上海
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01
交付量普遍下行，企业间断层明显
根据亿翰智库数据，这几年房企的交付规模也是处在一个下行的趋势中，2022年也是达到一个高峰，此后多数企业的房屋交付量按年递减。
具体到数据上，2024年交付套数位居榜首的仍是碧桂园，全年交付套数约38万套。中海地产、融创中国、绿城中国、万科地产、保利发展、绿地集团等企业的交付套数也都超过了10万套。2024年TOP50房企合计交付房屋约303.9万套。
企业间断层明显，第一名与第二名的交付量差距近20万套，少数企业占主导的格局清晰，TOP10房企交付套数近163.7万套，占TOP50房企总交付套数的54%。
图表：不同梯队房企交付套数占TOP50房企交付总套数的比例
资料来源：亿翰智库
备注：计算各梯队房企交付套数占比时，分母均为TOP50房企交付总套数。
02
保交付是在追求一种平衡，政策针对性强
行业阵痛以来这近4年的时间里，消费者对企业的信心没有完全恢复，对个人未来的收入始终担忧，以至于提前还贷不断出现。虽然在存量利率下调等政策的支持下，提前还贷现象有所缓解，但也始终未能彻底杜绝。
而且，消费者对企业信心缺失最直观的表现是购房者不敢买房了。当行业阵痛，企业流动性紧张，购房者对于房企是否能顺利交付房屋并没有信心，所以安全起见，不少人不敢做出买房决策，所以市场很快冷了下来，企业业绩很难兑现，一来没有及时的回款补充，二来库存的积累，挤占企业的资源，旧的去化不了，新的进不来，再加上外部融资难，企业显然陷入困局，毫无腾挪空间。
我们可以看到，自从行业阵痛开始，在“保交付”这一端，政策始终在找寻突破口，各种政策也在做轮番尝试，而看着最为可行且直接的方式便是融资协调机制，也就是我们所熟知的项目“白名单”。9月26日，中央政治局会议提出“加大“白名单”项目贷款投放力度”，10月17日，国新办《介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况》的新闻发布会上，住建部就此明确了三项具体工作，总结起来就是—合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。
根据住建部公布数据，截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿。
我们曾多次强调，“白名单”机制在解决“保交付”问题上，直接对接到项目端，更有针对性，更直接，相比于对企业扶持，操作起来难度更小一些。但不能忽视的一点是，“白名单”机制实施的原则是市场化，法治化，这就决定了在落地上会受到很多约束，因为包括银行在内的金融机构在实际操作时，也是以安全第一，风险避规的，所以很多企业对于政策的获得感不强，所以想要打破僵局，提升金融机构的积极性才是王道，让政策真正能落地，让微观主体有实感，有获得感。
“保交付”是民生层面的命题，直接触达每一个微观消费群体。做好“保交付”工作实则是在居民、企业、政府等几个主体之间重新建立一种平衡。社会稳定是政府治理的总要目标，居民利益得到保障能避免冲突事件的发生，居民的住房权益需要企业端保障，政府端支持，在这一点上，企业做好“保交付”工作就不仅仅是服务于居民本身，更是在配合政府做好社会治理，如此各方之间无疑又将出现一条隐形的链条，自然的默契让一切商业行为顺利推进，让社会化有序达成。
03
2024年房屋竣工面积或回到14年前，2025年交付依旧很难
观察国家统计局公布的每月房屋竣工数据，可以发现，2024年以来，房屋竣工面积始终是处在负增长的状态，降幅整体维持在20%以上，且在不断扩大，至2024年11月底，房屋累计竣工面积达到 4.8亿平米，同比降幅扩大到26.2%，全年数据尚未出来，我们预计即使最后一个月，竣工翘尾，也很难扭转竣工面积下行的趋势。
从房地产开发企业历年竣工房屋面积走势来看，峰值出现在2014年，当时数值接近11亿平米，2023年在政策的推动下，竣工面积重新回到10亿平米的量级，但是2024年企业“保交付”的难度又再上一个台阶，竣工应声下探，全年总量或回到2010年的水平。
图表：房屋竣工面积累计值走势
资料来源：国家统计局，亿翰智库
图表：2004-2023房地产开发企业竣工房屋面积（亿㎡）
资料来源：国家统计局，亿翰智库
2024年竣工低位收官，2025年是否会否极泰来，逆势向上？
9月26日中央政治局会议提出楼市“止跌回稳”目标，从结果上看，截止到目前，市场行情确实有了较为积极的反馈，比如新建商品房价格环比跌幅收窄，中高端项目热销，多地二手房网签量创新高，高价地频出等。
政策的决心很明确，关键我们还得看政策的最终落地情况，但我们2025年整个市场仍很难即可触底反弹，行业调整有惯性，企业经营更有惯性，2025年仍需要经历一个持续探底的过程。当然，在政策的拉动下，房屋竣工面积降幅有望收窄，但同比转正或仍需要时间。
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