险资当“房东”！大家保险抄底不动产，拟重金买入4座龙湖天街股权

本文来源：时代周报 作者：何秀兰

文｜记者 何秀兰

险资对不动产投资的热情持续不减，大家保险拟投资四座龙湖天街项目。

日前，加拿大养老金计划投资委员会（CPP Investments，下称“CPP投资公司”）宣布，已同意将其与中国房地产企业龙湖集团控股有限公司（下称“龙湖集团”）合作的四个房地产合资项目中49%的权益，出售给大家保险的一家子公司。

不久前，新华保险出资的百亿不动产基金，接连购入位于赤峰、晋江、银川和淮北的四座万达广场。实际上，2024年以来，保险资金在不动产投资领域的活跃度较高，中国人寿、中邮保险、阳光人寿、平安人寿以及长城人寿等多家保险企业，相继对位于优质地段的大型购物中心、写字楼以及物流园等不动产项目展开投资。

对外经济贸易大学创新与风险管理研究中心副主任龙格对时代周报记者表示，随着商业地产市场进入调整期，部分优质资产价格回落，为险资提供了较为合理的入市时机。就投资逻辑来看，以新华保险为代表的险资其实是看中了万达良好的地理位置和成熟的商业运营体系，长期看好国内消费市场和零售行业，特别是国内的下沉消费市场。

大家保险拟投资四座龙湖天街项目

1月3日，CPP投资公司公告，在完成交易调整前，加拿大养老金计划投资委员会此次出售的净收益约为2.35亿加元（折合人民币约12亿元）。出售项目包括位于上海、苏州、成都和重庆的四个零售商场，以及相连的写字楼和租赁住房物业。

据了解，此次出售的四个项目均为龙湖旗下知名的天街综合体，涵盖零售商场、写字楼以及租赁住房等多元业态，具体包括上海闵行天街、苏州狮山天街、成都滨江天街和重庆西城天街。龙湖集团2024年中期报告数据显示，上述四个项目在 2024 年上半年的租金收入分别达 0.93 亿元、1.93 亿元、0.91 亿元和 0.49 亿元，总计近 4.3 亿元，且出租率均维持在 96% 及以上的高位。

时代周报记者就该交易相关事宜联系大家保险和CPP投资公司采访，截至发稿未获回应。

一位接近龙湖集团的地产研究人士向时代周报记者表示，CPP投资公司此次出售龙湖项目，可能是出于对投资组合的优化调整。近年来，其在亚太地区的资产配置有所变动，缩减在部分地区的投资规模，以适应全球投资战略布局的需要。另一方面，借助龙湖集团在商业地产领域的运营管理经验，大家保险得以快速切入这些成熟项目，深化在重点城市的商业地产布局，提升自身在不动产投资领域的竞争力。

近两年，大家保险在房地产领域的投资频频。2023年，先后接手上海松江万达广场、广东江门台山万达广场、青海西宁万达广场以及上海周浦万达广场等多个重要项目。同年12月，瑞安房地产以12.06亿元出售上海九泽置业 65% 股权，大家保险旗下基金成为收购方，获得实体商业领域热门项目鸿寿坊的控股权。

险资加码不动产投资

近期，险资投资不动产的节奏有所加快，新华保险也加速“扫货”万达广场。

2024年12月，新华保险旗下子坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）（下称“坤华基金”）先后拿下了赤峰万达广场、晋江万达广场、银川金凤区万达广场和淮北万达广场等项目 ，进一步扩大了其在不动产领域的投资版图。

坤华基金成立于2024年1月，由新华保险与中金资本签署有限合伙协议共同设立，基金规模达100亿元，其中新华保险作为有限合伙人认购 99.99亿元。该基金明确以股权及其他合法方式，重点投向持有型不动产项目资产的企业。

自该基金设立以来，其投资动作不断落地，且将目光主要聚焦于万达广场项目。2024年4月，坤华基金受让北京万达广场实业有限公司100%的股权，开启了新华保险对万达资产的大规模布局。此后，烟台芝罘万达广场、南京万达茂投资、成都万达商业广场等多个项目也相继被纳入囊中。截至2024年末，新华保险通过该基金已接手9个万达广场项目，涉及北京、南京、成都、烟台等多个重要城市。

还有多家险资接盘万达广场项目。2024年5月，合肥万达广场商业发展有限公司变更股东，苏州联商壹号商业管理有限公司成为新的唯一股东，认缴出资额约2.1亿元。穿透股权后，阳光人寿是出资的“大金主”。 这是阳光人寿自2023年底以来，接手的第6个万达广场项目股权。

近年来，险资撤离地产股，转向投资不动产，从“股东”变身“房东”，热衷投资大型购物中心、商业写字楼、产业园区、仓储物流园等。

业内人士认为，城市核心地段的商业写字楼、购物中心等商业地产项目，凭借稳定的租金收入、良好的现金流稳定性，吸引着险企纷纷入局。近年来，友邦人寿购入北京朝阳区凯德・星贸项目控股权、中邮保险投资西安启迪中心、长城人寿购入北京办公物业新街高和，以及中国人寿投资远洋集团旗下的颐堤港二期项目等。

产业园区因契合国家产业升级大势，能与入驻企业形成长期稳定合作关系，同样备受险资青睐。2024年2月，平安人寿宣布成功收购基汇资本位于广东江门的两个物流园及一个位于陕西西安的物流园。

加码投资不动产，这是险资在低利率环境下资产配置的一大方向。

2025年1月初，中国人民银行工作会议提出“择机降准降息”。这也意味着低利率态势短期内难以改变，险企仍需积极应对“利差损”风险。业内人士指出，随着保险资金规模的不断扩大，险企对于资产配置的需求也在相应增加，不动产作为一种具有长期稳定回报特性的资产类别，将在险企的资产配置中扮演更加重要的角色。

普华永道中国金融行业管理咨询合伙人周瑾向时代周报记者表示，随着利率中枢的不断下行，险资在资产配置上要寻找锁定长期回报且现金流稳定的资产，以更好应对长期资产负债匹配的需要，因此会重点筛选项目质量好估值合理的标的来加大投资。加上房地产开发商出于去库存和盘活资产的考虑，对存量项目进行折扣出售，因此吸引了很多险资。