世田谷空屋数全国第一，专家为何说别买？二手户建5年后迎流通量高峰解说

2025年的第一篇内容，让我们通过日本2位政治经济学专家的新书，来了解一下2030年问题之下，二手户建（独栋住宅）的走势。

明治大学政治经济学部教授野泽千绘在她的新书《2030-2040年 日本的土地和住宅》一书中放出预言——还有5年！到2030年左右，日本1都3县的二手户建和（房屋解体后）土地的流通量，均将大幅增加。

这一预测的大前提依旧是日本所面临的核心问题——高龄少子化。

那些在1923年关东大地震之后建成的房屋，终于在100年之后，要面临无人继承而被变卖或者被废弃的局面，由此进入易主的高峰期。

由于预计2030年以后，日本将迎来比现在更尖锐的人口减少问题。这些房屋或者土地在被释放之后，是随着一轮又一轮的再开发重新被赋予价值，又或被海外地产玩家转手重获新生，还是沦为空屋化作城市沉疴，其命运备受社会关注。

野泽教授在她的新书中，通过可视化地图描绘出2030年、2040年东京二手户建增加量最多的区域。

她推算出东京主要车站800m徒步圈的户建流通数字，并创建排名和地图，得出2030年二手户建（或者房屋解体后的土地）流通量将高于2040年的结论。

上面2张地图中，黑色代表流通量预计增加100户以上的地区，绿色为预计增加50-100户的地区，均不涉及东京核心3区的数据。要注意的是，其所谈到的数字只是进入流通市场的数量，而不是被认定为空屋的数量。

野泽教授以东京户建住宅密集地区——城南地区（品川区 · 大田区 · 目黑区 · 世田谷区）为代表，解释了二手户建的发展趋势。

城南地区在交通便利性上均占据相当的优势，分别位于东京站、涩谷站、新宿站、池袋站的30分钟交通圈内。

然而，战后出生的一代人和婴儿潮那代人正陆续离开人世，因而出现大量的继承者，继承下父辈穷尽毕生努力购置的房产。

这些继承者差不多也都年过半百了，他们已经在世界的某处拥有了自己的公寓，甚至早已定居下来，只好出售或者出租所继承的房产。

观点指出，以JR西大井站为首，东急沿线的住宅街将整体面临二手户建流通的高峰。排名靠前的车站主要有东急大井町线的中延站、户越公园站、旗の台站、荏原町站，东急目黑线的西小山站、奥沢站、洗足站，东急池上线的荏原中延站、久が原站。

特别是东急目黑线奥沢站（世田谷区）~东急东横线的田园调布站（大田区）周边，二手户建流通量将显著增加。这一带区画整洁，绿化丰富，居住着很多日本的名人，时尚的餐厅和店铺也非常多。

田园调布是印在日本万元大钞上的涩泽荣一于大正时代开发的「田园都市」，1923年关东大地震后，该地区因住宅受灾程度较低而名声鹊起，在昭和时期是东京住民心目中无二的高级住宅区。

奥沢与田园调布相邻，属于玉川地区，于1926年开始进行宅地开发，也是东急目黑线唯一一个属于世田谷区的车站。近年，由于临近的自由之丘的租金较高，很多个性店铺选择到奥沢出店，在某书上可以见到不少探店攻略。

如今，这两座车站之间的住宅街将满100年居住历史，随着第一代人相继去世，世田谷区、大田区的空屋数量均进入全国第一方阵，当地自治体可是为空屋问题操碎了心。

在湾岸塔楼意气风发的年代里，二手户建是否能够找到它们的位置呢？倘若沦为空屋，当地人口太少，城市机能衰退，前文所述种种「宜居」也不过是一种虚构的理想而已。

在住宅本已供过于求的东京，城南这些户建住宅区似乎正在被时代狠狠抛在身后，他们在等待的「救世主」是日本人吗，还是我们这些外国人呢？

朝日新闻经济部记者山下努在他的新书『2030年不動産の未来と最高の選び方·買い方を全部1冊にまとめてみた』中毫不留情面地这样评价世田谷区——

买房最好还是避开世田谷区和横浜市。世田谷作为BED TOWN的职能已经终结，空屋数量全国最多，横浜市则因财政困难而发愁。虽然目前寻求这两处的购房者大有人在，今后恐怕有他们哭的。

他认为，随着高龄化进展，民生需求全面衰减，甚至公交车或者出租车公司恐怕都会消失。这样的话，那些只有半瓶子醋水平的「交通便利」地段将被舍弃，不动产行情甚至还不如郊外的车站前位置，世田谷区就是最好的印证。

说回到2030年二手户建流通数增长的话题。

如今，日本社会不仅仅是不动产行业，福祉、环境等多部门也都联合起来，共同为抗击空屋问题展开协作。国家也于2024年修订了「空家特措法」的继承部分，以图积极改善空屋的管理和再利用问题，减缓社会造成的巨大影响。

不过对于外国人来说，根据购买目的不同，二手户建并非完全没有优势，最主要的一点就是便宜，可以根据自己的理想重新装修。

但是选购二手户建的难度较高，尤其要注意以下几点：

• 确认房屋使用情况，尤其是无法一目了然的位置

• 确认房屋的建筑年数

• 确认购买后的各项初期费用

• 确认瑕疵担保责任期限，居住在发现漏雨等问题时能够明确责任

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