拆迁“重启”？住建部一锤定音！今年起，四类房子或“全拆重建”

说到拆迁，很多人马上就和“暴富”联系在一起，在过去的确就是这样。就比如我的一个亲戚，早几年为给儿子在市区买房，卖掉了自己父母的老院子。但没想到几年后镇里修街，他的老院子正好在拆迁范围之内，此时他的老院子已经被新主人翻新为二层小楼，政府给有四五十万的拆迁补偿，在农村人看来这就是一笔巨款。兄弟姐妹都不淡定了，联合起来和买家施加压力，由于现在农村都是“一户一宅”制，买家只有一个儿子而且也是独院，在买房的时候办理的手续也是漏洞百出，最后闹到法院。两家都做了退让，买家最后给了十多万的补偿款，这才算完。不过，这只是一个简单的村镇拆迁，拆迁补偿金也非常有限，具体到城市的拆迁补偿标准就不一样了。就比如深圳的白石洲，一夜之间出现了1878个千万、亿万富翁，这种情况在一二线城市并不稀奇。因为一二线城市地理位置优越，交通方便，连接多处商业区和写字楼，拆迁价值是普通城市望尘莫及的。

拆迁有城中村改造、棚户区改造、旧城改造三种情况。棚户区改造是一项民生工程，针对的是困难家庭的老旧危房改造，主要是为了改善居民住房条件，保障居民住房安全，排除隐患；旧城改造主要就是改善老城区物质生活环境，让居民有一个较好的劳动、生活、服务和休息场所；补偿最多的就是城中村改造，这部分住户因为是农村户口，既有土地又有宅基地，特别是在寸土寸金的一线城市北上广深，由于地理位置优越，补偿金额非常高。拆迁的目的就是改善城市环境，让城市土地更加高效利用更加合理化。

在过去，对于房屋征收，一般有两种补偿方式：一种是货币补偿，要经过专业评估，根据地理位置、周边环境、房子价值以及国家政策等做出补偿决定；二就是现房补偿，即安置房，根据自己的房子价值调换，然后长去短补。当然也不是千篇一律，有地区是既补偿钱也要给房子。总而言之，被拆迁户的补偿都是比较高的，所以，近年来“因拆致富”的比比皆是。很多人都认为拆迁是人生的一次机遇，有人因此直接进城成为城里人，很多人因此都实现了阶级跃升，改变了命运，这种好事儿可遇不可求。截至2018年，我国城镇“出棚进楼”人数已经超过1亿人。

但拆迁带来的并不都是好处，比如有部分“拆二代”因此变得浑浑噩噩、好吃懒做、不求上进，当然这种情况只是个例；还有一个较大的现象就是，很多拆迁户在拿到巨额拆迁补偿后，不只买一套房子，而是学炒房客把钱都投入到楼市，囤积了大量的空置房子，待价而沽，造成国家资源浪费，助推了房价上涨，严重影响到刚需购房，给社会造成负面影响。数据显示，我国城镇居民持有二套以上房子的家庭已经达到41.5%。

近年来，政府已经开始缩减棚改项目。在2018年棚改面积是626万套，但到2019年是318万套，2020年直接缩减为209万套。在棚改数量不断缩减的情况之下，有人认为现在拆迁已经停止了。很显然这样的说法并不真实！想一想，如今还有那么多人居住在具有安全隐患的房子里，还有很多居住环境差、居住困难的家庭，如果停止了拆迁，他们该怎么办？这种说法根本站不住脚。

2020年开始，旧改代替棚改。旧改主要就是对不存在安全隐患、还能够住人的小区住房进行完善配套设施，改善小区居住环境，有条件的可以加装电梯、加装电桩、更换管道、增设车位、增设服务场所等。据住建部2020年《关于全面推进老旧小区改造工作的指导意见》明确指出，到“十四五”期末，未来5年，基本完成2000年底前建成的需改造老旧小区的改造任务。

2021年8月10日，住建部发布《关于在城市更新行动防止大拆大建问题的通知》指出，严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁行为。“限拆令”目的就是防止城市更新变形走样，文章指出：除违法建筑和被鉴定为危房以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑面积，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总面积的20%。

这就是说，今后类似于过去那种大拆大建的情况肯定是不会再出现了，但并不是不允许拆迁棚改了，只是拆除范围已经非常小了，最多拆20%。这就意味着，那种靠拆迁赚大钱的时代已经过去。

住建部一锤定音！今年起，四类房子或全拆重建

第一类：经过评估后确定为危房的房子。比如70-80年代前建的预制板房。这种住房都已经超过40年，预制板房的寿命30-50年，有很多房子超过40-50年，但表面上看起来并没有什么问题。但这种住房抗震、抵御自然灾害性能差，存在着非常大的安全隐患，一旦遇到地震、洪水等自然灾害，房子很容易倒塌。另外还有那些年代比较长，存在安全隐患的老房子，还有那些早已闲置不敢住人的房子。

第二类：老城区里的老破小住房。这种住房也勉强可以居住，但明显已经跟不上时代，比如老城区街道太窄、居民住房杂乱无章，连车都进不去，环境脏、乱、差等。既影响市容市貌，给人们生活带来不便。

第三类：阻碍城市城市规划发展的住房。比如拓宽马路、建地铁、环城路、大型广场、停车场等，还有区域内增建学校、医院、商场、服务站点等。

第四类：地段好、容积率高的老房子。比如过去早建成的部分老小区，面积大但容积率低。这样的小区由于地段好，改造后房子很好卖，有可能改造后变为商业运营中心街。对于你自己来说旧房子可以换成新房子肯定高兴，对于开发商来说有利可图，是理想的投资项目。

如果你的房子达到了以上标准，有可能会被拆迁。