国贸海上鸣樾(国贸海上鸣樾)官方网站_售楼处-2025楼盘评测

国贸海上鸣樾这个盘值得购买吗？

国贸海上鸣樾
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请务必致电与销售确认时间，仅预约客户可进入销售现场，避免空跑，感谢您的支持在这之前在文章开头，回答一些朋友的疑问，这个疑问是关于五缘鲤的

有朋友问，五缘鲤8#比之前的楼栋贵了3000的单价怎么看，感觉位置还不如之前的楼栋，是因为建发卖好了飘了吗， 明显感觉不符合市场逻辑

云哥认为，这一调整，和市场和销量没有关系，而是建发迫不得已的选择，必须硬卖这个价格

当初定价时，为了首批一炮而红，把好的楼栋，小户型价格定得比较低

详见

《五缘鲤红遍朋友圈，海沧TOD背水一战，国贸海上鸣樾起床开卷》

《建发五缘鲤，时来天地皆同力，运去英雄不自由》

前期定低价走量了，但是整盘的均价要保持不变，那只能把后面推盘的楼栋定高，这是一方面，总不能项目没卖完，就跟集团领导说我们亏本卖吧，就算跟领导关系再好，也得挨吊呀，至于最后亏不亏，等后面再说呗

剩下另外一个原因，就是前期为了逼定，不少客户首付不到位,无法按时在7天内签约（手上房子没卖掉），给了一定的宽限时间，客户被逼定完回去，经过最近这一段时间的冷静，有些后悔，所以不想按约定时间签约，为了逼这波客户准时交首付，所以硬卖

最后还有一点比较不重要的原因，但是可以作为说辞，那就是天琴海北地块要做大户型，这样可以逼一些客户进场上车，能上一个是一个，这样一来，前面买的客户也开心

毕竟对开发商来说，交定金用处不大，只是赚个吆喝，真正重要的还是交首付和办按揭，基于以上3点的考虑，建发不得不卖这个价格

至于这个价格能硬多久，取决于前期的签约率及后续的市场

正文开始

国贸海上鸣樾，云哥之前文章断断续续有聊过，今天为它开一个专篇

《集美中粮逆风开盘，海沧海上鸣樾认筹启动》

《实地踩盘海沧国贸海上鸣樾》

《集美西亭联发低调进场，海沧国贸海上鸣樾蓄势待发》

《五缘鲤红遍朋友圈，海沧TOD背水一战，国贸海上鸣樾起床开卷》

翻看一下，原来从5月开始写公众号文章到现在已经写了不下5篇关于这个盘了

今天想聊海上鸣樾这个项目，并非心血来潮，听说它终于要开盘了，必须得聊一聊，为广大朋友指明一个方向，云哥继续秉承不吹不黑的态度，理性发言

海上鸣樾这个项目值不值得购买？

一个项目值不值得买，就看两点，项目价值与销售价格是否对等，或者项目价值高于销售价格

抛开价值谈价格的都是耍流氓（之前看到有兄弟发文，说这项目要差于海沧TOD，这一点，云哥是不赞同的）

销售价格目前我们还不知道，在文末我们再来做一个销售价格的预判

我们首先来看看这个项目的项目价值

在聊价值之前先看看它的进货价

一、成本

国贸海上鸣樾项目为海沧区H2023P02地块，于2023年11月29日由厦门经济特区的二儿子国贸地产以楼面价26914元/㎡，成交总价13.85亿元竞得

同一时期成交的地块还有7块，分别是岛内近2个月的红盘建发五缘鲤，及海沧红盘海沧中心TOD璞盛，乐海岛的小强象屿自在海，集美西亭联发嘉悦里，集美桥头建发鲤悦（建发领导估计是有找大师算过，带鲤字比较好卖，现在不光年轻人在上进和上班之间选择了上香，领导们也一样，好用的招不太多）

从成本上来说，除了岛内的五缘鲤，国贸这块地价是最高的，剩余其它地价均为20000元/㎡（有朋友说璞盛成本价加商业超26000元/㎡可以看云哥的另外的文章，有进行粗略地计算，实际成本约在22000元/㎡左右，如果算上不计地价的地下室车位销售+商业运营租金收益，整个成本会更低）

从营销节点来说，目前仅西亭联发嘉悦里及集美桥头鲤悦（对这两盘感兴趣的朋友可以看云哥以往的文章《厦门新房去库存大战又添猛将，集美联发、建发即将申请出战》《集美西亭联发低调进场，海沧国贸海上鸣樾蓄势待发》）落后于国贸海上鸣月，其他盘都已经开卖近2个月了，营销节点稍稍有些慢，这样又增加了少量的资金成本
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二、价值

1、项目位置

项目位于海沧老城区的传统富人区滨海社区版块内海沧大道与沧屏路交叉口北侧

2、项目外部配套价值

商业、交通、教育、医疗几个传统地产项目外部配套细数下来，与项目调性相匹配的目前就是它的学区，双十海附的本校，这个学校不用云哥过多作介绍了，它的实力懂的朋友都懂、

商业周边主要靠各小区楼下底商及天虹商场，交通离地铁2号线海沧湾公园站直线距离约1.4KM，如果开车的话上海沧大桥还是比较便利的，医疗为海沧医院

3、内部及其他价值

板块价值

项目位于海沧传统富人区的滨海社区版块，整个版块就它一个新盘，除了学区之外，它最大的优势是这一点，这也是之前聊到集美中粮还有海沧TOD的时候不少特别是不熟悉海沧整个区域的朋友不太理解的地方

有一个概念大家一定要有，你买房，一定要考虑你卖的那一天，从这一点上来讲，它的优势就是到时候卖的时候，周边全是10年甚至是近20年的老房子，周边无新地块入市，显得稀缺，这一点也是它比集美中粮要有优势的地方，海沧TOD二期能卖好也是占了这一点的便宜（海沧TOD周边二手房房龄较大， 除了刚交房的缦云，近十年也鲜有新地块出让）

品牌价值

最近对于它的品牌争议比较大，为了防止被国贸大佬们误以为是在有意黑它，这一点暂且不重点聊，客观地说，它落后于建发，强于象屿及特房等一众中小房企（大家不要急着喷云哥，真的没有收钱，云哥是指开发企业的品牌市场知名度，非实际品牌质量，质量这东西要交房才知道）

景观价值

本来这一点要放在项目的外部价值里聊的，由于云哥比较严谨，刚需项目和改善项目的诉求是不一样的，详见《刚需改善、分别如何选房》

这个项目明显从定位上来说，肯定是属于改善项目，所以它的目标客户群体对于景观的要求会比较高（外部景观、内部景观），景观在整个项目价值及未来销售价格（开发商定价及未来二手房销售价格）占比会比较高

客观来看，这个项目的外部景观面是相当不错的，不少的楼栋结合整个产品设计来说，处于沿海第一排，看海效果还是非常好的

至于内部园林景观，由于整个地块较小，虽然容积率不高，公区面积有限，除了低楼层能够欣赏，高楼层基本上忽略不计

4、产品价值

产品设计云哥过往的文章里都放了，今天这里也就不放了，有软文之嫌

从户型图及整个样板间的设计角度来讲，用心程度还是挺高的

当初内部也是相当自信，所以全部设计成了130平以上的户型，完全避开了当下市场主流成交的客户群体，可能是为做大户型卖高溢价，对于市场还是过于乐观了一些

真要对比起来，户型设计上，确实比TOD一期的户型要好，这一点云哥还是要说句公道话

三、销售价格预测

目前国贸内部也没有透露具体价格区间，只能通过目前仅有的一些信息进行预判，但最终还是以国贸内部定价为准

从成本的角度，26914元/㎡ 的楼面价，如果不亏，整个项目的销售价格需要在36000元/㎡元左右（粗略估算，如果用材用料足，还得小加一点），如果内部想稍赚点钱均价可能得上38000元/㎡，有没有这个自信就不好说了

按照原定的销售计划，此次除了3#不开，剩下楼栋全部开

1#肯定是作为项目的现金流产品（走量），面积为130，143平方米，正常定价逻辑上来讲，价格要低于均价，头排为了190平方米的标杆产品（一线海景），定价一定高于均价，2#的产品介于现金流和标杆之间，所以定价基本上可以和均价一致

按照云哥对国贸海上鸣樾价值的了解和前文的分析，此次1#销售均价约3.4~3.5万 , 2#约3.6~3.7万，头排2栋楼均价约3.9~4万

云哥觉得这个定价相对比较合理，首批开盘亏本卖，不太可能，如果再高，就可以观望一下

最终销售价格定多少钱，还是得看国贸，因为它的实际蓄客情况云哥也没有了解，也许190平方，或者160平方的户型蓄得还不错，也可能会适当拉低一些大户型的价格，拉高130，143这一栋的均价，这种可能性有，但不是很大

当然不排除国贸为了保持项目的调性，把项目价格拔高，这种可能性目前看来也不大，目前国贸和我国的经济面临的情况差不多，简直是内忧外患，“腹背受敌”，大概率硬不起来，因为这个项目作为国贸近在岛外的标杆项目，如果卖不好，估计不少人得要担责，不过这也轮不到关系户，只是仅有能干活的人可能又少了，到时候关系更硬的大佬不得不亲自下场，那场面就有一点点尴尬了，如果不按常理出牌，内部过于自信或者骄傲价格强行硬的话，最终就看市场买不买单了，

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海沧TOD迟迟不开盘，不知是否也是想等国贸的消息，就目前的消息来看，海沧TOD应该是要开在国贸的前面了，国贸可能又要慢一步了