报告：全球商业地产2025年将迎复苏拐点，但不建议盲目抄底

在经历连续两年收入低迷和支出缩减之后，2025年预计将成为全球商业地产的复苏转折点。

于1月9日发布的德勤《2025年商业地产行业展望：迎接发展拐点，把握时代机遇》（下称“报告”）得出上述结论。本次调研涵盖来自13个国家、超过880位大型房地产公司和投资公司的首席执行官及其直接下属。

德勤中国审计与鉴证业务房地产行业主管合伙人倪敏表示，近年来，商业地产行业面临诸多不确定性，主要原因包括利率上调，通胀高企，租户对商业空间的使用方式和地点偏好发生变化，气候变化对建筑产生的影响，以及生成式人工智能等新兴技术不断涌现。尽管行业的全面复苏取决于未来12至18个月全球地缘政治稳定性和利率的变化，但调研显示业界对前景的预期已发生积极转变。其中，88%的全球受访者预测今年的收入将上升，与去年六成受访者预计收入将进一步下降相比，变化显著。

在他看来，随着乐观情绪的重燃，增加预算的预期也随之而来。在2024年的调研中，近四成受访者计划削减开支，而在2025年调研中，仅有7%的受访者表示将进一步削减开支。随着房地产行业的领导者从防御型战略转向进攻型战略，并通过优化资产负债表、加强核心能力、专注内部改进，数据和技术已成为来年投资的关键领域。

影响因素有这些，中国与全球背离较大

全球房地产公司前景虽然乐观，仍然面临着多种挑战。根据报告，利率上调、网络风险、税收政策变化以及资本成本，将成为未来12到18个月内影响财务业绩的宏观经济因素。

倪敏提出，今年突出的一点是税收政策变化从第十四位跃居第三位，反映出全球最低税规则的影响。资本成本排名也升至第四，特别是由于原本以较低利率承销的商业抵押贷款即将到期，需要进行再融资。由于贷款机构向陷入困境的借款人提供展期服务，以期在新到期日能够迎来降息，即将到来的贷款到期高峰的规模已经超出了市场预期。

德勤中国战略与企业交易咨询业务合伙人方栋表示，亚太地区约有2570亿美元的未偿优先债务即将到期，同时在2024年至2026年期间将出现84亿美元的资金缺口，即原始担保债务金额与贷款到期时可用再融资金额之间的差额。近年来，面临违约风险的中国房地产企业持续寻求境外债务重组，其中大多已开展工作并陆续进入最后阶段。然而，由于基本面仍需改善，加之缺乏足够的新资金和新贷款，销售情况也未如理想，许多买家仍需更多时间观察市场环境。随着内地保交楼项目逐渐完工，预计今年的重点将转向境内债务重组及如何盘活土地资源。

“我们期待国家的十万亿化债提振政策在进一步细化条款后，能够帮助地方政府及房地产开发商盘活存量资产，以改善运营状况。”方栋说。

倪敏对第一财经表示，往年中国和全球商业地产行业在主要的环境及要素上相对契合，但2025年可能是背离较大的一年。中国商业地产的复苏拐点也还有待观察，不过即使在谷底也有起伏，“2025年还是会比2024年好一些”，政策的落地有惯性也需要时间。

看好工业制造地产，写字楼最不乐观

报告显示，全球范围内，超过68%的受访者预计2025年商业房地产的基本面将有所改善，包括资本成本、资本可用性、房价、交易活动、租赁活动、租金增长和空置率等方面。在去年调研中，只有27%的受访者持此观点，反映乐观情绪显著升温。

全球房地产业主和投资者青睐熟悉的细分市场，其中工业和制造业位居榜首，原因是对供应链韧性和本地化制造的需求增加。数字地产微跌至第二位，得益于人工智能的应用不断增加，令投资者对专业数据中心的兴趣日益浓厚。物流业仍位居前五，多户住宅和酒店地产则大幅攀升。从地区层面来看，亚太受访者重点关注工业和制造业地产，而欧洲受访者则倾向于数字地产。

相比之下，受访者对写字楼市场的乐观情绪最低，最主要受到交易活动改善预期相对较低、空置率上升以及借贷成本增加等因素的影响。

报告还显示，大多数全球受访者（68%）有可能在未来12至18个月内增加并购活动，其中近八成公共和机构组织以及房地产投资信托基金受访者表示或增加并购活动。

方栋提出，房地产领导者切勿盲目追求“抄底”，而应着眼于智能环保的新一代设施以及高增长细分市场的企业，同时保持长远的增长眼光。尽管房地产行业近来陷入困境，但长期持有此类资产的业主和投资者可能已经实现了充足的估值提升，得以免受近期估值下跌的影响。

自疫情暴发以来，商业地产投资者开始将目光转向国内资产，而对国际机遇兴趣减弱。虽然绝大多数受访者仍将所在国视为2025年的投资重点，但有迹象表明，国际投资或将再度兴起。

当被问及所在国以外的哪些地区最具投资吸引力时，德国、加拿大、墨西哥、印度和澳大利亚成为首选目标。如果2025年交易活动回暖，这些地区可能会成为国际投资者的首要关注对象。