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北京海淀&越秀&华润功德寺项目

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2024年11月5日，越秀、绿城摇中海淀功德寺两个地块，华润强势入驻，让两个地块从竞争变为“共赢”，与其恶性竞争，不如良性协作。经过将近两个月的筹备，项目产品基本确定。

从户型分布和户型上看，两个项目像是同桌，互相抄作业，相同的139和175户型户型大差不差。不禁让人想到写作文的林栋哲。

拿地开发商：东越秀，西绿城

设计理念：东华润，西绿城

物业：均为越秀

注：以上为过程稿，还会有些许调整，敬请关注

两个项目户型面积互相补充：

• 东地块（华润+越秀）主力户型从97三居开始，总价约1000万，部分顶退户型总价更低。139四居数量占比41.9%，最大户型为175四居。
• 西地块（绿城+越秀）主力户型为139四居、175四居，并延续绿城、越秀豪宅血脉，做了210平、250平四居。
• 对比两个项目，占据一半甚至更多的是139四居、175四居，总价约1500-1900万。

户型

过程稿，非定版

97户型（华润）

过程版

129户型（绿城）

139户型（绿城VS华润）

过程版

175户型（绿城VS华润）

过程版

212+253户型（绿城）

过程版建筑过程稿，先睹为快

土拍回顾摇号大吉

2024年11月5号土拍，绿城和越秀分别拿下海淀功德寺地块，后越秀通过入股绿城形成两个地块的联合开发局面。

期间华润打算参与入股两块地，后退出参与绿城地块，仅入股越秀002地块，并负责产品设计。

绿城51.75亿，溢价15%拿下001地块，楼面价7.11万；越秀63.825亿，溢价15%拿下002地块，楼面价7.16万；

两块地，东西并排，中间隔一条路，基本属性一致，容积率2.1，限高30米，指导价10.5万。
合计占地7.7万平米，供应建筑面积16.20万平米，约1000-1200套房。

学校

八九点钟的太阳

学区归属上地：项目所在位置属于海淀上地街道，归属上地学区，属于海淀学区的第一梯队。

因为目前上地学区的学位紧张，今年万德嘉园、圆明天颂、学府壹号院有出区情况，调剂出区去了青龙桥的北大附小肖家河分校。

新建101集团校：项目所在片区，项目的东南侧由101中学承建一所12年一贯制学校（小学到高中），该校规划建设为72个班级的十二年制学校，并计划增设9个班级的幼儿园。项目占地面积50900㎡，总建筑面积56920.24㎡，包括地上建筑面积40720㎡和地下建筑面积16568㎡。容积率为0.8，绿地率为30%，建筑高度为21.8m。此外，学校还规划建设了91间宿舍。

上地学区优势：小升初无坑校，未来有101承建的新学校，101集团校扶持力度大。

随着101新学校建成投入使用，上地学区的学位大大增加，加上2028年以后孩子数量减少，调剂出区情况出现概率就不大了。

一些顾虑碎碎念高压线

住建委多规合一文件中，二/6条，明确由海淀区政府组织同步实施高压架空线入地工作。2026年底前完成入地工作。

噪音

日照模拟

东西两个项目，整体楼栋最高10层，外部只有南边的正德嘉园会产生影响，并且也是10层。小区整体采光不错。

先来看一下第一版吧，之后会更新精细版，针对单独户型的分析对比版，进群获取一手资料。

北京海淀&越秀&华润功德寺项目

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