丁祖昱：2024年涌现11个超百亿楼盘 上海新房成交额突破5000亿元

本报记者 杨让晨 石英婧 上海报道

2025年房地产市场或将迎来“止跌回稳”。

“2025年政策发力点将围绕‘保主体’进行，存量土地回购将成为推动房地产止跌回稳的核心引擎，预计2025年上半年房地产市场止跌基本完成。”日前克而瑞集团董事长、上海易居房地产研究院院长丁祖昱表示，展望2025年，“良币驱逐劣币”成为趋势，房企将回到持续健康运营轨道。

克而瑞数据显示，2024年，房地产行业的销售规模降至10亿平方米以下，房地产开发投资回到了2016年，全年同比下降11%，新开工面积预计为7.4亿平方米，回到了2006年。

具体来看，房地产市场中的一手房市场，百城新房成交面积和成交金额分别为2.4亿平方米、4.7万亿元，同比降幅达到24%和23%。但在第四季度，这一数据止跌，成交面积创2023年下半年以来新高。其中，成都新房销售面积突破1400万平方米，上海新房成交金额突破5000亿元，分列销售面积和销售金额榜首。另外，深圳新房成交金额同比正增长，同比增长28%。

在丁祖昱看来，房地产市场预计将在2025年上半年基本完成止跌，具体来看，一二手房成交总量在2025年一季度或下降两成左右，但同比仍上升四成；2025年一、二季度70城将有过半数城市房价止跌，同时，2025年一、二季度房地产开发投资累计同比增速有望持平。

2024年高端住宅市场放量增长

克而瑞数据显示，2024年重点30城一二手成交总量为3.7亿平方米，同比微降8%。一线城市一二手房成交面积同比正增长7%。具体来看，深圳、大连、长沙、上海、北京、福州等6个城市一二手房成交面积实现正增长，其中深圳涨幅45%居首位。对此，丁祖昱分析认为，从一二手房需求总量来看，2024年住房总需求规模趋稳。“整体房价回调，一手房价回到2019年，二手房价回到2017年，部分二手房价格回调显著，不过房价在四季度已有企稳态势，部分项目四季度量价企稳。”

土地市场的投资在2024年也继续下行，2024年全国土地成交规模同比下降16%，一、二线城市提质缩量。从土地成交金额来看，土拍集中度见顶，2024年土地成交金额TOP5城市占比22%持平，土地成交总价TOP3城市北京、上海和杭州成交总价超千亿元。重点城市拿地开工率不足五成。

另一方面，高端住宅市场在2024年放量增长。克而瑞数据显示，总价3000万元以上高端住宅成交同比大增，总价亿元以上高端住宅新房成交了77套，同比倍增141%，其中上海总价3000万元以上一二手高端住宅成交占比达62%和43%。

在丁祖昱看来，房地产市场预计将在2025年上半年基本完成止跌，从城市表现来看，将有8城将率先回稳，这些城市分别为杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥、北京。

房企或重回健康运营轨道

在2025年，房企或将重回健康运营轨道。

据克而瑞数据，百强房企累计操盘销售业绩同比下跌30%，千亿房企数量回到2016年，较2024年进一步减少4家至12家，全口径销售金额TOP100房企中民企百强占比一半，进一步聚焦十强，民企只占2席。

同时，2024年房企投资金额较高点下降75%，2024年百强房企拿地销售比0.16，为近5年最低。房企投资聚焦在少数城市，销售TOP30企业投资城市均不足20个。各类型企业投资愈发谨慎，央国企拿地金额占比30%，拿地金额同比下降46%，城投平台公司拿地金额占比26%，拿地金额同比增加36%。

不过，借助多种新营销手段，房企的部分项目实现了热销和销售逆转。“价格手段效果最佳，整体占比达到87%，其中华北、华南超九成的强营销项目使用价格手段，另外房企积极利用新媒体、新技术，通过实景展现、新媒体推广和自拓客，实现了较好的营销效果，典型企业如华润置地、越秀地产和华发表现突出。”丁祖昱表示。

同时，在上海、北京、深圳等城市2024年涌现了11个超百亿楼盘。其中高端住宅占比提升，单价10万元平方米以上楼盘有8个，刚需、刚改项目也在列，多为央国企项目。

从客群特征来看，高端客户二代占比上升，产品需求差异化；改善客户以地缘改善为主导，需求全面升级；刚需客户倾向于总价控制，追求产品均好，主打青年社区。发布会通过多个项目案例进一步分析客户的变化，并在案例中分析了产品端住宅规范突破、配套全面升维等多个角度的升级和变化。

对此，丁祖昱分析表示，产品端“良币驱逐劣币”已成为趋势，但“欣喜”背后也有挑战，房企需要解决产品超配带来的高成本压力，产品升维所带来的交付压力，以及产品交付后的管理压力，比如四代宅封阳台、违建等风险的管理压力以及会所超配后的运营压力。

补贴式招商已成为过去

2025年，物管行业或也将“止跌回稳”。

据克而瑞数据，在2024年，物业管理企业营收增速创新低，上市物企营收增速降至4.7%，为近年新低，各业务营收增速持续下滑，非主业增值服务降幅最大，同比下降25%，基础服务增速降至10%。上市物企净利再度转跌，2024年上半年上市物企净利润下跌30%，全年净利润或跌至5%以下，整体毛利率从22%下降至20%。

不过，在丁祖昱看来，物业管理行业也出现了“止跌回稳”信号，其中上市物企PE逐渐提升，股价筑底盘整。

“住宅面临经营压力大、房屋老龄化、综合环境复杂等多重挑战，物业需要回归初心，做好行活。”丁祖昱分析认为，地物协同趋势下，住宅产品升级将给物业服务带来新的挑战，物业管理需要从前期反馈、降本增效、灵活运营三方面发力。“整体来看，物管行业‘危中有机’，只有回归初心修炼内功，才能成就真正的好物企。”

具体来看，物管行业中，商业仍面临租金持续下跌、零售业态收缩、餐饮增收不增利的问题。“在这一背景下，品牌主动调整，适应新消费环境，商业创新迈向3.0，打造三维一体的场景、内容、运维情感共鸣和互动体验。”丁祖昱表示。

丁祖昱还分析认为补贴式招商已成为过去，产品、配套、资源、服务将是特色打造的重点方向。“产园REITs止跌回稳，整体上涨9.13%，核心城市厂房资产REITs表现好于研办载体，2024年新上市项目有限且估值低于预期，REITs尚未能成为最优退出方式。”

在长租市场方面，丁祖昱表示，保租房断区供应还将持续提升，在2025年—2026年期间触顶，随后回归平稳，租赁需求企稳。“由于2024年保租房筹集放缓、租金承压、国企发力保租房，从运营主体来看，安居主体自运营渐成风向，保租房市占率走高，租金回归市场逻辑。”

同时，康养市场和文旅市场也将迎来变化。据克而瑞数据，2024年市场化床位快速增长10.24%并创新高，养老机构入住率企稳回升，需求端面临有需求“无消费”的情况，有效消费转化受挫。丁祖昱认为聚焦“6070”新生代康养需求，市场空间可期，随着长护险完成闭环，养老消费迎来机遇。

（编辑：石英婧 审核：童海华 校对：张国刚）