空间

在室内空间的设计和配置上，通过细节提升居住品质感，满足多场景使用空间。三分离卫生间，极大提升使用效率；同时设有独立的洗烘区、烹饪区、工作区、工作区域，并充分考虑长期居住生活的储物需求，设计了充足的储物空间，确保空间的高效利用。

图：上海苏河瑞贝庭公寓酒店室内空间

（4）有趣的公共空间

项目公区面积超1800㎡，其中四楼打造了约1410㎡的超级公区，设有咖啡水吧、娱乐区、影音室、餐饮区域、洗衣房等空间，丰富的配套设施和服务，全面满足租客的日常生活中的休闲、娱乐、学习、社交等多元化需求。

图：上海苏河瑞贝庭公寓酒店公区

在项目顶部一层更是改造出了一个独立的生态社区，为住客提供了独享楼屋顶观景花园，活动场所等设施，让租客得到的不再仅仅是简单的居住场所，更是一个有温度、有品质、有趣的“家”。

图：上海苏河瑞贝庭公寓酒店空中花园

上海苏河瑞贝庭公寓酒店的开业运营，验证了“商改租”的可行性，打造出城市更新与住房租赁创新结合的优秀样本。在克而瑞2024年度住房租赁产品力测评中，经指标模型测算、专家评审、网络票选等多重环节考验，上海苏河瑞贝庭公寓酒店荣获 “十佳城市更新租赁项目” ，获得较高的行业知名度和美誉度。

作为行业“商改租”的创新实践，城家充分彰显了自身的代建能力和产品水准，实现对存量资产的优化和价值提升。未来，城家将继续在住房租赁和城市更新领域发挥积极作用，探索创新模式，助力城市经济可持续发展。

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（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）