中海地产“多收了三五斗”

观点网 1月7日，中海地产公告披露了2024年12月份销售报告。

公告显示，于2024年12月，中海录得合约物业销售金额约402.26亿元，按年上升76.6%；相应的销售面积约为130.06万平方米，按年上升32.2%。

整个2024年，中海累计合约物业销售金额约3106.91亿元，按年上升0.3%；相应的累计销售面积约1148.65万平方米，按年下降14.0%。

此外，截至年末录得已认购物业销售约136.92亿元，预期将于往后数月内转化为合约物业销售。

从绝对值来看，0.3%同比增速并不是非常亮眼的数据，但根据观点指数发布的“2024年1-12月房地产企业销售表现”研究成果显示，2024年全年，前百强房企实现累计全口径销售40733.45亿元，同比下降约30%。

在-30%这个数值面前，0.3%着实难能可贵。

3106.91亿元销售规模，也让中海继续保持着行业第二的排名成绩。若是以权益金额来排名，更是以2847.4亿元居于榜首，名次较往年提升一名。

这份成绩单一出，就受到了不少机构的关注。

开源证券发布报告表示，预计中海2024-2026年归母净利润为278.8、298.5、316.5亿元，对应EPS分别为2.55、2.73、2.89元，当前股价对应PE为4.5、4.2、3.9倍。公司项目聚焦高能级城市核心区域，盈利确定性较强，维持“买入”评级。

从具体每月销售数据来看，中海表现较好的月份是3月、6月、10月、11月以及12月，这几个月正好是把“压箱底的好物”摆上货架的时候。

3月28日，位于上海黄浦新天地板块的中海顺昌玖里项目迎来首开，并以196.5亿元的销售额刷新了中国地产开盘纪录。

6月28日，中海领邸·玖序开盘清空首期232套房源，合计录得66亿元销售额；同日，深圳中海·深湾玖序首开销售100.2亿元；6月29日，中海·京华玖序首开销售62亿元。

领邸·玖序的表现延续到了10月、11月、12月几个批次当中，最终该项目五个批次累计为中海带来超过280亿元销售额。

多个一线城市楼盘大卖，让中海得以实现当初定下的“稳中有升”销售目标。

此外，与大部分同行采取以价换量策略不同，中海明显走的是保价路线。经过简单计算，公司2024年累计平均销售单价为27048.36元/平方米，同比增长16.62%。

在投资端，中海则是转向保守，2024全年在12个城市累计斥资696.35亿元（2023年：1228.26亿元）拿下了22个项目，新增权益建筑规模389.47万平方米（2023年：708.25万平方米），金额、面积分别同比下降了约43.31%、45.01%。

可以看到，进入下半年以来，特别是9月和12月，中海明显增加了出手拿地的频次。整个12月，在深圳、北京、杭州等地累计豪掷280.26亿元新增了28.46万平方米土储面积，权益建筑面积合计113.9万平方米。

除了上述地块外，中海还在12月21日参与到了天津“特斯拉地块”的抢夺战中，不过最终胜者是金茂。

值得注意的是，虽然中海年末不断出手“补货”，但似乎“遗忘”了广州区域。

据了解，中海自2023年9月摇中海珠上涌果树公园北侧地块（即中海大境项目地块）之后，至今未有在广州区域新增任何项目。

在2024年广州土拍场中，中海仅出手过一次，就是在9月29日与保利、越秀竞抢南方面粉厂地块，该地块在经过148轮报价后花落保利。

12月5日，即便是中海旗下观雲府项目仅一路之隔的原海珠客运站站厅部分地块出让活动，中海也没有参与竞价。

正是因为在广州的沉寂，让市场上开始流传“中海放弃广州”的说法。

该说法是否准确暂且不论，从公司在四大一线城市销售数据来看，相比之下，广州区域的表现略显逊色。

数据显示，中海2024年东部大区销售额为990.45亿元，北部大区为559.36亿元，而在包含了广州、深圳两大一线城市的南部大区，销售额为592.81亿元。

虽未披露各城市具体销售数据，但从年内开盘项目情况来看，深圳或许才是中海在南部大区的“顶梁柱”。

另据公司年报，中海截止到2023年在广州、佛山、肇庆区域的土储规模为320万平方米，还能支持未来一段时间内的开发需求，但可能会“坐吃山空”。

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