购房政策空前宽松的2024年，北上广深楼市成交怎样了？

2024年9月以来，在房地产政策组合拳发出之后，一线城市的楼市应声升温。在2024年12月，北上广深的楼市成交量齐创新高，年末翘尾表现明显。

综合全年成交可见，一线城市中，以深圳楼市成交量率先回稳，无论一手还是二手成交量都同比大升。而北京上海广州则先从二手房成交激活，2024年成交量均同比上升。

年末楼市行情翘尾，上月一线城市成交创新高

据北京市住建委的数据，2024年12月，北京新房网签5519套，环比上涨12.9%。但与2023年同期的6106套相比，减少587套，同比下降9.6%。相对之下，二手房交易表现相对火爆。2024年12月，北京二手房成交高达21556套，环比上涨15%，同比上涨66%。该成交交易规模为最近21个月以来的最高值，最近44个月来的第二高值。

在上海，据上海中原地产数据显示，2024年12月，上海新建商品住宅成交面积为82.7万平方米，环比增长5.5%，同比增长5.7%，为年内单月新高。二手房方面，据上海网上房地产数据，2024年12月，上海二手房成交量2.97万套，刷新自2021年3月以来的新高，日均成交量961套，最高单日成交1466套。

在广州，据广州市住建局数据，2024年12月，广州市一手住宅日均网签成交3.87万㎡、同比增长65.5%、环比11月增长29.0%；二手商品房日均网签成交5.03万㎡、同比增长18.5%、环比11月增长7.4%，二手住宅日均网签成交4.68万㎡、同比增长20.6%、环比11月增长13.0%。套数方面，据广州市房地产中介协会的数据，12月，广州市二手住宅整体（中介促成+自行交易）网签11494宗，环比增长0.67%，同比增长17.33%。

在深圳，据深圳中原研究中心统计，12月深圳一手住宅网签6769套，同比上升165%，环比下滑16.2%，但依然为近47个月第二高；12月新房认购5278套。二手住宅过户8282套，同比上升133.7%，环比上升16.2%，二手住宅成交套数创近51个月最高，亦是2020年9月以后首次突破8000套。

一线城市楼市二手成交量止跌

深圳一二手住宅成交量均创新高

2024年，一线城市的二手住宅成交走出独立行情，北上广深的二手住宅成交量均远高于一手。

在北京，自2024年9月30日新政后，四季度北京二手房市场连续3个月高位运行。从全年看，北京市二手住宅网签17.57万套，比2023年增长13%，创下2017年以来的次高水平，仅低于2021年。新房方面，数据显示，2024年北京新房网签50328套，比2023年（65903套）下降23.63%。

上海在近十年最宽松的政策影响下，楼市行情几经起伏，2024年四季度的二手住宅成交量占全年的将近1/3。全年二手房成交量达到24.3万套，同比增长26.08%，较2022年增加8.52万套，上涨约54.09%；其中纯住宅全年合计网签成交纯住宅21.3万套，同比2023年上涨约20%。相对之下，新建商品房全年共成交5.8万套。以面积看，新建商品住宅全年成交705.51万平方米，同比减少22.95%。

在广州，据广州市房地产中介协会数据，2024年（统计周期:2023年12月26日至2024年12月25日）广州二手住宅累计网签110781套，同比增长1.63%。新房方面，据克而瑞数据，2024年广州商品住宅成交72020套，较2023年略微下滑，但优于2022年。住建局的数据则显示，2024年，广州全市一、二手住宅交易面积为1734.6万平方米，同比上升3.8%，当中二手住宅交易登记面积占住宅市场成交总量的53.3%。一手住宅网签面积809.27万平方米，同比下降3.7%；二手住宅交易登记面积925.33万平方米，同比增长11.3%。

深圳则是唯一一个一二手住宅成交均同比上升的一线城市。据深圳中原研究中心监测数据，2024年全年，新房住宅共成交37972套，总面积390万平方米，为近三年来最高值。二手住宅成交量更是近4年的最高点，首次突破5万套，在一二手住宅总成交量中比重达到59%。这与深圳在2022年、2023年受到多重因素影响，而2024年深圳的置业环境空前宽松，房价也调整到位，延迟置业需求得到释放，从而带动成交量走高有关。

上海新房库存周期最短

一批二手业主没有“卖一买一”

自2024年9月底一线城市新政频出之后，推动了四大城市的商品住宅去库存，当前库存量有所减少。

据中指院数据，截至2024年底，北京一手商品住宅可售面积966万平方米，出清周期约19.5个月；上海可售面积为789万平方米，出清周期约8.1个月；广州可售面积1094万平方米，出清周期约16.6个月；深圳可售面积399万平方米，出清周期约12.3个月。

从易居研究院的数据可见，在2024年，北京新房成交面积同比减少19%，上海减少24%，广州减少3%，深圳大增30%；二手成交套数方面，北京同比增加13%，上海增加20%，广州增加2%，深圳暴增60%。

值得注意的是，在二手住宅成交量创新高的2024年，无论北上广深，都存在“卖了二手房但暂时不换房”的现象。以广州为例，根据中原大数据显示，在全年成交业主中，有59.4%的业主出售物业后暂时没有再置业的需要、40.6%的业主则出售物业后有再购房的需求。其中置换的占比在26.3%、投资占比在14.3%。若按照二手2024年全年成交11万宗预估，2024年已经解套释放出近4.5万宗的改善、投资需求。这或也意味着，暂未再买房的业主，或也有可能在2025年或往后再重入楼市，也将重新转化为2025年或之后的买房需求，北上深亦如。

根据58安居客的数据，2024年，一线城市的找房热度都是呈现上升态势，北京上海的表现尤为明显。58安居客研究院院长张波指出，这一显著增长主要归因于2024年楼市刺激政策聚焦于一线城市，持续的政策激励有效释放了购房需求。

市场需求加快进入一线城市

广深有望今年上半年进入修复行情？

为什么在四大城市中，2024年唯有深圳录得一二手成交双双上涨？中原地产(中国内地)华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦表示，虽然都是一线城市，但是各城楼市行情并不相同。深圳市场2021年为打新热高峰，2023年基本消退，新房市场跌入历史低谷，延续至2024年前三季度，开发商继续加大折扣促销，累积了不少优质存量新房，9.29新政后，性价比高的存量新房很快出清，大幅推高了新房成交。

郑叔伦指出，北京、上海则不然，上海2023年打新热潮依旧，新房成交还处于高位，北京2023年新房成交也处于相对高位。加上新房价格不像深圳一样快速下滑，反而有所上涨，二手房性价比凸显，导致2024年前三季度新房成交下滑幅度大，四季度反弹弥补不了前期的差距。

针对2025年的房地产市场，上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，2025 年是限购基本取消、购房政策最宽松、购房需求开始释放的第一年，一线城市虹吸效应会较为明显。从目前限购政策的宽松程度排序看，广州（全面取消）＞深圳（郊区全面取消）＞上海（仅有 1 年社保要求）＞北京（两年社保要求），“据此可以看出，市场需求会加快进入广深，其次是京沪”。

严跃进表示，从近期深圳市场来看，光明区等区市场表现非常好，“我们判断，购房资金加快进入优质城市，包括一线城市和二线城市，这将是止跌回稳前期的重要特征”。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，2024年，管理层会议已经多次强调要稳住股市、楼市，促进房地产市场止跌回稳，已经成为政策导向。在2025年，广州和深圳，有望在上半年进入修复行情，回暖在即。

采写：南都·湾财社记者 邱永芬