楼市还在继续，化债深水区

今年楼市的整体压力还是比较大的，因为房企的收入还是没有得到明显的提升，债务压力估计还是不会比24年小的， 因为熬过去年的不一定能继续熬过今年了，而根据克而瑞的数据来看，今年房企债务到期的规模已经达到了5257亿元了，而从去年来看呢，当时房企的总债务还没有突破5000亿，只有4828亿，可以说今年房企的债务规模比24年还多了400多亿元，这也可以看出来房企的债务压力还是在增加的，并且这个销售回款也不是说特别理想，因为现在房企的销量可以说是连年在下滑的。

从中指研究院的数据来看，去年百强房企的销售总额达到了4.35万亿元，同比是下跌了30.6%，这个跌幅的比例是比较夸张的，因为相比房价高峰期的21年的时候，降幅可以说是非常大了，当时百强房企可以说是风光无二了，一年的销售额曾经达到了9万亿的水平，几乎是只要能把房子开发出来，那就能达到相关的抢购潮了，所以蛋糕也是非常之大的，而去年的销售额连21年的一半体量都没有达到，也可以看的出来现在房企的去化难已经是肉眼可见的事情了，如果是说债务方面没有比较明显好转的话，那今年如果房企再有暴雷也不是不可能的事情了，之前民营房企已经基本都暴过一遍了，如果混合制房企也暴雷的话，那肯定是不太好的，对行业的信心也会有更加大的打击了。

而现在楼市的行情确实还在挣扎的，因为9月底的政策到现在快没有太多的药效了，而从wind的数据来看，万科在近一年内的境内债务大概都有300多亿元了，而2025年的话境内外到期的债券就有9只，总的债务规模达到了215.9亿元，债务压力可以说还是比较大的，因为从销售端来说，万科24年全年的合同金额是2460亿元，同比是下跌超三成的，因为从去年传出万科资金困难之后，万科想单纯依靠销售去回款的难度就在持续提升了，虽然后续深圳国资委是出来为万科站台平息了风波，但是资本市场对万科的评级一直没有重归巅峰期，并且从拿地方面，中海地产在24年拿地最多达到了688亿元，但是万科在24年也是很少出手的，拿地总金额只有区区的47亿，可以说已经排不上拿地前10的榜单了。

因为万科还在不断变卖不少的优质的资产，以此去减少自身的债务压力，一边不轻易拿地，一边销售收入没有得到提升，这种压力可以说还在25年会保持持续的。而如果去库存在后续没有达到既定的目标，那也意味着房企的更多促销动作会出来，折扣和优惠也会继续加码进行，因为销量才是房企活下去的源动力了，而且一线的销量是有所提升的，但是三四线的话还是非常难以高效的去库存，所以不少人可能看到一线有抬头了，就想着赶紧去自己所在城市的地方去所谓的抄底，但是很大概率是抄到半山腰了，我们之前也说过，一线还没有完全松绑政策之前，其实都还不算这轮楼市的最低点，就像今年的利率和头部一线的松绑也已经有吹风了，估计时间不会特别长，大家可以适当期待一下。

当然，关键还是要看看源头端土拍的情况了，春江水暖鸭先知，民营房企如果不能重新回归大规模拿地，说明市场还是不够赚钱的，过往拿的地都没卖完，自然就没有更多预算去拿新地了，而且配售型保障房今年也会更大规模的入市，大家可以看看保障房的冲击力度以及大家认购的热情程度，因为现在已经不是楼市普涨的时代了，一线核心地段涨了，郊区可能还是拉胯的涨不动，三四线也可能继续保持静水流深的状态，而且现在一线也要依赖继续的政策刺激了，这也是楼市触底的源动力之一，当然，最关键的还是要大家的收入提升和稳定性增强了，就业是购房的最根本的地基，没有就业的人是没有能力再去买房的。