越来越多城市一手卖不过二手了

年底了想必大家都忙着年终述职吧

楼市当然也不例外，最近我们看到无数份楼市数据的年终汇报

密密麻麻几万字、甚至几十万字指向的都是一个事实

就是各城市一二手成交正在疯狂逆转，而且对比差距越拉越大

无论北京上海还是东莞合肥，基本都是这个情况

这点不只我个人体感，整个宏观大数据都在下定论

克而瑞显示2024年全国30个城市二手房成交2.3亿平，创下历史新高

包括整体二手份额也逆转到了59%

图源：克而瑞

不只一家，中指数据也很明显

过去两年内，二手成交占比走势也是波动向上

包括根据巧克丽丽同学的数据，哪怕上海这个二手主导的存量市场

往年一二手成交比最多只有1：3，去年也来到1：4了

结合我们团队在上海的几次市调，比如去年很多板块的二手成交都比一手好得太多

于是从宏观到我们肉眼可见的微观都在印证，市场确实就是如此了

但具体情况又是怎么样的？

哪些城市的二手开始逆转了？它们分别都是谁？

有没有相反的情况？

站在年关回望过去这一年的楼市，二手房开始反超一手又意味着什么？

这些问题的答案都需要从数据中才能一一看得更清楚

01

于是我整理了全国23个主要城市的一二手成交数据

有些数据确实蛮让人震惊的

过去一年全国一二手市场的变化，可以用翻天覆地来形容

这个变化不是突然发生的，却是在去年彻底颠覆了我们的认知

比如有4个城市，一二手成交开始真正逆转

也就是原本一手成交为主导的市场，如今二手开始翻身做老大了

我拿一二手成交量做了个对比表格

没想到最夸张的竟然是长沙

2023年长沙一二手成交比例为1：0.7

这个时候整体还是一手主导的，二手成交量市占仅不到40%

但经过一年发力，2024年二手房已经抢占了70%的市场

一二手成交比来到1：2.4，也是这次统计下来二手反转最厉害的一个城市

其次是杭州，没长沙那么高

但去年一二手比例也来到了1：1.8

过去四年，杭州新房成交一直在下落

从高点的20万套滑到了去年的5万多套

二手成交却是相反的，整体起伏向上，直到超过一手的数据

包括青岛、南宁二手房也成了市场成交的主力军

但还有一类城市情况不太一样

比如西安、深圳、郑州等6个城市原本就是存量市场为主，2023年一二手成交也是五五开的样子

结果去年二手成交就和一手彻底拉开了差距

如果说2023年是进入存量房市场，那么2024年，已经算完成了市场成交结构的一次彻底转型

最典型的就是西安

23年二手成交市占刚好只有50%，结果去年二手房成交突然走高

占比达到66%

包括东莞、厦门、佛山3个城市，二手的主导地位也在一步步扩大

不过深圳虽然2023年一二手成交也来到五五分的状态

却不是第一次了

数据来源：乐有家

2020年那会儿，深圳楼市就是二手为主

去年一二手成交重新回到四六分，也算是一次存量市场的回归

全年二手网签共54487套房源，同比猛涨66%

整个二手成交的火热也带动了房东们的信心，这对以存量为主的一线城市来说，是个不错的好信号

最后就是这几年更加典型的存量主导城市了

比如各位熟悉的上海、北京，以及二线城市里的合肥

这些存量城市的二手市占已经来到了70%-80%的恐怖程度

可以说二手市场是绝对主导地位

尤其上海达到历史新高的1：4.3

换算成市占百分比是多少呢？

去年上海二手成交量占了全市的81%

前年当然也很高但还在69%的水平，其实和重庆、南京这些城市差不多

但2024年差的可不是一点半点，81%的市占这个数字，全国也是一枝独秀了

代表上海一二手成交格局完成了根本性逆转

这一点我们今年开年文章里和大家详细讨论过，相当于如今上海每卖出5套房子，就有4套是二手房

包括必须关注到的合肥

之前我们实地市调这个城市时，还在为它的产业创新触动

如今也反映在楼市数据上了

人口和产业的高速导入加上降价主旋律，把这座城市的二手成交推向了80%的市占率

当然也有一类特殊情况，就是二手成交占比反而降了下来

比如武汉，这个曾经一手库存特别高的城市

去化周期特别长最高逼近35个月，非常吓人的概念，房价一度跌得惨不忍睹

这个城市如今所有注意力、资源和钱都放在了去新房库存上

数据来源：武汉安居客

所以能明显看到新房成交几乎是跳涨

目前去库存的成绩还是优秀的，楼市也开始走向健康状态

但除了这类特殊情况，我们还是可以说全国二手成交份额确实迎来了颠覆式扩张

02

讲到这里，在数据之外也出现了一些好玩的事情

其实二手卖得越来越好这件事，除了房东，中介及二手平台们应该是最开心的

也是这波市场颠覆之下吃到最多红利的一部分人

之前我们偶然给大家透露过上海部分平台中介的佣金情况

只看去年10月份，6000多套房源的总佣金一共7.58亿

最贵的单笔佣金都拿了234万，来自浦东御翠园的一套490多平大别墅

平均每个销冠得到的佣金更是百万级

中介的日子过得好，背后平台公司当然就更好了，甚至可以说好得不得了

只看这几年的财报各位大概就能感受到了

总营收已经连续三年上涨

来源：贝壳

最神奇的是去年贝壳和开发商一样全国拿地了

谁也没想到当了多年的中介一哥会决定换张桌子吃饭，而且对盖房子这件事贝壳似乎是极度认真的

不仅出现在了北京顺义、广州荔湾等地的土拍市场

而且频繁举牌，虽然最终没能拼过其他房企，但从始至终野心十足

带着这份开疆拓土的决心，贝壳去年一共拿下了4座城市

而且到手的几幅地块，也都是名副其实高价值土地

最高的一块在成都金融城三期，溢价率高达42%，也是成都土拍历史新高的地王

最近的奉贤地块就挨着龙湖，奉贤本地人最认可的一块地方

如果房子真的建成了想必也是不愁卖的

包括太平洋房屋，各大小区门口也经常看到他们的门店

去年成交额也突破了600亿

就在上周，这家中介平台以公司名义买了汤臣一品的一套法拍房

成交价1.7亿

图源：阿里法拍

总的来说中介公司们不是忙着重仓全国土地市场，就是抄底一线豪宅资产

而他们的动作也确实能直接反映出二手市场成交的好与坏

但按这个结果来看，过去这一年二手市场确实繁荣且精彩

03

所以二手存量市场为什么越来越夸张了？

如果只是一个城市一个板块二手卖得好那确实没什么值得说的，但如果全国一二线都这样

那就很能反映一些问题了

站在当下市场情绪里，根本原因还是二手房具有市场化定价的天然优势

以前我们说一手吃香，除了房子本身比较新外，很大一部分原因就是和二手存在倒挂空间

但如今的场面却是，二手房跟随市场波动可以随意涨价、降价

拿上海来看，前两年挂牌价就是跟着市场一路下滑的

虽然新政后二手房东又信心大增，转而上调价格但很快也会冷静下来

注：图表仅为上海近两年挂牌均价走势

所以各位通过这张图表能看到无比真实的市场挂牌情绪

不夸张地说，过去一年如果房东愿意且着急出手，基本什么价格都能谈得动

但一手不一样，拿上海来说降价是不允许超过5%的

面对逐渐抹平的倒挂空间，这种情况让一手继续和二手对打就有点吃力了

还有就是先卖房后买房的人越来越多了

不过也分2种置换情况

一种就是现在很多地方的新房限购陆续解除了

而准备买新房的人，也只有先把原来的二手卖掉了才有资格去买新房

但更多的还是现实因素

这两年大家手里现金都不宽裕，不把旧的房子卖掉也确实没有那么多钱去置换更好的房子

当然也包括身边很多人这两年确实不乐意买新房了

核心原因还是二手的确定性更高，尤其当我们把目光看向郊区的时候

连上海这样的国际都会都是如此

之前也替各位统计过郊区一二手对比

很明显像曹路、安亭这样的城市远郊地带，都出现了一手巨冷、二手火爆的场面

这就是一部分郊区新房身上叠加的双重buff：规划中的郊区加上不确定的交付

这个时候想也知道，二手除了不怎么新这个问题，其它的至少能让你看见

比如房子里外好不好看、周边买菜购物去哪里、你的邻居都是谁，看一眼就知道了

还是那句话，大环境不确定的时候，人只能迅速抓住确定的当下

于是市面上的二手成交数据就集中堆上去了

04

当然我们也要看到更本质的问题

当下无论一线还是二线，楼市基本都来到了一个新的阶段

就是一二手市场的一个结构性变化：全面进入存量时代

这个变化本身不稀奇很早就有迹象了，比如随着一手房源的大量交付，二手供应和成交天然地越来越多

但对我们这个行业来说，这个影响可能还要持续很久

在去库存的基调下，去年一手供应就逐渐减少了，不仅新盘还有土拍

去年上海土拍就直接缩水到了2022年的三分之一

这也直接摆明了今年也就是2025年整个新房市场不会有太多供应

一手稀缺也会让更多人流入二手市场，去挑选更适合自己的产品

因为需求不会减少，只会转移

所以今天为什么跟各位分析这些二手数据，我们想讨论的也不是过去一年市场如何如何了

而是想肯定一个事实，就是2025年也是如此

二手成交依然会持续稳定地热闹下去

以上为正文，来自余奔雷

这是真叫卢俊公众号的第5810篇原创文章