北京买房：理清思路，购房建议1424

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我们是曾经北漂的博士夫妻，在京打拼十年仅仅攒下了100万。买房无望，落户无意义，所以索性辞职离京，在燕郊全款买下小房躺平生活。从此不必再住地下室和隔断房，也不必再去为了小利而蝇营狗苟，每日只往返于超市、公园与小家，反正无孩无牵挂，五斗米即可满足温饱。

我们无意调侃向您提问的这些买房人，他们都很优秀，但我们卷不动了，您会笑话我们吗？

A：

1、我不会笑话你们，也想不出来为什么要笑话？每个人过自己的日子罢了，没必要管别人的事儿，自己的事儿只要不打扰别人也就无所谓。

2、在北京买房的人只是钱多点儿而已，但和是否优秀没有必然的联系。而且钱多也未必是卷来的，更多的是吃到了时代的红利。

3、而且我觉得你们为社会已经做出了贡献。毕竟十年攒下100万，绝对超过了80%的普通家庭，收入很高了。而且这还是在租房的情况下，那估计税前至少挣了200万吧，否则都攒不下钱。

那按照常规的GDP构成，个人收入占人均GDP的40-50%。但学历越高，收入占所创造GDP的比例就越低，给社会贡献的也就越多。所以您二位如果在十年里挣了200万，那给国家创造的GDP就至少在600万或以上，平均到十年里也是每年60多万了，而自己只攒下了10万。所以您二位给社会创造的挺多了，即便躺平也可以心安理得。

4、总之人各有志，每个阶段也都有不同的想法，那就按自己的意愿去生活吧。只不过提醒一句，所有人都希望按照想法去生活，但在不能如意的时候，那就只能是按照现有的生活去想了。但这都和外人无关，自己觉得合适就行。

仅供参考。

二

Q:

请问，我目前在西城月坛有个五十多平的房，孩子上学我上班都是10分钟可达，处于职住学平衡状态。缺点就是房子小，老旧小区环境差，所以动了换房心思。

老公不愿意再住老房子，想加杠杆买海淀或丰台新房，西城租房住。我比较纠结，感觉买新房都很远，加了杠杆，还得租十年房子，现在的市场远大新保值也不一定超过老破小学区房。您怎么看啊

A：

1、呵呵，职住平衡的概念里本来就不考虑居住条件的。标准就是以减少通勤时间为主，为的是提高工作效率+促进消费，这才能为社会多创造GDP。

2、加杠杆买海淀，那看什么学区呗，也就是看学区溢价的高低。溢价高的板块是提高不了多少性价比的，像学院路花园路北太平庄等学区的还行，溢价相对低，从月坛换过去算合适。

丰台新房得看具体的地段儿和产品，这没法儿笼统的说。而且我对新房不熟，这咨询中介或渠道商吧。但新房最好是自住，何必还在西城租房呢？空着的话吃亏，出租的话也大概率不占便宜，主要是有可能毁装修，考虑好。

3、另外如果新房很远的话，那就肯定是自住为主了，可挺好的房子不自住，错过了最宜居的时期亏不亏啊？地段儿配套建设慢的话一般都价格走势弱点儿，毕竟新房也都有溢价，没人会赔钱盖房的。而且偏远小区的租金一般都略低，就算是跟月坛换租的话也未必占多大便宜，那就各方面都不占优了。

但没必要跟学区房的老破小相比，毕竟学区房的溢价是很高的，月坛是肯定在30%以上，过了明年的入学高峰之后的保值看情况吧，以月坛的质量有可能受影响小些。但毕竟是老破小，而房子是用来住的，如果学区角度受追捧的程度减弱，那在本学区内就很难占优势了。

4、常规建议是如果用不上学位了，那就在入学高峰过去之前置换成没溢价的，提高居住的性价比+降低保值的风险。但具体的看自家想法吧，不着急，后年才是明确的趋势拐点呢。

仅供参考。

三

Q:

请问，我们26年上学，目前已经确定在广外学区了，主要是考虑眷顾居住和学区，目标学校北小广外和实验一小广外。对应的看了两个盘做最后的比较：

1、马连道中里二区对北京小学，97年的楼，无电梯，6层顶层复式，三室两厅两卫，能满足当前三代人居住要求。房本两层面积76m，顶层坡屋顶 2米下不占面积，底价610w。

2、茗筑，08年商品房，对实验一小广外，20层，西南朝向，正规两室一厅，房本面积87.67，套内67m，地下车位充足，610w。但需要另外租房老人住。

您帮我分析一下，这两个从学校的角度，哪个26年能上的概率更高？然后从以后往出转的角度，哪个更容易变现保值？

A：

1、哪个概率高我可不敢预测，只能说理论上应该都不低，毕竟入学人数大幅减少，学位空出的多。

2、我不知道具体学校的数字，但2026年幼升小的是2020年出生的，全北京的京籍孩子10万。而2026年小升初的是2020年入学的，他们2014年出生，那年京籍人口是15万。

也就是如果不计算非京籍，到时候腾出的学位和入学儿童的比例是1.5比1，理论上各区和各学校都应该很宽松，西城区至少不会像前几年那么紧张。

2020年西城区幼升小是2万多人，2026年肯定不到2万，低了有可能再少几千，那不管哪所学校的对口概率都应该不低。

所以常规来说是首选北小广外，毕竟是广外排名第一，之后才是实验一小广外，也很不错。

3、另外从房子角度说，无论是不是学区房，如果不是短期炒房，那保值角度都是先选普宅，没合适的才看公寓形式的呢。茗筑是典型的塔楼公寓，价格走势一般吧，否则也不会现在这价格，要保值好的话早10万+了。

哪个更容易变现，那应该是茗筑，毕竟房龄新，价格也相对低，也没有贷款的限制。老房那要想快点儿买房就得看价格了，要不然都挂牌期长，这本来就是老房的劣势。

4、不过具体的房源我不敢评价，不到现场的话看户型图都没用。尤其是这顶层复式更不敢说什么了，这还是问当地中介吧，只有他们熟悉情况。

仅供参考。

四

Q:

请问，我家老公预计还三年退休，我已经退休。我们目前是有三套房子，一套北五环160平的四居自住，另两套都在东四环的出租，每月租金合计不到2万。现在是儿子马上大学毕业，我们想把房子给预备了。

两个想法：一是现有的这套给儿子住，我们在附近买一套两居就够住。但这不着急，预计五年内还是和我们一起住。二的用儿子的资格再买一套新房，但同样是五年住不上。可如果不买的话感觉这次救市力度挺大，担心出现2016年那样的上涨。买房资金是我们现有400多万，然后想贷款或卖掉一套房。

A：

1、我要建议是在现在住的房子附近买套小的两居，将来儿子要愿意住这套四居室就住，你们去住两居。如果他不愿意住的话就再商量置换。我的意思是别大折腾，现在想的还有点儿早，如果卖房后买了新房，那万一到时候他有自己的想法呢？不仅这次白折腾，而且还有可能受损失。

所以甭买新房了，万一遇到质量问题或延迟交房什么的太麻烦。而且新房到手后是租还是不租？租的话等儿子结婚还得装修，也不是新房了。不租的话闲置好几年又不划算，还不如买套二手的直接出租呢。

2、贷款还是卖房，既然是都预备退休的房子了，常规建议是甭贷款了，何必给自己增加负担呢？就算是让儿子还款，也是给他增加压力，这家庭条件我感觉没必要。

3、不过两套东四环的租金合计2万，那总价值至少在1300万左右，高了1500万也有可能。好像卖掉哪套都价值挺高的是吧？那就两手准备，先用400多万当首付，贷款再买一套两居，资格的事儿好解决。过几年如果还款觉得吃力了再卖房，这几年就先还着月供。

仅供参考。

五

Q:

请问，我后来还是买了德茂的花语金郡，900万150平，当时是觉得大品牌央企的质量好，还有赠送面积，但现在有些后悔了，一直没怎么住，一出门就看到西边的回迁房感到好压抑。这地段也确实不太好，我也觉得被河道给包围了，但已经买了怎么办呢？现在价格还跌了，听中介说还不好卖，您看这里以后能发展起来吗？

A：

1、房子是用来住的，既然已经买了，那如果住的舒服就留着自住呗。挺好的小区，质量和绿化都不错，不往西边看不就无所谓了吗？各过各的日子，躲进小楼成一统。

2、以后发展起来也有可能的，虽然三面是河道和公路，但如果周边发展的都好也是能相互联动的，尤其是这河也不算多宽，不算太严重。但期望值别太高吧，毕竟是天然屏障，在人们的心理上是会分开看待的。

3、总之先住着吧，其他的没必要太纠结，什么时候确定不住了再说。投资角度的期望值别太高，毕竟这地段儿不是太强，而且小区里的商品房相对少，一共也就几百户，其他都是回迁房了，对物业后期的维护难度比较大。如果确定不住了，那就在品质没降低的时候出手。

仅供参考。

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