剖析恶意串通售房案：产权人起诉合同无效，从法律角度的实操指南

为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一、案件背景

在房产交易市场日益活跃的当下，各类纠纷也层出不穷。本案聚焦于北京市密云区一处房屋的连环买卖，涉及原产权人、借款抵押、委托售房以及多手买家之间错综复杂的法律关系，核心争议在于后两手买家之间的房屋买卖合同是否有效，牵一发而动全身，关乎各方当事人的重大财产权益，对厘清房产交易中的法律风险与责任边界具有典型意义。

二、案件事实

初始借款与抵押：2015 年 5 月 13 日，赵先生及其妻子与钱某签订《借款合同》，赵先生夫妇向钱某借款 35 万元，利息为银行同期贷款利率四倍，借款期限自当日起至 2015 年 7 月 12 日止。同时，赵先生以其名下位于北京市密云区 X 房屋作为抵押，并办理了相关公证及抵押登记手续，包括出具多份委托书，委托钱某办理涉案房屋的查询、出售、过户等诸多事项，委托期限自 2015 年 7 月 13 日起至满 24 个月之日止。

房屋的首次非法转让：2015 年 10 月 28 日，钱某利用赵先生的委托授权，以赵先生名义与孙先生签订《二手房买卖合同》，将涉案房屋以 100 万元出售给孙先生。合同签订当日，孙先生汇款 10 万元至钱某账户，钱某出具收到房屋定金 10 万元的收据；11 月 12 日，钱某代赵先生与孙先生进行网签，备案合同载明房款 52 万元，且钱某以双方名义交纳税费共计 33800 元并让赵先生负担；12 月 18 日，案外人吴某分三次汇款共计899922 元至钱某账户，钱某为孙先生出具收到房屋尾款 90 万元的收据。值得注意的是，合同签订前后，孙先生并未查看涉案房屋。

房屋的二次转手：2016 年 2 月 20 日，孙先生与其妻吴某委托案外人郭某出售涉案房屋，并办理公证。同月22 日，郭某代孙先生与周先生签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定周先生购买涉案房屋，价款 110 万元，相关税费由周先生负担。3 月 17 日，郭某代孙先生与周先生签订《存量房屋买卖合同》，此为行政机关备案的网签合同，合同约定涉案房屋成交价格为 52 万元，且该合同除房屋价款及基本情况外，对房屋交付、违约责任、权属转移登记等重要事项均未涉及。3 月 20 日，孙先生为周先生出具收到购房款 30 万元的收据；次日，周先生向原密云县住房和城乡建设委员会转账 52 万元，向孙先生转账 18 万元，孙先生为周先生出具收到房款 80 万元的收据。3 月 29 日，周先生变更登记为涉案房屋所有权人，同样，周先生在购房前后，未查看涉案房屋。

系列诉讼纠纷：

2016 年 6 月 21 日，周先生将赵先生妻子诉至法院，请求腾退涉案房屋并支付使用费 1 万元，同年 12 月 15 日，法院判决赵先生妻子三个月内腾退涉案房屋给周先生，后该判决于 2017 年 12 月 12 日执行完毕。

2017 年 4 月 12 日，赵先生将孙先生、钱某及周先生起诉至法院，请求确认 2015 年 10 月 28 日签订的《二手房买卖合同》无效。经审理，法院于 2017 年 12 月 26 日出具判决书，认定钱某与孙先生构成恶意串通损害赵先生合法权利，判令该合同无效。孙先生不服上诉，北京市第三中级人民法院维持原判。

2018 年 3 月 7 日，周先生与李先生在一站式大厅签订《存量房屋买卖合同》，周先生又将涉案房屋出售给李先生，该合同约定房屋价款为 52 万元，且涉案房屋现由李先生实际居住。

三、案件争议焦点

孙先生与周先生之间是否存在恶意串通签订关于涉案房屋的买卖合同行为。这需要综合考量双方交易的背景、过程、价格支付、看房环节等诸多细节，判断是否符合正常房屋买卖的逻辑与市场交易习惯，以确定是否损害了赵先生的合法权利。

若存在恶意串通，涉案的2016 年 3 月 17 日签订的的《存量房屋买卖房屋合同》应否被认定为无效，以及该认定对后续房屋产权归属、各方权益平衡将产生何种深远影响。

四、法律分析

从已查明事实来看，孙先生与周先生构成恶意串通。首先，已有生效判决确认孙先生在签订首次房屋买卖合同时即恶意购买，系与钱某恶意串通，侵犯了赵先生合法权利，其取得房屋产权的基础行为违法，为后续再次转卖埋下隐患。其次，在孙先生与周先生的交易过程中，存在诸多违背常理及交易习惯之处：

孙先生在实际未占有涉案房屋的情况下就匆忙与周先生签订房屋买卖合同，这与一般房屋买卖中出卖人应先确保房屋控制权、清理权利瑕疵再行出售的常理不符。

房屋作为大宗财产，周先生在购买前后均未实际查看涉案房屋，即便其辩称买房系投资、关注点不在房屋状况，但对于如此重大投资，不查看房屋实体状况、周边环境等关键信息，难以令人信服，不符合正常购房人的谨慎注意义务。

双方称涉案房屋交易价格为110 万，但银行往来交易记录显示仅为 70 万，其余房款称均为现金支付，大额现金交易在当下金融监管及房产交易规范背景下显得异常可疑，且无充分证据佐证现金交付的真实性、合理性。

孙先生在涉案房屋的住建委监管资金未实际到其账户的情况下，就向周先生出具收到房款的收条，这一行为违背正常资金收付与合同履行的逻辑顺序，有故意配合制造虚假交易流程之嫌。

基于上述恶意串通的认定，根据合同无效的法律规定：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益” 之规定，无论是郭某代孙先生与周先生于 2016 年 2 月 22 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，还是 2016 年 3 月 17 日签订的《存量房屋买卖房屋合同》（行政机关网签备案合同），均因损害了赵先生作为原产权人的合法利益，应当被认定为无效。这一认定旨在恢复被破坏的房产交易秩序，保护合法产权人的权益，使房产流转回归到合法轨道。

五、案件结果

法院经审理认为，孙先生与周先生构成恶意串通，损害了赵先生的合法权利，导致赵先生要回涉案房屋所有权受到阻碍。故赵先生请求确认孙先生与周先生于2016 年 3 月 17 日签订的 存量房屋买卖房屋合同无效之诉讼请求，法院予以支持。判决被告孙先生与周先生于二○一六年三月十七日签订的的《存量房屋买卖房屋合同》无效。

六、办案心得

作为律师，回顾本案胜诉历程，深感证据收集与细节把控的关键作用。

前期深入调研取证：应该全面梳理各方的往来文件、合同、公证书、银行转账记录等，从繁杂的资料中抽丝剥茧，构建起完整的案件事实链条。尤其是对多份房屋买卖合同、房款收付凭证的细致比对，发现了合同价款、付款方式等关键信息的矛盾与疑点，为后续主张恶意串通奠定基础。

精准法律适用：紧扣关于恶意串通合同无效的规定，结合已查明的孙先生首次购房时的恶意行为及本次交易中的诸多不合常理细节，在法庭上进行严密的法律论证，向法官清晰呈现出对方恶意串通、损害我方当事人权益的法律图景，使法官能够迅速抓住案件核心法律争议点。

庭审策略得当：庭审中，针对对方可能的辩解提前预判并准备充分反驳证据。例如，对于周先生称买房系投资不看房的说法，以市场调研数据、同类房产投资案例说明正常投资购房亦需查看房屋基本情况，削弱对方抗辩可信度；对房款支付争议，通过申请银行调取更详细流水、调查证人核实现金交付情况，强化我方证据优势，最终推动案件走向胜诉结果。