北京买房：理清思路，购房建议1418

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我想咨询一点问题。我和我媳妇名下都有一套房，我的19买的在豆各庄富力又一城，我爱人的在青年路炫特，我的房子当时贷了120万，还有105的房贷。我媳妇炫特的房子在出租，但是在背她家其他的房贷，岳母在百环买了套房子，贷款了100多，所以炫特和百环两套房子都在背百环的房贷。

现在我爱人想把富力和炫特卖了，把百环房贷的还了之后再在双井买一套房，看好了华腾园（挨着百环），您觉得现在是提前还房贷的时候吗？双井华腾园的房子怎么样？

A：

1、是否提前还贷和时机的关系不大，而是跟自家经济情况的关系更大。

一般来说，如果贷款的利率比较高+用的是等额本息+贷款没几年，也就是正处在月供中大部分为利息的阶段，那如果手中有大量资金+没有其他更稳妥的投资渠道。

如果能满足这几个条件就提前还款，不能满足就再考虑一下，确定手中资金会长期闲置了再提前还。

2、留着百环，卖掉富力和炫特，然后换成华腾园，为什么呢？或者说图什么呢？华腾园的优势是什么？优势能抵消又一城+炫特的劣势吗？百环的优劣势是什么，和又一城与炫特比较过吗？我觉得多考虑一下吧，别着急做决定，谋定而后动+多谋速决。

3、简单说吧，又一城是很好的小区，富力进北京的第二个项目，所以叫“又一城”，想再度延续富力城的辉煌。从开发商角度讲是赚钱不少，毕竟当年双桥农场的土地都不贵。但这也说明地段儿普通，所以板块内几个小区虽然都挺好，但价格走势有点儿被耽误了，不太好逆转。可自住角度是很不错的，租售比也应该正常。

炫特的开发商曾经是富力的副总，之所以盖成小公寓也是要和富力城这种豪宅打差异化。但这种产品的受众较窄，从开发商到买房人的收益率都不高。或者说开发商从财务角度讲很赚钱，因为周转快。但业主们从房价升值上赚的不多，主要都是赚租金了，毕竟租金收益高一般都是因为房价涨的慢点儿。

炫特这小区也就是在朝青这种板块，年轻人多造成受众广泛，否则价格早就明显走弱了。短期这种小区不吃亏，毕竟租金或租售比也是很划算的。长期的话看物业维护水平吧，也看朝青板块对年轻人的吸引力。

4、百环怎么说呢？曾经是北京房价最高的经适房，没有之一。但开发商为了高利润，压缩了空间都开发成了塔楼，密度有点儿大。而且虽然早期业主以公务员为主，理论上应该氛围好。但没想到这些业主都不太缺房子，入住的不多，净是出租的。所以造成社区氛围没达到预期，也就影响了价格。

这么说吧，到目前为止，百环是全北京增值最少的经适房，也没有之一。以后的话价格走势估计也不太强，最好成绩应该是不再落后，逆转的可能性不大。所以这里更适合自住，性价比很不错。

5、华腾园也是挺好的小区，2000年时北京楼市有两个明星小区，二华，指的就是华腾园和南边华威桥的华辉苑。不过这两个小区都是塔楼，在当年虽然受追捧，但2023年非典之后就有些走弱了，导致价格走势不太强。

富力城开盘的时候，北京曾经发生了一起很著名的炒房客事件。某人清空了手中所有华腾园的房子，加杠杆买下了富力城的一堆房子。当时炒房圈儿里对这人褒贬不一吧，觉得既然两边价格差不太多，那就没必要折腾。但这20年过去了，两边的价格略有差距，拉大到30%左右了。富力城的价格走势并没有超出大盘太多，那就是华腾园略有落后。

所以华腾园从居住角度来说肯定是不错的，经济实惠性价比高，只是产品不太受追捧了，以后的最好成绩估计也是不再落后。

6、简单就是这情况，是否提前还款看自家的具体情况，几个小区也都各有优劣，看自己更重视哪方面了。

仅供参考。

二

Q:

请问，我23年的时候跟您咨询过，听从您的建议在23年下半年出掉了荣丰的开间，在比较合适的时机离场了，一直持币。现在在回龙观13号线南边有套小两居，居住品质不错留着给一方老人住。我老公在西二旗上班，我全职，想再买一套三居我们自己住，另一方老人将来有需要也可以住在一起。

预算550左右，看了东村家园和金榜园的三居，东村家园三居户型很紧凑只有一个卫生间，但是小区物业管的不错，楼看着比较新，有电梯周边交通配套都很方便。金榜园小区楼龄早个两三年，绿化不错，三居两卫的户型非常好，没电梯，地理位置不太好，周边配套也差很多，规划中有个19号线地铁站，出小区去公交站要走个一公里。

现在很纠结，两个小区我们选中的户型成交价差不多，不知道将来万一还需要置换，哪个产品流通性好一些呢？

A：

1、具体户型我可帮不上忙，不到现场的话看户型图都没用。这只能咨询当地中介，只有他们熟悉情况。

2、流通性主要看到时候的挂牌价，别要价太高的话都不难卖。要是我会先看东村家园的，虽然是回迁房，但这么多年过去了，价格走势已经稳定，不会再有什么特殊情况。所以顶多是不占便宜，但肯定不吃亏。

金榜园的配套理论上有可能改善，但这种两区交界的地段儿很难，期望值别太高吧。那如果没有大的改善也就同样占不到便宜，干嘛不买个确定性更高的呢？

3、地铁站对这种板块是必须的配套，既然已经有了，再就算再有规划也是锦上添花，和远郊的雪中送炭是不一样的。所以地铁对近郊和成熟板块没什么帮助，顶多是方便些而已。

另外地铁站的位置定了吗？如果没定的话可以赌一下试试，要离的很近的话就能占些便宜。如果已经确定那就没什么可赌的了，利好基本出尽了。

仅供参考。

三

Q:

请问，看了您写天伦锦城的文章。我正好在这里有套房，感觉您说的有道理，这些年的升值是不如东四环，但是环境确实在变好，保值应该比前些年强。

但我目前有置换学区房或改善成大房子的想法，想要么就换到西城海淀的小房子，要么就换到房山长阳的大户型，这是两个极端。但如果是换到长阳，您觉得能和西城的学区差距多大？

A：

1、差距多大，可以简单的用高考的概率来计算。比如北京东西城的普高率在80%左右，房山等近郊的官方数字是60%左右。然后再看一本率，西城应该是60%左右，房山等近郊区一般是20-30%吧。那也就是说，在大多数孩子为中等生的情况下，在西城上一本的概率是50%，房山那就是20%不到了。

当然这是建立在大多数普通孩子的基础上的，但每个孩子的智商和学习环境不一样。牛娃大概率是在哪儿都牛，学渣则在哪儿也都差不多。

2、另外长阳的学区在房山是很不错的，黄城根+四中+十二中的分校都不错，放到全北京也至少能算中等学区。家长中又有很多新北京人，不少都是学霸出身，这些对学习氛围来说都是加分项。所以整体学区水平算中等以上吧，只是还略弱于优质学区而已。

3、这只是我自己的观点，具体的学区或学校只能是家长选择。

仅供参考。

四

Q:

那再请问，长阳建邦华庭对口学校黄城根小学+北京四中。万科新里程或金地朗悦对口朗悦12中+北理工附属小学（需要摇号，进理工附小学概率大）。如果买房只是为了孩子上学，12中是中考成绩房山区第一，您会怎么选？

A：

1、12中朗悦这边不是两个学校要摇号吧？我记得应该是三个，还有一个铭品校区呢。当然理论上讲铭品和朗悦的质量应该是一致的，但我听到家长们的想法都是以本校为主，次选分校。但这都没什么办法，只能看运气。

2、如果“只是为了孩子上学”，那要是我就首选靠谱儿的了，或者说是尽量选择确定性的，省的揪心。也就是如果建邦华庭这边的学区能确保入学，那就先看这里呗。

四中虽然是本校高中最强，但作为分校来讲其实无所谓，初高中都会挺好，只是我不清楚具体成绩。

反正当年中粮和万科为了引进四中花了不少成本，后来国际城的业主争学位也闹得沸沸扬扬的，也就是学校的认可度很高。所以就再了解一下具体成绩吧，如果差不多的话没必要非得去选需要摇号的。

仅供参考。

五

Q:

请问，我现有现金1200万，卖掉房了，名下无房，孩子在国际校读书。我现在租房，房租每月1.5万。本来想先租两三年看行情是否再买，但现在感觉房价不太稳定了，都说要涨，我担心踏空。

现在有两个想法：一是在学校（北五环外）周边买两套，既解决自住问题也留一套给孩子，还能剩一部分当流动资金。但问题是看了一圈没什么合适的，海淀的五环外也很贵；第二个思路是在外围买三套房，一套自住一套出租，一套给孩子留着。但没想好是昌平、通州和燕郊这种组合合适吗？

A：

1、房租每月1.5万就是每年18万，对应1200万是1.5%，和买套房的成本差不多。但我就不太明白了，如果现在住的是1.5万的房子，那居住体验应该是很不错的，甚至说是豪宅都有可能。可如果用1200万在海淀五环外买两套，那哪套也达不到现有的居住条件啊，能接受吗？

2、可如果不买在海淀而是买在郊区+燕郊，居住体验倒是不难满足，燕郊肯定还能更强呢。但交通配套什么的就完全不同了，保值也未必一样，能接受吗？

3、所以要是我就在昌平买两套了，比如回龙观的次新房，600万一套能买到不错的。这里离海淀也不算远，两套买在附近也方便打理。保值角度基本都跟随大盘，应该是不吃亏。

另外回龙观600万房子租金应该在小1万，看看和现在这1.5万的居住体验差多少吧？这看自己的喜好了。

4、总之我是觉得这俩方案有点儿极端，加上个重中间项再考虑一下吧。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。