澳洲三大城市公寓价格增长有望超越独立屋！澳洲房租中位数再创历史新高

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澳洲房租中位数再创历史新高

澳大利亚全国租金中位数已攀升至新高，但租赁房源数量的增加使得大部分地区的租金保持平稳。

在12月季度，全国租金大部分保持平稳，这一放缓时期出现在近年来租客面临高租金压力之后。

根据最新的PropTrack数据，全澳每周租金中位数在12月季度增长了1.6%，全年上涨6.9%，达到620澳元。然而，除了布里斯班和堪培拉以外，其他首府城市的租金在本季度保持稳定。

PropTrack高级经济学家保罗·瑞安表示，租金增长的放缓缓解了租客的压力。

“租金增长速度目前是自2021年底以来最慢的，这种增长放缓主要归因于租赁房源数量的增加，以及生活成本压力限制了租客的支付能力。”

自疫情以来，租客经历了多年的租金快速上涨，而工资增速却未能跟上价格上涨的步伐。

边境开放后的人口快速增长对本已紧张的租赁市场造成了更大压力，住房需求增加的同时，建筑行业面临的挑战导致新建房屋数量减少。

与此同时，通货膨胀的飙升进一步加重了家庭的经济负担，给租客带来了双重财务挑战。

然而，2024年投资者活动的增加推动了市场上租赁房源的增长，这种供应的增加有助于缓解需求压力，抑制租金涨幅。

这种租赁房源供应的提升稳定了租赁市场，但在过去几年租金快速上涨之后，租金负担能力问题依然严峻。

瑞安先生表示，不同首府城市和地区的租赁市场状况存在差异。

“布里斯班和堪培拉是过去三个月内唯一租金上涨的两个首府城市，而阿德莱德和珀斯在过去一年中租金涨幅最大。对于澳大利亚两大租赁市场的租客来说，悉尼和墨尔本的租金在过去六个月保持不变，这是个好消息。”

目前，悉尼普通独立屋的周租金为780澳元，公寓中位数租金为700澳元。墨尔本的独立屋中位数租金为580澳元，公寓租金为550澳元。

从全澳来看，公寓租金的年增长率（7.1%）高于独立屋租金（5.9%）。

城郊租金在12月季度保持稳定，但在2024年全年上涨了10%，超过了首府城市平均的6.7%涨幅。

瑞安先生指出，1月是租赁市场最繁忙的时期，大量租客在寻找新的租赁住房。

尽管由于租赁房源的增加，竞争可能不像前几年那样激烈，但大多数市场的租金可能不会下降。

“我们预计今年租金将适度增长，租金增长放缓的趋势将持续至2025年，”瑞安先生说。

租金涨幅放缓的同时，房价也有所回落，为试图脱离租赁市场的首次购房者创造了机会。

根据PropTrack房价指数，澳大利亚全国房价在两年内首次出现下跌。

全国房价中位数在12月下跌了0.17%，除珀斯和霍巴特外，所有城市的房价均出现下降。

这一降幅是由于12月竞争条件减弱所致，市场上房源数量增加为买家提供了更多选择。

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澳洲三大城市公寓价格增长有望超越独立屋

公寓长期以来在一些买家的心目中不如独立屋重要。

然而，最新数据显示，这一看法或将被颠覆。

根据Domain的房地产专家预测，未来悉尼、墨尔本和布里斯班三大城市的公寓资本增长将与独立屋持平，甚至超越独立屋，这为有意立即入市的首次购房者提供了机会。

特别是在布里斯班，Domain预计公寓价格的上涨将超过独立屋价格的增长，这一消息引起了首次购房者的关注。

2025年房地产市场的变化为预算有限的买家提供了入市机会，并有望在未来获得财务收益。

Domain首席经济学家兼研究主管尼古拉·鲍威尔博士表示，这种资产增值可以为买家未来购置独立屋提供杠杆。

根据Domain的《年度总结》，布里斯班独立屋价格预计在今年上涨5%至7%，而公寓价格则预计上涨7%至9%。这是唯一一个公寓价格表现将超过独立屋的市场。

在珀斯和阿德莱德，公寓和独立屋的价格预计将同步增长。Domain预计珀斯的公寓和独立屋价格将上涨8%至10%，而阿德莱德这两类房产的价格预计将上涨7%至9%。

鲍威尔博士表示，对于2025年的首次购房者来说，这一路走来颇为艰难，但即将到来的市场变化可能会对他们有利。

“我认为这是2025年的独特之处，从历史上看，独立屋的资本增长率通常优于公寓，但我们预测布里斯班的公寓表现将超过独立屋。

在其他城市，我们预计公寓和独立屋的资本增长率将持平，这种情况相当罕见，因为通常来说，独立屋的表现优于公寓。”

鲍威尔博士表示，这种趋势为买家的资产增值和长期计划提供了可能性。

“我确实认为，首次购房者（购买公寓）有机会实际体验资本增长的好处，显然，当你购买房产时，你希望看到资产增值，希望价格上涨，这样你才能在房地产阶梯上逐步向上。 公寓的价格更实惠，并且能让你更接近城市。与独立屋相比，公寓价格明显更低，这使你能更早进入市场。”

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澳洲通胀已见顶，土地价格或下跌刺激需求

墨尔本建筑商沙恩·贝内特表示，通胀已经见顶，随着开发商试图刺激需求，未来几个月新购房者可能会发现土地价格有所下降。

Arden Homes首席执行官贝内特先生周三在接受采访时表示，建筑商的成本自六个月前停止飙升后已趋于稳定，大型土地开发商即将推出高达4万澳元的地块折扣，以增加销售量。

周三公布的官方数据显示，新建住宅和主要翻修的成本在11月上涨了2.8%，为三年半以来的最低增幅，这一结果令经济学家感到鼓舞。

“建房和装修的价格在11月同比仅上涨2.8%，远低于2022年的两位数增长，”CommSec经济学家瑞恩·费尔斯曼表示。

尽管消费者的前景更为积极，且澳大利亚统计局表示建筑商正通过折扣和促销吸引业务，但贝内特先生指出，许多建筑商只能通过牺牲利润率来降价。

“一些建筑商可能有一定的利润空间可以消耗。但这仅仅是撕掉利润而已，很多建筑商仍在痛苦之中。在未来12个月里，你会看到相当一部分建筑商破产——他们已经没有回旋余地了。”

澳大利亚国民银行高级经济学家泰勒·纽金特表示，新住宅价格的回落“重要性不容低估”。

周三的月度通胀数据显示，新房价格年增长率降至自2021年7月（当时为2.1%）以来的最低值，同时，另有数据显示建筑业破产数量在12月同比飙升了28%。

居高不下的融资成本使得依赖微薄利润经营的企业无法获得喘息机会，根据公司监管机构ASIC周三发布的单独数据，截至12月22日，2024财年建筑业破产数量已达1807起，而2023年同期为1410起。

“破产水平在整个经济体中都有所上升；建筑业仍占有显著比例，建筑商仍面临生产率下降、劳动力短缺和经营成本上升的压力。”

周四，债权人将首次会议审议开发商Bensons Property Group的破产事宜。这家公司拥有价值15亿澳元的1000套公寓项目管线，却在上个月末进入破产管理程序。

McGrathNicol破产管理人拒绝置评。

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双重夹击，澳洲购房者面临重重挑战

目前，普通澳洲家庭最多仅能负担价值51.3万澳元的房屋，但绝大多数房产价格远超这一预算范围。

尽管持续的高利率削弱了购房者的借贷能力，并对房价构成一定下行压力，但对于没有家庭资助的首次购房者来说，购房难度依然很大。

根据CoreLogic的模型测算，年收入10万澳元的家庭，如果能够存下20%的首付款，且将抵押贷款的还款额控制在收入的30%以内，最多可购买51.3万澳元的房产。然而，澳洲住房价格（包括独立屋和公寓）的平均价格却高达81.5万澳元。

在悉尼，房屋中位价高达147万澳元，墨尔本为86万澳元。以普通家庭预算来看，在墨尔本，只有梅尔顿和梅尔顿南区的房屋中位价符合标准；悉尼则无一郊区中位价低于51.3万澳元，其中房价最低的圣雷莫，中位价也达到69.4万澳元。

综合全国来看，仅15.5%的房产中位价位于普通家庭的可承受范围内。

CoreLogic澳大利亚研究主管伊丽莎·欧文表示，这仅是市场中极小的可进入部分。尽管模型假设买家有20%的存款，但实际市场情况更加复杂。

高房价与购房负担能力问题，不仅影响首次购房者，高收入家庭的购房需求也有所下降。这种需求的减弱正给房价带来进一步压力。数据显示，墨尔本房价已连续数月小幅下跌，悉尼房价在春季也陷入停滞。

欧文指出，部分买家原本寄希望于抵押贷款利率的快速下降，从而愿意承担更高的还款压力，但事与愿违。如果利率不降且收入未能大幅增长，房价就必须作出调整以缓解压力。

由于高利率和降息预期的不确定性，购房者数量明显减少。

悉尼12月季度房价跌幅最大的10个郊区中，有8个位于东区。其中，小湾（Little Bay）房价下跌8.8%，马特拉维尔（Matraville）、兰德威克（Randwick）等地房价跌幅均超过6.6%。

墨尔本方面，2024年最后一季度，东区以及布伦瑞克西区等内城区房价下跌，海湾沿岸的卡鲁姆（Carrum）、邦比奇（Bonbeach）等地也出现价格下滑。

悉尼买方代理人里奇·哈维表示，这些房价下跌的东区郊区，过去房价曾大幅上涨，土地供应有限，如今是入市的良机。他还提到，由于买家的借贷能力已达上限，拍卖会和房产开放日的参观人数略有下降。

然而，2000万澳元以上的高端房产市场并未受到影响，而300万至1000万澳元的家庭住宅因利率波动，买家更为谨慎。

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